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Locazione e usufrutto: quali sono le differenze?

11 Aprile 2017 | Autore:


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Il proprietario di un bene può concedere ad altri il godimento. E’ il caso della locazione o dell’usufrutto. Cosa sono e in cosa si differenziano?

Locazione e usufrutto sono due istituti giuridici che presentano caratteristiche simili in quanto consentono entrambi l’uso del bene in oggetto. Ad ognuna di queste situazioni corrisponde una specifica ripartizione di poteri e di obblighi tra le parti.

Che cos’è il contratto di locazione

La locazione è il contratto con il quale un soggetto, detto locatore, si impegna a garantire il godimento di un bene a favore di un altro soggetto, detto locatario o conduttore, per un determinato periodo di tempo e a fronte del versamento di un certo corrispettivo, detto canone [1]. Il conduttore è tenuto a restituire il bene ricevuto nel medesimo stato in cui gli fu consegnato.

Il proprietario, con la conclusione del contratto, non potrà più godere del bene, ma per tutta la sua durata percepirà un corrispettivo che verrà versato periodicamente.

La locazione è un contratto consensuale che si perfeziona solo con il consenso delle parti. Inoltre è un contratto ad effetti obbligatori, fonte di obblighi specifici previsti dalla legge.

Durata del contratto di locazione

La locazione di un bene è prevista per un termine stabilito dalle parti. Salvo diverse norme di legge, non può stipularsi per un tempo eccedente i 30 anni [2].

Quali sono gli obblighi del locatore

Il locatore deve [3]:

  • consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato. Al momento della consegna il bene locato deve essere privo di vizi o difetti che ne possano compromettere o rendere impossibile l’uso pattuito;
  • mantenere la cosa locata in condizioni da poterne godere nella maniera convenuta. Il locatore è tenuto ad effettuare per tutta la durata del contratto le necessarie opere di manutenzione ordinaria e straordinaria per garantire l’uso del bene;
  • tutelare il conduttore contro chiunque arrechi molestie pretendendo di avere diritti sulla cosa locata e compromettendone il pacifico godimento.

Ripartizione delle spese

In caso di locazione di beni immobili sono a carico del locatore tutte le spese necessarie per la manutenzione della cosa locata, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che spettano al conduttore. Il proprietario si occupa dunque di quei lavori e riparazioni che si rendano opportuni per garantire il normale godimento del bene.

In caso di locazione avente ad oggetto un bene mobile le spese di ordinaria amministrazione sono a carico del conduttore [4].

Quali sono gli obblighi del conduttore

Il conduttore deve [5]:

  • ricevere in consegna la cosa locata e usarla con la diligenza del buon padre di famiglia;
  • corrispondere nei termini e modalità convenuti il canone di locazione;
  • restituire il bene locato al termine della locazione nello stato in cui viene ricevuto, salvo il deterioramento derivante dall’uso.

Che cos’è l’usufrutto

L’usufrutto è un diritto reale sulla cosa altrui, mobile o immobile, che limita le facoltà del proprietario. Si costituisce per volontà della legge (usufrutto legale) o per volontà dell’uomo (ad esempio con contratto). Si acquisisce anche mediante usucapione. [6].

Con l’usufrutto l’usufruttuario acquisisce il diritto di usare e far propri i frutti della cosa. L’usufrutto pertanto limita e comprime il diritto del proprietario che diventa nudo proprietario. Le facoltà di godimento, di utilizzo e sfruttamento del bene oggetto di usufrutto vengono conferite ed esercitate dal titolare del diritto di usufrutto.

Durata dell’usufrutto

L’usufrutto ha la durata stabilita all’atto della costituzione o sarà pari all’intera durata della vita dell’usufruttuario [7].

Cosa può fare l’usufruttuario

Con la costituzione dell’usufrutto l’usufruttuario acquisisce:

  • la facoltà di godere della cosa, ossia di utilizzarla a proprio vantaggio con la diligenza del buon padre di famiglia;
  • facoltà di fare propri i frutti naturali e civili della cosa (come ad esempio i canoni di locazione se l’usufruttuario dà la cosa in locazione [8]. L’usufruttuario può infatti trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare.

A lui spetta anche il diritto di disporre del bene ad esempio dandolo in locazione.

L’usufruttuario è tuttavia tenuto a rispettare la destinazione economica impressa alla cosa dal proprietario [9].

Obblighi dell’usufruttuario

L’usufruttuario dovrà:

  • restituire la cosa al termine stabilito nello stato in cui si trovava quando è stato consegnato, salvo il deterioramento derivante dall’uso [10];
  • custodire e amministrare la cosa.

Ripartizione delle spese

Sono a carico dell’usufruttuario le spese relative alla custodia, amministrazione e ordinaria manutenzione.

Sono a carico del proprietario quelle di straordinaria amministrazione [11]. 

Imposte

Sono a carico dell’usufruttuario le imposte gravanti sul reddito.

Sono a carico del nudo proprietario i carichi e gli oneri gravanti sulla proprietà.

Quali sono i diritti che rimangono al proprietario?

Al proprietario rimane la facoltà di modificare la destinazione economica della cosa; ad esempio il proprietario potrà trasformare un fondo rustico in un terreno destinato all’agricoltura.

Il proprietario conserva inoltre la facoltà di disporre del bene, ad esempio vendendola; chi compera un bene gravato dal diritto di usufrutto altrui, compra dunque la nuda proprietà.

Obblighi dell’usufruttuario

L’usufruttuario dovrà custodire la cosa e assumersi le spese necessarie per l’ordinaria amministrazione.

L’usufrutto e la locazione, pur essendo istituti simili, appartengono a due settori del diritto civile totalmente diversi.

L’usufrutto appartiene al novero dei diritti reali; la locazione appartiene alla materia delle obbligazioni.

L’indiscutibile somiglianza è data dal fatto che sia l’usufruttuario che il conduttore vantano un diritto di godimento sul bene ed entrambi gli istituti presuppongono l’esistenza di un altro soggetto in relazione con la cosa, il nudo proprietario e il locatore.

Nonostante ciò, tra i due istituti vi è una differenza di fondo: l’usufrutto è un diritto reale dal contenuto particolarmente ampio, competendo all’usufruttuario tutte le forme di godimento del bene e le utilità che questo può dare, con il solo limite di non alterarne la natura.

La locazione è un contratto che conferisce il godimento del bene con le modalità pattuite e contro il pagamento di un corrispettivo.

note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] Art. 1573 cod. civ.

[3] Art. 1575 cod. civ.

[4] Art. 1576 cod. civ.

[5] Art. 1587 cod. civ.

[6] Art. 978 cod. civ.

[7] Art. 979 cod. civ.

[8] Art. 984 cod. civ.

[9] Art. 981 cod. civ.

[10] Art. 1001 cod. civ.

[11] Art. 1004 – 1005 cod. civ.

Autore immagine: pixabay


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