Diritto e Fisco | Articoli

Che rischio se salto un mese di affitto?

13 aprile 2017


Che rischio se salto un mese di affitto?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 13 aprile 2017



L’omesso pagamento di una sola rata del canone di locazione è grave inadempimento dell’inquilino al contratto: sfratto inevitabile.

Dopo quanto tempo scatta lo sfratto dal mancato pagamento dell’affitto? A chiederselo sono più di un inquilino non in regola con i canoni di locazione. Un problema particolarmente diffuso, specie perché la procedura di sfratto per morosità è piuttosto celere (almeno nelle intenzioni del legislatore, sebbene poi, nella fase esecutiva, si assiste spesso a numerosi rallentamenti). Ed anche se la legge consente numerose scappatoie anche a chi paga in ritardo (leggi Dopo quanto tempo arriva lo sfratto?) è bene rispondere, in modo secco e immediato, alla comune domanda «Che rischio se saldo un mese di affitto?». La soluzione è data da una recentissima sentenza del Tribunale di Genova [1], secondo cui anche una sola rata in meno del canone di locazione può costare lo sfratto. Ma procediamo con ordine.

Sfratto: dopo quanto tempo?

La legge [2] autorizza il padrone di casa a intimare lo sfratto all’inquilino moroso anche dopo il mancato pagamento di un solo canone di locazione, purché siano decorsi venti giorni dalla scadenza del suddetto versamento per come prevista nel contratto. Se la morosità si riferisce non al canone vero e proprio ma agli importi dovuti a titolo di spese condominiali (i cosiddetti «oneri accessori») lo sfratto scatta solo se il debito supera quello di due mensilità del canone. Dunque, chi salta un mese di affitto o il pagamento delle spese di condominio per una somma pari a due mesi di affitto rischia di vedersi notificare a casa l’intimazione di sfratto per morosità. Per evitare di lasciare l’appartamento e veder risolversi il contratto con l’ordinanza del giudice, l’inquilino può pagare sino all’udienza o, in alternativa, in tale sede, chiedere un termine di 90 giorni per adempiere con interessi e spese legali (cosiddetto «termine di grazia»).

Secondo la sentenza in commento, il mancato pagamento di una sola rata dell’affitto si considera inadempimento sufficientemente grave da giustificare la risoluzione del contratto per morosità e, quindi, lo sfratto. Nel caso di locazione a uso abitativo, dunque, la valutazione sulla «gravità dell’inadempimento» dell’affittuario è stata fatta a monte dal legislatore che l’ha quantificata esattamente nell’importo di una rata. Non avviene questo, invece, nel caso di locazione a uso commerciale, dove è il giudice a valutare, caso per caso, quando l’inadempimento può essere ritenuto tanto grave da giustificare lo sfratto. Insomma, nel caso di un negozio, un esercizio commerciale, la sede di un’azienda o la relativa amministrazione, non possiamo dire in anticipo dopo quanto arriva lo sfratto ma tutto dipende dall’entità dell’inadempimento in rapporto al valore della locazione [3].

Ritardo consentito per il pagamento dell’affitto

Tornando alla locazione di immobili ad uso abitativo, e in particolare sull’inadempimento del conduttore all’obbligo di pagare il canone, la legge stabilisce che il mancato pagamento dell’affitto, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione del contratto. Tale previsione – ha sottolineato in passato la Cassazione [4] – fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento che, come tale, non consente al giudice «di svolgere altri accertamenti su questo presupposto dell’inadempimento». Non c’è possibilità, insomma, di fare eccezioni per nessuno. Non importa che l’affittuario sia un invalido o che, all’interno del nucleo familiare, vi siano portatori di handicap, disagiati, bambini minori, nullatenenti, ecc. Per tutti vale lo stesso criterio: dopo 20 giorni di ritardo si viene sfrattati.

In caso, pertanto, di mancato pagamento del canone di affitto, la valutazione circa la gravità dell’insolvenza dell’affittuario non può farla il giudice, ma viene predeterminata dalla legge in base a due fattori:

  • il mancato pagamento di una sola rata del mensile (o di oneri accessori per un importo superiore a due canoni)
  • il ritardo massimo consentito di 20 giorni.

note

[1] Trib. Genova, sent. n. 355/17 del 3.02.2017.

[2] Art. 5 L. n. 392/1978.

