Diritto e Fisco | Articoli

Come recintare il palazzo con paletti e catene

11 Aprile 2017


Come recintare il palazzo con paletti e catene

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 Aprile 2017



La decisione dell’assemblea di recinzione dell’edificio richiede la semplice maggioranza; se si tratta di opere pubbliche il privato può assumerle anche con spese a proprio carico.

Immaginiamo che, sotto casa nostra, le automobili parcheggino proprio davanti al portone in modo selvaggio, non consentendoci di entrare e uscire agevolmente dal portone di ingresso, specie se si porta con sé una bicicletta o pacchi della spesa. Come fare per tutelare l’edificio e lo spazio intorno ad esso? Qualche giorno fa il Tar Campania ha spiegato come costruire un marciapiede davanti casa. I giudici amministrativi, in particolare, hanno chiarito che, trattandosi di intervento di interesse pubblico, esso può essere realizzato dal privato a proprie spese (senza dover per forza aspettare – e sperare – nell’intervento dell’ente locale). Così, il condominio può decidere di “occupare” il suo comune, previa concessione da parte del Comune (a cui bisogna ovviamente presentare la richiesta di autorizzazione), per realizzare un’opera pubblica come, appunto, il marciapiede.

Le cose sono più semplici se, invece, si tratta di un suolo condominiale poiché, in tal caso, l’assemblea può deciderne le sorti senza prima dover consultare il Comune. Comune al quale non bisogna presentare la richiesta di concessione edilizia, ma basta una semplice Scia. Si pensi, ad esempio, alla necessità di recintare il palazzo attraverso paletti, catene e dissuasori di sosta, per delimitarlo e vietare l’accesso indiscriminato a terzi.

Vediamo, più nel dettaglio, come recintare un palazzo, quali sono le autorizzazioni da richiedere e come si deve comportare l’assemblea di condominio.

Quanto alla parte “burocratica”, la giurisprudenza ritiene che le recinzioni in muratura – quelle cioè non facilmente rimuovibili – richiedono il permesso di costruire. Per quelle invece più soft, come catene, paletti e dissuasori di parcheggio è sufficiente la Scia, ossia la segnalazione certificata di inizio attività, in quanto si tratta di accessori all’edificio e non di opere edili rientranti tra le attività libere (non rientra né tra le finiture di spazi esterni, né costituisce elemento di arredo di area pertinenziale di edificio). Leggi, a riguardo, le nostre guide: Parcheggi sul marciapiede anti parcheggio abusivo e Area condominiale, no ai paletti di delimitazione del parcheggio.

Il secondo aspetto che viene in rilievo riguarda le maggioranze che deve raggiungere l’assemblea di condominio per poter realizzare tali interventi di recinzione del palazzo. Sul punto si è recentemente espressa la Corte di Appello di Catanzaro [1]. Secondo i giudici di secondo grado, la delibera assembleare che autorizza l’affissione di paletti e catene per delimitare il palazzo e vietare l’accesso indiscriminato a terzi non richiede l’unanimità dei condomini. Non si tratta, infatti, di una modifica della destinazione di uno dei beni del condominio che potrebbe ledere i diritti dei condomini, ma di una semplice innovazione necessaria al miglior uso della cosa comune e, per questo, è sufficiente la maggioranza.

L’ancoraggio a terra di paletti e catene di delimitazione del fabbricato condominiale rientra tra le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune, lasciandone nel contempo immutata la consistenza e la destinazione d’uso. Pertanto la decisione dell’assemblea con cui venga disposta la chiusura di un’area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare – onde impedire l’indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area – rientra nei poteri dell’assemblea dei condomini e non incide sull’essenza del bene comune, né ne altera la funzione o la destinazione [2]. Insomma, l’apposizione di paletti, catene e cancelli intorno all’edificio modifica – ma non innova- lo spazio comune e pertanto non necessita delle maggioranze qualificate previste dal codice civile per le innovazioni [3], né tantomeno dell’unanimità richiesta invece per quelle innovazioni che possono ledere il diritto di anche un solo condomino nel godimento delle parti comuni. La decisione può essere quindi presa a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore (in millesimi) dell’edificio.

Il verbale assembleare deve contenere la descrizione in merito all’andamento dell’assemblea condominiale, i condòmini presenti ed i rispettivi millesimi, l’oggetto della discussione e le relative votazioni dell’assemblea.
Per quanto concerne le predette votazioni, è sufficiente riportare il nominativo dei condòmini votanti e la loro espressione di voto, anche in assenza dell’indicazione dei rispettivi millesimi di proprietà, in considerazione del fatto che tale dato è possibile desumerlo dalla documentazione condominiale e, in primo luogo, dalle tabelle millesimali.

note

[1] C. App. Catanzaro, sent. n. 400/17 del 9.03.2017.

[2] Cass. sent. n. 151/2017, n. 3509/2015, n. 4340/2013.

[3] Art. 1136, co. 5, cod. civ.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI