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News Affitto casa vacanze, arriva la tassa Airbnb

News Pubblicato il 12 aprile 2017

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Controlli rigorosi e imposte pagate direttamente da portale web o intermediario: addio all’evasione sugli affitti brevi.

Vita dura per i furbetti degli affitti brevi, come chi offre per poche settimane l’appartamento per le vacanze:  la “manovrina”, difatti, introduce controlli severi e nuove procedure per far sì che tutti paghino la cedolare secca sui canoni di locazione incassati, nonostante i contratti con durata minore di 30 giorni sfuggano all’obbligo di registrazione.

Se verrà approvata, la nuova legge imporrà ai gestori dei portali web, come Airbnb, e alle agenzie immobiliari di comunicare all’Agenzia delle entrate i contratti di affitto breve conclusi per il loro tramite. Non solo: gli intermediari, compresi quelli che gestiscono gli affitti tramite internet, dovranno operare sui canoni pagati dall’inquilino una ritenuta del 21% come sostituti d’imposta.

La legge introduce una misura severa e un notevole aggravio degli adempimenti per agenzie e intermediari, quindi, ma non una nuova tassa, perché  le imposte sugli affitti brevi esistono da sempre, nonostante in pochi le paghino. È proprio per l’altissima percentuale di evasione che le nuove regole si sono rese necessarie.

Ci sono, comunque, delle novità vantaggiose per chi affitta: la legge, infatti, conferma la possibilità di assoggettare a cedolare secca i canoni di locazione incassati per le case vacanza. In questo modo, quanto incamerato dal proprietario della casa non entrerà più nel suo reddito imponibile, alzando l’Irpef, ma sarà tassato separatamente al 21%.

Ma procediamo per ordine e vediamo, nel dettaglio, i nuovi adempimenti per chi affitta per brevi periodi.

Affitto tramite portali web

Attualmente, la maggior parte delle persone che affitta la propria casa per le vacanze, o comunque per brevi periodi, si affida a portali web  d’intermediazione come Airbnb. In questo caso, l’inquilino effettua il pagamento dell’affitto direttamente al sito web. Con le modifiche apportate dalla manovrina, Airbnb, o il diverso intermediario, all’atto dell’incasso dovrà operare una ritenuta del 21% sul canone d’affitto e versare quanto trattenuto all’erario. In questo modo sarà il gestore del servizio a pagare direttamente la cedolare secca, in qualità di sostituto d’imposta e il proprietario non potrà evadere le tasse.

Per di più, l’intermediario dovrà comunicare all’Agenzia delle entrate i contratti conclusi per suo tramite e rilasciare annualmente a chi affitta la certificazione unica (Cu) contenente gli importi percepiti e le ritenute effettuate.  La violazione delle regole comporta delle sanzioni, per l’intermediario, pari a 2.000 euro.

La tassa Airbnb non è, dunque, una nuova tassa, ma una misura che, attuando dei controlli più efficaci, serve a far rispettare delle regole che esistono da sempre.

Affitto tramite agenzie immobiliari

Le regole valide per Airbnb e per altri portali web devono essere applicate anche per gli intermediari come le agenzie immobiliari, obbligate sia a segnalare i contratti conclusi che a effettuare la ritenuta d’acconto sugli importi ricevuti.

Insomma, le nuove misure sono assai stringenti, a prova di evasione, e accontentano le richieste degli albergatori e di coloro che sono ingiustamente penalizzati dall’alto tasso di “nero” del settore degli affitti brevi.

Cedolare secca

Come anticipato, la manovrina conferma la possibilità di utilizzare per gli affitti brevi, oltre al regime ordinario di tassazione del canone d’affitto, quello semplificato, ovvero la cosiddetta cedolare secca.

Molti non sanno che la cedolare secca è un’imposta che sostituisce non solo l’Irpef sull’immobile e le addizionali, ma anche le imposte di bollo e di registro; le aliquote sono attualmente due:

  • il 10% per il canone concordato (calmierato);
  • il 21% per gli altri casi, cioè per la locazione in regime di libero mercato: è questa, dunque, l’imposta che deve essere applicata per l’affitto di appartamenti per le vacanze.

