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Disdetta affitto senza preavviso

11 aprile 2017


Disdetta affitto senza preavviso

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 aprile 2017



Cosa rischia l’inquilino che lascia l’appartamento e va via senza dare la disdetta nei termini previsti nel contratto di locazione.

Come il proprietario di casa, anche l’inquilino non può disdire l’affitto a proprio piacimento; egli deve al contrario rispettare il normale termine di scadenza previsto dal contratto. L’unica possibilità – salvo eventuali concessioni del padrone di casa – di dare una disdetta anticipata all’affitto (e comunque, fatto salvo il preavviso di 6 mesi) è qualora sopraggiunga una giusta causa di risoluzione. Si può trattare dell’impossibilità di utilizzare l’immobile (si pensi a un vicino rumoroso o a un impianto non funzionante) o di una motivazione di carattere lavorativo, purché imprevista al momento della firma del contratto e non dovuta a colpa dell’affittuario stesso (si pensi al trasferimento o alla cessazione del rapporto di lavoro). In tutti gli altri casi, è possibile recedere dal contratto solo dandone comunicazione al padrone di casa almeno 6 mesi prima della naturale scadenza: scadenza che varia a seconda della tipologia di locazione e che, in quelle «a canone libero» è di 4 anni più altri 4 di rinnovo automatico, mentre per quelli «a canone concordato» è di 3 anni più altri 2 di rinnovo automatico. In assenza di disdetta, il contratto si rinnova in automatico. Ma che succede se l’inquilino dà disdetta dell’affitto senza preavviso? A rispondere a questa domanda è un’ordinanza di questa mattina della Cassazione [1]: secondo la Corte, l’affittuario che recede in anticipo paga per il periodo di omesso preavviso o fino a nuova locazione.

In particolare, nel caso di disdetta dell’affitto senza preavviso, il conduttore deve in ogni caso pagare al proprietario di casa i canoni per tutto il periodo di validità residua del contratto o, in alternativa, fino a quando non subentra un nuovo inquilino.

Il fatto che il locatore abbia accettato le chiavi dalle mani dell’inquilino non esonera quest’ultimo dal pagamento: infatti tale accettazione non è rivolta ad “annullare” il debito dell’affittuario, ma a riottenere il possesso del proprio immobile. E dunque, il titolare dell’appartamento può ugualmente procedere nei confronti dell’ex inquilino per ottenere il pagamento di tutti quei canoni di affitto che matureranno fino alla scadenza naturale del contratto (contratto che si è rinnovato proprio per via della mancata disdetta nel termine di preavviso). Se però il locatore trova prima un nuovo inquilino che gli paga l’affitto, è fino a questo momento che il vecchio conduttore deve versare i canoni, poiché per il periodo successivo non vi è più alcun danno per il padrone di casa.

La Cassazione ha chiarito in proposito che, nel caso di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore dell’anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno, per il conduttore che recede senza dare il preavviso nei termini fissati dal contratto, l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, oppure fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi».

note

[1] Cass. ord. n. 9271/17 dell’11.04.2017.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. III Civile, ordinanza 8 febbraio – 11 aprile 2017, n. 9271
Presidente Chiarini – Relatore Sestini

