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Lo sai che? Si paga l’agenzia immobiliare se a comprare casa è il coniuge?

Lo sai che? Pubblicato il 10 aprile 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 10 aprile 2017

La provvigione a favore dell’agente immobiliare scatta anche se poi ad acquistare la casa e a firmare l’atto di vendita è il marito o la moglie.

C’è gente che, per evitare di pagare i propri impegni contrattuali, farebbe carte false. Ma non sempre i giochetti colgono nel segno e spesso chi vuol fare il furbo si ritrova poi al punto di partenza. È quanto avviene, molto spesso, tutte le volte in cui ci si vale di un’agenzia immobiliare per l’acquisto di casa. La giurisprudenza ha indicato tutta una serie di casi in cui è lecito non pagare l’agenzia immobiliare, ma nessuno aveva ancora pensato all’espediente di far firmare il rogito al proprio coniuge, quando l’altro ha invece tenuto i contatti con l’agenzia. Il vecchio trucchetto delle tre carte applicato anche all’acquisto di casa: se cambia la persona, l’agenzia non può pretendere alcuna provvigione. Ma è davvero così? Il caso è stato di recente affrontato dalla Corte di Appello di Milano [1] alla quale è stato chiesto: si paga l’agenzia immobiliare se a comprare casa è il coniuge?

Per comprendere meglio il caso facciamo un esempio. Immaginiamo una coppia di coniugi che intende acquistare casa. Il marito si rivolge a un’agenzia immobiliare che gli mostra un appartamento. Lui lo visita, lo ritiene di proprio interesse e, tuttavia, dichiara all’agente che il prezzo non è compatibile con le sue possibilità economiche. Nello stesso tempo, però, contatta il venditore e, onde scavallare l’agenzia immobiliare e non pagare a quest’ultima il giusto compenso, fa firmare il compromesso e il successivo rogito notarile alla moglie. In questo modo – ritiene l’uomo – l’agenzia non potrà pretendere alcuna provvigione, posta la diversità di soggetto che ha acquistato l’appartamento rispetto a chi ha preso contatti con l’agente.

La furbizia a volte non paga. E questo è uno dei casi. Anche se a firmare l’atto di vendita è il coniuge di chi ha preso contatti con l’agenzia immobiliare, quest’ultima ha ugualmente diritto alla provvigione. È questo l’orientamento sposato dai giudici milanesi di secondo grado. L’attività di mediazione deve ritenersi comunque effettuata anche se a visionare l’appartamento non sia stato l’effettivo acquirente ma il suo coniuge (la moglie o il marito).

Sul punto la Corte rileva, infatti, conformemente a quanto stabilito in passato dalla Cassazione, che il diritto alla provvigione consegue «non alla conclusione del mediatore della vendita, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico [quello della vendita/acquisto dell’immobile, n.d.r.] anche se con pluralità di soggetti». Pertanto, prosegue la sentenza, «la condizione perché il predetto diritto sorga è l’identità dell’affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione finale, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale, e la conclusione dell’affare sia collegabile al contratto determinato dal mediatore tra le parti originarie, che sono tenute al pagamento della provvigione [2]».

Lo stesso discorso deve farsi dal lato del venditore. All’agenzia immobiliare spetta il pagamento del compenso – si legge in sentenza – anche se il contratto di mandato è stato stipulato solo da uno dei due comproprietari dell’immobile e l’affare si sia concluso dopo la scadenza dell’incarico. In altre parole, se il venditore è costituito da due persone, entrambe contitolari della casa in vendita, la provvigione va versata anche se con l’agente si sia impegnato uno solo di essi. Facciamo l’esempio di un appartamento intestato a Mario e Giovanni, fratelli che hanno ottenuto l’immobile in eredità dal padre defunto. Solo uno dei due, però, si rivolge all’agenzia, la quale riesce a trovare un acquirente e a far concludere il contratto. In tal caso, il mandato è ugualmente valido anche se non sottoscritto da entrambi gli eredi.