L’importo della cedolare secca deve essere pagato tramite modello F24:

  • l’acconto, pari al 95% dell’imposta totale, può essere pagato in una rata entro il 16 giugno, oppure in due rate (se l’importo è superiore a 257,52 euro), 16 giugno (60%) e 30 novembre (40%); l’acconto non è dovuto se l’importo è inferiore a 51,65 euro;
  • il saldo deve essere pagato entro il 16 giugno dell’anno successivo (entro il 16 luglio, se maggiorato dello 0,40%).

I codici per il versamento con modello F24 sono:

  • 1840 (1° rata acconto);
  • 1841 (2° rata acconto);
  • 1842 (saldo).

Per registrare telematicamente le locazioni ed utilizzare l’opzione cedolare secca, si utilizza il software Rli dell’Agenzia delle Entrate. La registrazione, come già esposto, non è comunque necessaria per i contratti d’affitto inferiori a 30 giorni.

La procedura di registrazione è semplificata: è sufficiente, infatti, indicare i dati del locatore (chi affitta), del conduttore (inquilino), dell’immobile, del canone di locazione e la durata del contratto. L’applicazione della cedolare secca può essere richiesta con modello Rli solo se:

  • il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre e tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca;
  • si è in presenza di una sola unità abitativa con un massimo di tre pertinenze e tutti gli immobili hanno una rendita catastale;
  • il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione;
  • il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.

Il software Rli può essere utilizzato anche se è stato già stipulato un contratto di affitto e si vuole optare successivamente per la cedolare secca.

Ad ogni modo, considerando che gli intermediari come Airbnb faranno da sostituto d’imposta, è probabile che chi affitta sia esonerato da tutti gli adempimenti legati alla cedolare secca.


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16 Commenti

  1. ….mi pare che la cosa fosse stata bocciata nel Novembre 2016.
    Come può infatti Airbnb (con sede a Putemburgo) diventare un sostituto d’imposta per lo stato italiano??
    La cedolare secca non è l’unica forma in uso oggi:
    Le partite Iva?
    Chi non ha altro reddito e come tale preferisce dichiarare tali entrate con lo scaglione irpef minimo (sempre che lo raggiunga)?
    Ritengo questo articolo fuori luogo e totalmente inadeguato, causa allarmismi e da false notizie.
    Grazie,
    Davide

  2. Gentile signor Davide, si può non essere d’accordo sulla linea d’azione adottata nella manovrina sull’argomento, però la notizia è vera, è riportata anche dal Sole 24 ore di oggi. Sulle modalità concrete di attuazione si sa ancora poco, auspico che siano previste regole particolari per chi ha la partita Iva e per chi non vuole avvalersi della cedolare secca. Purtroppo si è arrivati a questo punto per l’altissima percentuale di evasione che contraddistingue il settore degli affitti brevi, che penalizza chi invece opera nel settore onestamente.

    1. Salve, come tanti, seguo questo argomento da quando sono iniziate le prime polemiche. Il Sole24Ore non è la verità assoluta e cercano di attirare lettori come comprensibilmente fanno altri siti web di notizie. Questa norma che dovrebbe essere inserita nella “manovrina”, come tante altre che questi ultimi Governi in modo non efficace hanno proposto, non può essere applicata per quanto diceva il Sig. Davide. Airbnb, come i tanti altri intermediari online esistenti da prima, non può fare da sostituto di imposta per ragioni tecniche e ovvie. Vedremo cosa accadrà ma fino ad ora, permettetemi il termine e senza offesa per nessuno, è una bella grande minkiata. Inoltre non è tanto l’alto tasso di evasione la causa, tutto da dimostrare, ma i forti interessi delle associazioni di categoria, in testa Federalberghi, che invece di pensare ad un evoluzione dei servizi per essere più competitivi cercano di fermare le famiglie che arrotondano e pagano le alte tasse sugli immobili affittando per periodi brevi le loro abitazioni, nella stragrande maggioranza pagando regolarmente le tasse, in quanto proprio su Airbnb tutti i pagamenti sono tracciati, non si può accettare denaro in contanti. Insomma siamo alla caccia alle streghe.

