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Lo sai che? Proposta d’acquisto: che fare se non si stipula per colpa del venditore?

Lo sai che? Pubblicato il 29 aprile 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 29 aprile 2017

Ho firmato una proposta per l’acquisto di una casa versando la caparra. Il Comune non ha risposto alla domanda di sanatoria e non ci sono più tempi tecnici per il rogito. Posso recedere dalla proposta di acquisto senza perdere la caparra?

La risposta al quesito del lettore può ritenersi affermativa. La proposta di acquisto che ha firmato, infatti, non vincola ancora il venditore a cedergli l’immobile come individuato ma ha l’unica finalità di portare a conoscenza di quest’ultimo il suo interessamento all’acquisto del bene. Quella che il lettore chiama caparra non è altro che una sorta di cauzione a garanzia della serietà della sua proposta.

Pertanto, ove alla scadenza fissata per il rogito, il venditore non sia in grado di presentarsi avanti al notaio scelto dal lettore per la stipulazione del contratto, egli potrà ritenersi liberato da ogni obbligo e richiedere pertanto la restituzione della somma anticipata.

Discorso in parte diverso deve essere fatto se, invece, la proposta come dal lettore sottoscritta sia stata firmata anche dal venditore oppure il contenuto della stessa sia stato trasfuso in un contratto preliminare, detto altrimenti in gergo “compromesso”. In tal caso, infatti, il documento firmato assume valore vincolante per entrambe le parti e, in entrambe le ipotesi, diviene un vero e proprio contratto a cui tanto il venditore quanto l’acquirente sono tenuti a prestare fede.

Ciò che, più in particolare, assume una diversa colorazione è la disciplina dell’anticipo dal lettore corrisposto alla firma di tale documento. Se nel primo caso (quello della semplice proposta) poteva considerarsi un mero anticipo a tutela della sua buona fede, in tale diversa ipotesi esso diventa una vera e propria caparra confirmatoria [1]. In altre parole, nel caso in cui la proposta di acquisto sia stata firmata anche dal venditore o trasfusa in un contratto preliminare e, alla scadenza prevista, non si addivenga al rogito per cause imputabili a una delle due parti, l’altra potrà, a sua scelta:

  • chiedere, tramite ricorso al tribunale, una sentenza che trasferisca il bene come individuato, oppure
  • recedere dal contratto richiedendo il doppio della caparra versata, oppure
  • chiedere, tramite ricorso al tribunale, la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

Pertanto, e in conclusione, ove alla scadenza prevista, il venditore per sua colpa non sia in grado di fornire la documentazione necessaria al trasferimento dell’immobile, il lettore potrà chiedere la restituzione della somma oppure, laddove la proposta sia stata firmata anche dal venditore o trasfusa in un contratto preliminare, recedere da quest’ultimo e chiedere la restituzione del doppio della caparra versata per inadempimento del venditore rispetto a quanto pattuito per comportamento a lui imputabile.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Enrico Braiato

note

[1] Come disciplinata dall’art. 1385, co. 2, cod. civ.: «Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra».


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