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Lo sai che? Lavori di manutenzione, che fare se il condominio non decide?

Lo sai che? Pubblicato il 11 aprile 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 11 aprile 2017

Se l’assemblea e l’amministrazione non decidono in merito a spese di ordinaria o straordinaria manutenzione, il singolo condomino può anticiparle, ma il rimborso gli spetta solo se i lavori sono urgenti.

Come deve comportarsi il singolo condòmino che, pur avendo fatto più volte presente all’assemblea la necessità di affrontare determinate spese, necessarie alla gestione del condomìnio, non ottenga alcuna risposta né dall’amministratore, né da parte degli altri proprietari? Che fare in caso di una stasi decisionale come, ad esempio, nel caso in cui la decisione venga puntualmente rinviata o in quello in cui l’assemblea non raggiunga mai le prescritte maggioranze a causa dell’incuria e dell’indifferenza dei condòmini? Determinati lavori di manutenzione, se non affrontati subito, possono aggravare la situazione dello stabile e diventare, dopo poco tempo, indispensabili, senza peraltro contare l’aggravio di costi in caso di rovina della cosa comune. Ebbene, che fare se il condominio non decide anche dopo molto tempo? La risposta, per quanto scritta in modo chiaro nella legge, è stata di recente affermata dalla Cassazione [1].

Il singolo condomino può sostituirsi al condominio, eseguendo autonomamente i lavori di manutenzione, ma non ha la possibilità di chiederne poi il rimborso. E ciò vale anche in caso di una vera e propria “stasi patologica” dell’assemblea. Il suo intervento a difesa dell’interesse comune non si può certamente considerare illecito (anzi!), ma solo se la spesa è urgente e indifferibile egli può poi rivalersi sulle casse del condominio. Altrimenti l’esborso resta integralmente a suo carico.

In altri termini dovremo distinguere due tipi di interventi di manutenzione, a prescindere che si tratti o meno di manutenzione ordinaria o straordinaria:

  • se si tratta di spese urgenti, ossia indifferibili onde evitare un possibile – anche se non certo – danno alla cosa comune, il singolo condomino che vi provveda, anche senza aver prima informato l’assemblea, può poi chiedere il rimborso di quanto speso;
  • se si tratta di spese non urgenti, anche se necessarie, il singolo condomino che vi provveda autonomamente non può poi chiedere il rimborso. L’unico modo per farsi restituire quanto speso è di ottenere preventivamente l’autorizzazione. Tali spese, infatti, vengono rimborsate solo nel caso in cui, oltre ad essere necessarie, siano anche urgenti. «Urgenti» sono le spese che non possono essere differite senza che da ciò ne discenda un danno per il condominio.

Quanto sopra è la sintesi di due norme contenute nel codice civile. In particolare la prima [2] dispone che:

«Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente».

La seconda [3] invece stabilisce quanto segue:

«Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore».

Dal coordinamento delle due disposizioni, spiega la Cassazione, si ricava «piuttosto agevolmente» che «l’intervento sostitutivo del singolo condomino è ammesso nei casi in cui, in presenza di un’esigenza che richiede un urgente intervento, non dilazionabile nel tempo, non appaia ragionevolmente prevedibile investire dell’attività l’amministratore, senza porre in concreto pericolo il bene condominiale». Al contrario, qualora «il condominio versi in una situazione di stasi patologica, cioè in una inerzia operativa stabilizzata, non è consentito al singolo condomino sostituirsi, salvo i casi urgenti di cui s’è detto, agli organi condominiali in via generalizzata».

Ma quando, concretamente, se il condominio non decide, le spese eseguite dal singolo proprietario possono davvero dirsi urgenti ed è consentito, a chi le abbia anticipate, chiedere il rimborso? L’intervento del condòmino per le parti comuni ha carattere eccezionale ed è giustificato «solo ove, per impedire un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, le opere debbano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condòmini [4]. Un esempio concreto si potrebbe avere quando vi è la necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità [5] o quando si tratta di ottemperare ad ordinanze comunali che abbiano imposto l’esecuzione dei lavori.