      1. Concordo. Non se ne può più di sentire affitti brevi = evasione. Basta. Airbnb invia i pagamenti tramite bonifico, è impossibile evadere, i pagamenti sono tracciati e tracciabili già ora… quindi??
        La verità è proprio quella indicata nel post qui sopra, alberghi incapaci di diversificare l’offerta, immobili nelle loro comodità e con strutture molto spesso inadeguate

      2. Giustissimo; prendersela con 4 soldi dei privati che arrotondano.
        In alcune località gli Albergatori si sono arricchiti non essendo all’altezza, e vogliono continuare

  3. Per gli stranieri residenti all’estero che hanno una casa per le vacanze e pagano dovrebbero pagare la tassa per gli entroiti degli affitti nel loro paese , se la tassa viene trattenuta giá nella transazione del portale non finiranno di pagare una doppia imposizione? Mentre per un residente in Italia che ha una casa vacanze all’estero hanno la cedolare secca? non mi pare che sia prevista.

  4. Per gli stranieri residenti all’estero che hanno una casa per le vacanze e pagano dovrebbero pagare la tassa per gli entroiti degli affitti nel loro paese , se la tassa viene trattenuta giá nella transazione del portale non finiranno di pagare una doppia imposizione? Mentre per un residente in Italia che ha una casa vacanze all’estero hanno la cedolare secca? non mi pare che sia prevista.

  5. Se si deve utilizzare il medello Rli per gli adempimenti, come si opera per gli stanieri che prendono in affitto una casa e non hanno il codice fiscale?

  6. Sono proprietria di un b&b, ho sempre presentato la dichiarazione dei redditi che mi permetteva di detrarre le spese che devo sostenere per ospitare, tasse, canoni e spese vive, la cedolare secca mi toglierà questa opportunità. Quindi ora, tra il 5% che mi chiede airbnb , la cedolare secca del 21% e le spese vive, lo Stato, per risanare le sue casse mi omaggerà di un obolo che non ripaga senz’altro lo sforzo.

  7. Invece di aumentare gli adempimenti burocratici potrebbero cominciare a fare i controlli. Ma so sa tutti genuflessi agli albergatori il cui presidente è parlamentare di forza Italia.

  8. si parla di case vacanza in modo onnicomprensivo, ma vanno fatte distinzioni: gestite da un privato il cui introito dovrebbe essere tassato alla fonte dall intermerdiario al 21 senza andare a fare cumulo con altri redditi ad ese da lavoro, e se invece chi gestisce è una srl o persona fisica ma con patita iva individuale sia del minimi o ordinaria, cosa succede ? e come si collocano le attività di affittacamere che obbligatoriamente devono avere la partita iva? e i b&b che sono una cosa diversa?? saranno in grado di fare una normativa che differenzi le varie fattispecie giuridiche e che differenzi le varie tipologie di gestione??

  9. Tutti quelli che non sono d’accordo col provvedimento non hanno mai pagato fino ad oggi. E’ la medesima cantilena del canone Rai. Questa normativa consentirebbe di avvalersi della cedolare secca, che per chi fino ad oggi ha pagato in regime ordinario e’ un risparmio.
    Chi si lamenta è giocoforza un evasore. Se airbnb da putenburgo versa i soldi all’host è chiaro che li puo’ versare pure alle entrate. Diversa è la situazione dei beb quando è accertata la saltuarietà ovvero il rispetto dei periodi di chiusura altrimenti l’inquadramento fiscale è il medesimo.

  10. Ho un b&b e sono iscritto su siti come airbnb, homeaway e booking. Da sempre, in sede di dichiarazione dei redditi, dichiaro quanto incassato nell’anno insieme alle spese sostenute per la gestione del b&b. Mi pare di capire che con questa nuova norma, in presenza di un intermediario come airbnb, le mie entrate subiranno obbligatoriamente alla fonte una trattenuta del 21%, mentre per le entrate senza intermediari potrò continuare a utilizzare il vecchio sistema di entrate – uscite e applicazione dell’Irpef a scaglioni? Qualcuno sa rispondermi? Grazie

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