Il mandato conferito all’agenzia solo da uno dei due comproprietari dell’immobile non si può considerare nullo poiché – si legge in sentenza – il rapporto di mediazione si instaura solo con il soggetto che ha chiesto la mediazione, a prescindere dalla titolarità del bene contemplato nell’affare.

note

[1] C. App. Milano, sent. n. 3762/16 dell’11.10.2016.

[2] Cass. sent. n. 8407/2015.

Corte d’Appello Milano, Sezione 1 civile

Sentenza 11 ottobre 2016, n. 3762

Data udienza 14 settembre 2016

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE DI APPELLO DI MILANO

PRIMA SEZIONE CIVILE

La Corte nelle persone dei seguenti magistrati:

dott. Amedeo Santosuosso Presidente

dott. Vinicia Serena Calendino Consigliere

dott. Elisa Fazzini Consigliere Relatore

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di appello iscritta al n. r.g. 1038/2016 e decisa nella camera di consiglio del 14 settembre 2016, vertente

tra

(…) S.r.l. elettivamente domiciliata in MAGENTA, VIA (…), presso lo studio dell’avv. SE.PE., che la rappresenta e difende giusta delega in calce all’atto di citazione in appello,

APPELLANTE

contro

(…) elettivamente domiciliati in MAGENTA, VIA (…), presso lo studio dell’avv. GI.PA., giusta procura allegata al fascicolo telematico della comparsa di costituzione e risposta in appello,

APPELLATI

OGGETTO: mediazione.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione regolarmente notificato (…) S.r.l. citava in giudizio davanti al Tribunale di Milano (…) e (…) per sentirli condannare al pagamento di Euro 5.000,00, oltre accessori di legge, a titolo di corrispettivo dovuto per l’attività di mediazione nella vendita di un immobile di loro proprietà sito nel Comune di Magenta, ovvero di Euro 3.750,00, a titolo di penale in relazione al predetto mandato. (…) e (…) si costituivano in giudizio, chiedendo, in via preliminare, che fosse dichiarata l’intervenuta prescrizione del diritto di credito vantato e, nel merito, che fosse dichiarato nullo l’incarico conferito dalla (…) a (…) S.r.l. e il rigetto delle pretese avanzate da quest’ultima in quanto infondate in fatto e in diritto.

Il Tribunale, istruita la causa attraverso la escussione di prove testimoniali e l’espletamento dell’interrogatorio formale, fissava per la precisazione delle conclusioni l’udienza del 3 marzo 2015, a seguito della quale tratteneva la causa in decisione, previa concessione di termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, ex art. 190 c.p.c.

Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 10040/2015, emessa l’8 settembre 2015, rigettava la domanda attrice e condannava (…) S.r.l. al pagamento delle spese processuali.

Contro tale sentenza, (…) S.r.l. ha proposto appello, chiedendo la riforma della pronuncia sulla base dei seguenti motivi:

1) ERRONEITÀ DELLA SENTENZA LADDOVE IL TRIBUNALE HA RIGETTATO LA DOMANDA DI (…) SRL, VOLTA AL PAGAMENTO DEL COMPENSO PROVVIGIONALE, EX ART. 1755 c.c.;

2) ERRONEITÀ DELLA SENTENZA LADDOVE IL TRIBUNALE HA RITENUTO NON DOVUTO IL PAGAMENTO DELLA PENALE.

(…) e (…), quest’ultimo citato esclusivamente quale litisconsorzio necessario, si sono costituiti in giudizio, chiedendo il rigetto dei motivi di appello e la conferma della sentenza impugnata.

La Corte, alla prima udienza di comparizione del 28 giugno 2016, ritenuta la causa matura per la decisione, ha invitato le parti a precisare le conclusioni. A seguito di ciò la causa è stata trattenuta in decisione, previa concessione di termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, ex art. 190 c.p.c.