Che fare, invece, se il condominio non decide e non si vuole anticipare soldi? In tali casi – e anche se manca il carattere di urgenza della spesa – il singolo condomino che voglia prendere provvedimenti contro l’inerzia dell’assemblea può presentare un ricorso in tribunale affinché il giudice prenda i provvedimenti necessari (anche, se occorre, con la nomina di un amministratore “ad acta”) sostituendosi così all’assemblea e all’amministratore. Stabilisce a riguardo il codice civile che [7]:

«Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore».

note

[1] Cass. sent. n. 9177/17 del 10.04.2017.

[2] Art.1134 cod. civ.

[3] Art. 1105, co. 4, cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 18759/2016.

[5] Cass. sent. nn. 20151/2013 e 4330/2012.

[6] Cass. sent. n. 9743/2010.

[7] Art. 1105 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 17 gennaio – 10 aprile 2017, n. 9177
Presidente Migliucci – Relatore Grasso

I fatti di causa

Con sentenza depositata il 20/3/2003 il Giudice di pace di Alghero, rigettò l’opposizione avverso il decreto con il quale il medesimo aveva ingiunto a B.A. il pagamento della somma di Lire 3.605.823 in favore della s.r.l. (…).
Con sentenza depositata l’1/12/2011 il Tribunale di Alghero rigettò l’impugnazione proposta dal B..
Risulta utile precisare che il credito vantato dalla (…) si riferiva al recupero pro quota di quanto speso dalla predetta società, gestore di un complesso alberghiero sito all’interno del vasto complesso condominiale, denominato “Condominio (omissis)”, per opere di manutenzione delle parti comuni, assumendo la società in parola essere stata costretta all’intervento, dato lo stato d’inerzia in cui versava il Condominio, stante che larga parte delle unità abitative erano state poste sotto sequestro, in quanto i proprietari avevano provveduto a mutarne illecitamente la destinazione d’uso, trasformandole da strutture recettive di natura turistica in seconde case.
Avverso la sentenza d’appello B.A. ricorre per cassazione e all’approssimarsi dell’udienza ha fatto pervenire memorie illustrative. La controparte non ha svolto difese.