Ragioni della decisione

1. Col primo motivo (che denuncia l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio), il ricorrente contesta che il contratto sia stato risolto per mutuo consenso e che la conduttrice non abbia mai invocato il recesso per gravi motivi ai sensi dell’art. 27 L. n. 392/78; rileva, al riguardo, che nella memoria difensiva del 9.12.2009, a mezzo della quale si era costituita nel giudizio di primo grado, la C. aveva fatto espresso riferimento alla raccomandata dell’11.10.2008, con cui aveva “dettagliatamente specificato le ragioni del recesso anticipato assolvendo quindi l’unico obbligo giuridico-normativo gravante su di essa” ed aveva precisato che “ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore è sufficiente che egli manifesti con lettera raccomandata al locatore i gravi motivi per cui intende recedere”; aggiunge che analoghe deduzioni erano state reiterate in atti successivi e che non era dunque dubitabile che la conduttrice avesse inteso esercitare il proprio recesso per gravi motivi ai sensi dell’art. 27 L. n. 392/78.
Ciò premesso, rileva che la Corte aveva “totalmente ignorato” tale fatto decisivo, pervenendo all’erronea conclusione che fosse stato risolto per mutuo consenso un contratto in relazione al quale la conduttrice aveva dichiarato di esercitare il recesso.
2. Col secondo motivo (che denuncia, oltre all’omesso esame di un fatto decisivo, la falsa applicazione degli artt. 1367 e 1372 c.c.), il G. si duole che la Corte abbia “tralasciato di considerare ben tre elementi di fatto di primaria rilevanza”, ossia la nota del 26.11.2008 con cui l’Immobiliare s.r.l. (che gestiva l’immobile per conto del locatore) aveva sollecitato la conduttrice a pagare il canone relativo al mese di novembre 2008 in tal modo manifestando la prosecuzione del rapporto; inoltre, la clausola contenuta nel verbale di rilascio del 5.12.2008, con cui le parti avevano dato atto che restava “salvo e impregiudicato ogni e qualsiasi diritto nascente dal contratto di locazione sottoscritto in data 11.1.2008”, sintomatica del fatto che, nonostante si fosse proceduto al rilascio dell’immobile, il contratto avrebbe continuato a produrre effetti; infine, la circostanza che il locatore avesse ribadito la necessità di applicare l’art. 27 I. n. 392/78 con nota del 19.2.2009, cui aveva fatto seguito una trattativa fra le parti per dirimere la controversia.
Tanto premesso, si duole che la Corte non abbia applicato il criterio ermeneutico di cui all’art. 1367 cod. civ. (comportante la necessità di interpretare la clausola di “salvezza” contenuta nel verbale del 5.12.2008 nel senso che potesse produrre un qualche effetto) ed abbia erroneamente applicato l’art. 1372 cod. civ., in difetto di una “chiara, inequivoca e concorde volontà di porre nel nulla il regolamento negoziale”.
3. Il terzo motivo denuncia l’”erronea applicazione dell’art. 27 della legge n. 392 del 1978″: premesso che tale norma consente al conduttore di esercitare il recesso per gravi motivi, il G. evidenzia che l’inerzia manifestata a fronte della manifestazione della volontà della conduttrice di recedere costituiva la naturale conseguenza della natura potestativa del diritto di recesso, senza che potesse valere come espressione della volontà di risolvere consensualmente il rapporto (ma, al più, come volontà di non contestare la ricorrenza dei gravi motivi per l’esercizio del recesso, fatto salvo l’obbligo di versare i canoni per il periodo di preavviso).
4. Il ricorso – esaminati congiuntamente i tre motivi – risulta fondato.
4.1. La Corte ha omesso di considerare il fatto decisivo che (per quanto risulta dai passaggi della memoria difensiva trascritti a pag. 8 del ricorso) la stessa conduttrice aveva qualificato la propria iniziativa come recesso anticipato per gravi motivi, ossia come esercizio di un diritto potestativo a fronte del quale l’accettazione della riconsegna ha una valenza del tutto “neutra”, mentre la non contestazione dei motivi di recesso ha come effetto la cessazione del contratto alla scadenza del termine di preavviso, ma non può assurgere a manifestazione tacita della volontà di sciogliere consensualmente il rapporto.
Parimenti omesso dalla Corte è stato l’esame delle circostanze individuate col secondo motivo (il sollecito di pagamento del canone, la “riserva” espressa nel verbale di riconsegna e la nota del febbraio 2009), anch’esse decisive, in quanto idonee ad essere considerate nel complesso – come sintomatiche di una volontà che, senza opporsi all’esercizio del diritto potestativo della conduttrice, non aveva rinunciato al pagamento dei canoni per il periodo di preavviso.
4.2. Risulta inoltre integrata la denunciata falsa applicazione dell’art. 1367 cod. civ., atteso che la Corte ha qualificato tout court come “formula di stile” la riserva contenuta nel verbale di rilascio senza attenersi al canone ermeneutico secondo cui le clausole negoziali debbono essere interpretate nel senso in cui possono avere qualche effetto, anziché in quello secondo cui non ne avrebbero alcuno.
4.3. La sentenza va pertanto cassata con rinvio alla Corte di merito che dovrà rivalutare la vicenda esaminando specificamente i fatti decisivi sopra individuati e attenendosi al criterio ermeneutico di cui all’art. 1367 cod. civ., alla luce del principio secondo cui “in tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso, sei mesi) l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi” (Cass. n. 5841/2004).
4.4. La Corte di rinvio provvederà anche sulle spese di lite.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa e rinvia, anche per le spese di lite, alla Corte di Appello di Palermo, in diversa composizione.

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