La causa è stata decisa nella camera di consiglio del 14 settembre 2016.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Oggetto di appello è quella parte della sentenza in cui il Tribunale ha affermato che: “Risulta documentalmente provato il mandato rilasciato da (…) alla (…) S.r.l. per la vendita della villa a schiera sita nel Comune di Magenta, di proprietà comune con (…), oggi suo marito in regime di separazione dei beni; detto mandato ha avuto vigenza dal 29 maggio 2009 al 31 dicembre 2009 e presentava quale condizione espressa la stipula del rogito entro il 31 luglio 2009. L’immobile è stato venduto dai convenuti (…) a tal (…) il 26 gennaio 2010. E di tutta evidenza che la condizione essenziale della stipula dell’atto notarile entro il 31 luglio 2009 non si è verificata, per cui l’attrice nulla può pretendere a titolo di mediazione. (…). Inoltre l’immobile è stato venduto a tal (…) il quale, seppure marito in regime di separazione dei beni di (…), soggetto che ha visionato l’immobile, non risulta abbia usufruito della attività di mediazione della società attrice; sul punto le risultanze testimoniali nulla provano”.

A fondamento della propria impugnazione, parte appellante contesta, innanzitutto, il fatto che sarebbe irrilevante la circostanza che il contratto di acquisto dell’immobile sia stato, poi, concluso dal marito di An., soggetto che aveva chiesto l’attività di mediazione, avendo anch’esso usufruito dell’operato di (…) Srl, svolto a favore della moglie. Secondo l’appellante, inoltre, sarebbe errata la decisione del Tribunale di non attribuire rilevanza alla condotta processuale delle controparti, tenuto conto, in particolare, che il non si era presentato tempestivamente all’udienza fissata per l’espletamento dell’interrogatorio formale, mentre la (…) non si era presentata affatto. A parere dell’appellante, infine, il Tribunale avrebbe erroneamente individuato nella data del 31 luglio 2009, indicata per la stipula del definitivo, una condizione essenziale dello stesso, il cui mancato avveramento avrebbe determinato la risoluzione del contratto.

L’appello è fondato nei limiti di quanto segue.

La Corte ritiene, innanzitutto, non condivisibile la decisione del Tribunale, laddove ha affermato che l’effettivo acquirente dell’immobile, (…), non aveva usufruito dell’attività di intermediazione svolta da (…) Srl, atteso che quest’ultima ha provato, come era suo onere, di avere fatto visionare l’immobile de quo alla di lui moglie, (…), previo contatto da parte di quest’ultima. Sul punto il Collegio rileva, infatti, conformemente a quanto statuito dalla Suprema Corte, che il diritto alla provvigione consegue non alla conclusione del mediatore del negozio giuridico, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti: pertanto, la condizione perché il predetto diritto sorga è l’identità dell’affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione finale, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale, e la conclusione dell’affare sia collegabile al contratto determinato dal mediatore tra le parti originarie, che sono tenute al pagamento della provvigione (cfr., Cass. 8679/2009; conf. Cass. 8407/2015). Nella fattispecie in questione, è circostanza provata, alla luce delle testimonianze escusse, che non sussistesse alcun precedente rapporto tra le parti e che l’acquisto dell’immobile è avvenuto tramite l’agenzia, contattata dalla sig.ra Massa per visionare l’immobile de quo, indicato nell’opuscolo “di proposte immobiliari (…) del mese di luglio 2009”. Al riguardo è irrilevante l’eccezione svolta in appello di inattendibilità del teste Si., non sussistendo, alla luce delle dichiarazioni rese, elementi oggettivi che possano lasciare presumere che il teste abbia rilasciato una deposizione non veritiera, non essendo sufficiente, a tale fine, la mera circostanza, in difetto di ulteriori elementi, che sia socio della (…) Srl.