Ragioni della decisione

Con il primo motivo il ricorrente deduce violazione dell’art. 1134, cod. civ., nonché vizio motivazionale su un punto controverso e decisivo.
Secondo il B. non sussisteva il requisito dell’urgenza, che, a mente dell’art. 1134, cod. civ., giustifica l’intervento sostitutivo.
In particolare, le affermazioni della Corte locale, secondo la quale non constava la costituzione degli organi condominiali e, quindi, neppure alcuna attività imputabile al Condominio, con la conseguente radicale inerzia di quest’ultimo, non tenevano conto che a fronte della esistenza formale del assetto condominiale, di fatto il complesso immobiliare della (…) aveva utilizzato praticamente in via esclusiva le parti comuni, nel mentre gli altri condomini non potevano godere dei propri immobili. Sarebbe occorso, quindi, distinguere tra spese ricollegabili all’ordinario godimento delle parti comuni, da porre a carico esclusivo della (…), unica ad avere usufruito delle stesse; e spese di conservazione, dirette a mantenere lo stato della cosa, evitando che si degradi.
Non ricorreva, poi, l’ipotesi prospettata. La legge, infatti, dispone, perché si possa far luogo alla ripetizione, che la spesa sia urgente, cioè tale da non potersi differire senza danno alle cose comuni; che non consenta, quindi, di avvertire l’amministratore, in quanto ricollegabile ad un evento improvviso ed imprevedibile. Urgenza che qui andava esclusa per le stesse affermazioni della controparte, che avevano fatto risalire la situazione di mancata manutenzione ad alcuni anni. In caso d’inerzia condominiale e comunque di paralisi, l’art. 1105, cod. civ., dispone che sia il giudice a far luogo ai provvedimenti del caso, non essendo consentito al singolo condomino far da sé.
Peraltro, conclude il ricorrente, al contrario dell’apodittica affermazione di cui in sentenza, vi era amministratore in carica e annualmente risultano essere state tenute le assemblee condominiali ed in ogni caso l’elenco degli interventi operati dalla (…), plurimi e vasti, indicati in ricorso, facevano escludere che si trattasse d’isolati interventi per porre rimedio a situazioni indifferibili; si era trattato, in definitiva, di una gestione, largamente inutile, della cosa comune da parte di un soggetto terzo incaricato dalla (…).
Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la violazione degli artt. 167 – 345, cod. proc. civ. e 1123, cod. proc. civ.; nonché vizio motivazionale su un punto controverso e decisivo.
L’individuazione della quota millesimale non era corretta e sul punto, a dispetto di quel che aveva affermato la sentenza d’appello, vi era stata espressa contestazione.
Con il terzo motivo si deduce violazione degli artt. 345 e 167, cod. proc. civ., nonché del d.P.R. 26/10/1972 (non viene indicato il numero).
Non corrispondeva al vero che la contestazione dell’addebito dell’IVA costituiva questione nuova, stante che era stata contestata la debenza dell’intero credito, nonché l’emissione della fattura, “stante il difetto di prestazione d’opera o servizi da parte della (…) srl“.
Con il quarto motivo il B. lamenta la violazione dell’art. 1267, cod. proc. civ.; nonché vizio motivazionale su un punto controverso e decisivo. Il Giudice d’appello aveva trascurato del tutto di prendere in considerazioni le osservazioni dell’odierno ricorrente in merito all’entità della spesa, imputata in maniera arbitraria e incontrollabile (emblematico sul punto il consumo cospicuo di energia elettrica ed acqua, ovviamente addebitabili all’attività alberghiera della controparte).
Con il quinto motivo vien dedotto vizio motivazionale su un punto controverso e decisivo.
Lamenta il ricorrente che avendo la (…) ottenuto la licenza amministrativa per gestire le attività alberghiere in loco aveva precluso agli altri condomini di esercitare analoga attività, con la conseguenza che costoro non avevano potuto usufruire delle parti comuni e sfruttare economicamente i propri immobili.
Con il sesto motivo il ricorrente allega violazione dell’art. 345, cod. proc. civ., per essergli stato negato il diritto ai mezzi istruttori indicati con l’appello.
Il primo motivo è fondato.
Dispone l’articolo 1134, cod. civ., nella versione anteriore alla modifica operata dall’articolo 13 della legge 11 dicembre 2012, n. 220: “Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spese urgenti”. Dispone, altresì, l’ultimo comma dell’articolo 1105, cod. civ. “Se non si prendono “i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune, non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.
Dal coordinamento delle due disposizioni si ricava piuttosto agevolmente che l’intervento sostitutivo del singolo condomino è ammesso nei casi in cui, in presenza di un’esigenza che richiede un urgente intervento, non dilazionabile nel tempo, non appaia ragionevolmente prevedibile investire dell’attività l’amministratore, senza porre in concreto pericolo il bene condominiale. Per contro, ove il condominio versi in una situazione di stasi patologica, cioè in una inerzia operativa stabilizzata, non è consentito al singolo condomino sostituirsi, salvo i casi urgenti di cui s’è detto, agli organi condominiali in via generalizzata.
Che si tratti di un intervento sostitutivo eccezionale, imposto dalla necessità d’urgentemente provvedere, non è dubbio ove si passi in rassegna la giurisprudenza di questa Corte, la quale, in più occasioni, ha chiarito che un tale intervento è giustificato solo ove, per impedire un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, le opere debbano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (cfr., da ultimo, Sez. 2, n. 18759 del 23/9/2016, Rv. 641283).
Sinteticamente declinati come sopra i principi informatori della materia, va per contro riscontrato un insoddisfacente quadro valutativo della situazione fattuale disegnato dalla sentenza impugnata. Per un verso l’entità, l’estensione, la eterogeneità dei lavori effettuati costituiva indice univoco dello svolgimento di una vera e propria attività di gestione, piuttosto e di sporadici interventi, resi necessari dalla imprevedibilità ed urgenza. Per altro verso, chiarisce il ricorrente, che la corte locale era in possesso di documenti dai quali era, in ogni caso, dato cogliere che il condominio si era riunito in assemblea ed era gestito da un amministratore. Trattasi di asserto autosufficiente, in quanto corredato dall’indicazione puntuale del documento in parola (sentenza di legittimità, intervenuta a seguito di contestazione di delibera condominiale; giudizio nel quale il condominio si era regolarmente costituito attraverso amministratore).
L’accoglimento del predetto primo motivo rende superfluo il vaglio degli altri, i quali, pertanto, restano assorbiti.
La sentenza per quanto detto viene cassata e gli atti rimessi al giudice del rinvio, per nuovo esame alla luce dei principi di diritto sopra enunciati. Giudice che regolerà le spese anche di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo e dichiara assorbiti gli altri. Cassa e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, al Tribunale di Sassari.


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