Non è, inoltre, condivisibile la decisione del Tribunale di ritenere come essenziale il termine “luglio 2009”, indicato nell’incarico di mediazione immobiliare da (…), sottoscritto in data 19 maggio 2009, quale termine entro cui stipulare il contratto definitivo, in mancanza di una espressa indicazione sul punto nel mandato, da cui desumere la univoca volontà della parte di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo, alla luce della natura e dell’oggetto dell’atto, e tenuto conto anche del contenuto complessivo dell’accordo e del comportamento successivamente tenuto dalla (…) (doc. 1 del fascicolo di primo grado di parte appellante). Al riguardo è, infatti, rilevante il fatto che la (…) nel medesimo atto, abbia espressamente previsto che l’incarico avesse durata “dal 29/5/2009 al 3l/l2/2009”, indicando come termine, quindi, una data successiva al “luglio 2009” e che, successivamente, con lettera raccomandata del 9 dicembre 2009, abbia comunicato a (…) S.r.l. la sua volontà di disdire il rinnovo del mandato, conformemente a quanto previsto nell’atto medesimo, che dispone: “Il presente incarico di mediazione si rinnoverà tacitamente per una sola volta, per un pari periodo di tempo, salvo disdetta da parte di uno dei contraenti da comunicarsi con lettera raccomandata A.R., che dovrà pervenire almeno dieci giorni prima della scadenza dello stesso”. Sul punto è inammissibile, in quanto dedotta dagli appellati tardivamente solo nelle comparse conclusionali, la circostanza secondo la quale, “A causa della mancata vendita, la Sig.ra (…) era costretta ad accendere un mutuo ipotecario per Euro 214.760,00, al fine di saldare il prezzo del nuovo immobile acquistato, corrispondendo peraltro l’ulteriore somma di Euro 15,060,00, a titolo di sole spese di erogazione, oltre agli interessi convenzionali sulla somma mutuata”.

È, poi, infondata l’eccezione di nullità del mandato svolta dagli appellati in quanto esso sarebbe stato conferito solo da uno dei due comproprietari dell’immobile de quo, atteso che la Corte ritiene che il rapporto di mediazione, che ha natura obbligatoria anche quando sia relativo a un affare avente per oggetto la costituzione o la trasmissione di un diritto reale, si instaura solo con il soggetto che ha chiesto la mediazione, a prescindere dalla titolarità del bene contemplato nell’affare.

Non è, infine, fondata l’eccezione di prescrizione del diritto fatto valere, essendo stato il termine prescrizionale validamente interrotto dall’atto di messa in mora ricevuto dagli appellati in data 27 ottobre 2010 sottoscritto dal procuratore di (…) Srl, avv. Pe. (doc. 6 del fascicolo di parte appellante). Al riguardo non rileva quanto eccepito dagli appellati circa la inidoneità di tale lettera di produrre un effetto interruttivo, non essendo stata sottoscritta dal rappresentante della società, ma solo dal suo avvocato, atteso che il Collegio ritiene sul punto, conformemente a quanto statuito dalla Suprema Corte, che, in tema di interruzione della prescrizione, l’efficacia interruttiva va riconosciuta anche all’atto di costituzione in mora inviato dal difensore del creditore a quello del debitore, purché sia stato previamente accertato che detto legale possa considerarsi rappresentante, effettivo o apparente, del debitore medesimo, e ciò per avere risposto, in nome e per conto del cliente, alla richiesta di pagamento, facendo valere in via stragiudiziale le ragioni del proprio assistito. Infatti, al fine anzidetto, l’effettività dei poteri rappresentativi è data dal conferimento del mandato difensivo, senza che sia necessaria la procura scritta ex art. 83 c.p.c., prevista solo per lo svolgimento dell’attività giudiziale (cfr. Cass. 5208/2015). Alla luce di tali principi, pertanto, in difetto di alcuna deduzione in ordine al fatto che l’avv. Pa. non avesse alcun potere di rappresentare la società, deve essere riconosciuta piena e valida efficacia interruttiva all’atto in questione.

Alla luce di tale motivazione, pertanto, (…) deve essere condannata al pagamento di Euro 5.000,00, oltre IVA (somma non oggetto di specifica contestazione), in favore di (…) S.r.l. a titolo di provvigioni per l’attività di intermediazione prestata in suo favore, oltre interessi legali dal 27 ottobre 2010, data di ricevimento della lettera di messa in mora, al saldo effettivo. Nessuna somma è, invece, dovuta da (…), citato nel giudizio di appello solo quale litisconsorzio necessario, dovendosi rilevare che non è stato oggetto di specifica impugnazione quella parte della sentenza in cui il Tribunale lo ha ritenuto estraneo al mandato conferito all’appellante, con conseguente esclusione della sua legittimazione passiva in ordine alla richiesta di pagamento della provvigione, legittimazione che si stabilisce solo in relazione al rapporto mediazione e non già alla titolarità del diritto sul bene contemplato nell’affare.

Ritenuto assorbito e in ogni caso rigettato ogni altro motivo d’appello, la sentenza n. 10040/2015, emessa dal Tribunale di Milano in data 8 settembre 2015, deve essere parzialmente riformata, nei termini di cui al dispositivo e per i motivi di cui sopra.

Stante l’accoglimento dell’appello, (…) deve essere condannata al pagamento delle spese

processuali dei giudizi di primo e di secondo grado nei confronti di (…) Srl, che sono liquidate come da dispositivo. Stante la carenza di legittimazione passiva di (…) e tenuto conto della domanda di condanna svolta nei suoi confronti nel giudizio di primo grado, resta ferma la condanna di (…) S.r.l. al pagamento delle spese processuali da lui sostenute in tale giudizio, così come liquidate in dispositivo, tenuto conto del fatto che esse devono riguardare solo la posizione di quest’ultimo, e che, quindi, devono essere ridotte rispetto a quelle liquidate dal Tribunale, che riguardavano anche la posizione di (…); compensa, invece, integralmente le spese di lite tra (…) e (…) S.r.l. relative al giudizio di appello, atteso che la citazione in giudizio dell’appellato è stata espressamente effettuata ai soli fini litisconsorzio necessario, senza che venisse svolta nei suoi confronti alcuna domanda.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando sull’appello proposto da (…) Srl, avverso la sentenza n. 10040/2015, emessa dal Tribunale di Milano e pubblicata l’8 settembre 2015, così statuisce:

– accoglie parzialmente l’appello e, per l’effetto, condanna (…) al pagamento in favore di (…) S.r.l. della somma di Euro 5.000,00, oltre IVA, oltre interessi legali dal 27 ottobre 2010 al saldo effettivo;

– conferma, per il resto, la sentenza impugnata nei confronti di (…);

– condanna (…) al pagamento in favore di (…) S.r.l. delle spese di lite, che liquida, per il giudizio di primo grado, in Euro 1.900,00 per competenze del difensore e, per il presente giudizio, in Euro 2.800,00 per competenze del difensore, il tutto oltre spese generali liquidate nella misura del 15%, ex art. 2 D.M. 55/2014, IVA e CPA come per legge;

– condanna (…) Srl al pagamento in favore di (…) delle spese di lite del giudizio di primo grado, che liquida in Euro 1.900,00, oltre spese generali liquidate nella misura del 15%, ex art. 2 D.M. 55/2014, IVA e CPA come per legge; compensa integralmente le spese di lite del presente giudizio (…) Srl;

– condanna (…) a restituire a (…) S.r.l. quanto eventualmente versatele in esecuzione della sentenza di primo grado.

Così deciso in Milano il 14 settembre 2016.

Depositata in Cancelleria l’11 ottobre 2016.


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