[3] Cass. sent. n. 23257/2010.

[4] Cass. sent. n. 1428/2017.

Autore immagine: 123rf com

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI GENOVA

TERZA SEZIONE CIVILE

In persona del giudice Unico dott.ssa Raffaella Gabriel ha pronunciato la seguente

SENTENZA

resa ai sensi dell’art. 429 c.p.c. (come riformato dall’art. 53 comma 2 d.l. 112/2008, convertito con legge 133/2008) nella causa iscritta al R.G. n. 14010/2016 promossa da:

Ma.Ma. – Avv. R.Fi. – attrice –

contro

Gi.Fe.

– convenuta contumace –

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

Letti gli atti, i documenti, il verbale di causa e le conclusioni precisate dall’attrice;

ritenuto che la domanda formulata dall’attrice di risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo del 01.02.2016 relativo alla porzione di unità immobiliare (camera posta al pian terreno ubicata sopra al box) sita in Genova, via (…), deve essere accolta perché fondata; ritenuto infatti che:

– in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, con riferimento all’inadempimento del conduttore all’obbligazione primaria di pagamento del canone, 11 articolo 5 della legge 27 luglio 1978 n. 392 – il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 cod. civ. – fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento, che come tale non consente al giudice del merito di svolgere altri accertamenti su questo presupposto dell’inadempimento (v., tra le altre, Cass. 8628/2006; 8418/2006). In altri termini, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell1 importanza dell’inadempimento del conduttore in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato – ai sensi degli artt. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva legge 9 dicembre 19S8, n. 431) – a due elementi: l’uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone (o all’omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone); l’altro di ordine temporale relativo al ritardo consentita o tollerato;

– nel caso di specie, è pacifico il mancato pagamento dei canoni locativi e oneri accessori da febbraio 2016 ad oggi per l’importo complessivo di Euro 2.150,00;

– infatti, nell’azione di risoluzione del contratto, che ha quale elemento costitutivo fondamentale il mancato adempimento, il creditore è tenuto a provare soltanto l’esistenza del titolo, ma non l’inadempienza dell’obbligato, dovendo essere quest’ultimo a provare di avere adempiuto, non potendosi addossare al creditore l’onere della prova negativa del mancato adempimento (Cass. S.U. 13533/2001);

l’attrice ha assolto il proprio onere probatorio, producendo in giudizio il contratto di locazione (doc. 1), documentando con esso l’esistenza delle obbligazioni assunte dalla conduttrice di pagare i canoni di locazione e gli oneri accessori nella misura ivi pattuita (cfr. clausole n. 3 e n. 4);

– la convenuta, non costituitasi, non ha dato prova di fatti impeditivi, modificativi, estintivi delle obbligazioni assunte;

– pertanto, è ampiamente superato il parametro legale di gravità dell’inadempimento sopra esposto e il contratto di locazione va risolto per grave inadempimento della conduttrice;

ritenuto che dall’accoglimento della domanda di risoluzione discende altresì la fondatezza della domanda di rilascio dell’immobile, che va ordinato ex art. 56 legge 392/78, considerate le ragioni del rilascio e le condizioni delle parti, in giorni 60 dalla presente sentenza;

ritenuto che la convenuta soccombente deve essere condannata al pagamento delle spese processuali, come liquidate in dispositivo, secondo il d .m. 55/2014 e avuto riguardo allo scaglione da Euro 1.100,00 ad Euro 5.200,00.

P.Q.M.

Il Tribunale di Genova, in composizione monocratica in persona della dott.ssa Ra.Ga., definitivamente pronunciando, contrarlis reiectis, così decide:

a)dichiara risolto il contratto di locazione ad uso abitativo del 01.02.2016 relativo alla porzione di unità immobiliare (camera posta al pian terreno ubicata sopra al box) sita in Genova, via (…) per grave inadempimento della conduttrice;

b)condanna Gi.Fe. al rilascio dell’immobile di cui al punto a) entro il termine dilatorio di giorni 60 dalla presente sentenza;

d)condanna Gi.Fe. al pagamento delle spese processuali, che liquida in Euro 148,44 per esborsi, Euro 1.620, 00 per compenso, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.

Così deciso in Genova il 3 febbraio 2017. Depositata in Cancelleria il 3 febbraio 2017.

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

2 Commenti

  1. Non per fare polemica, ma la vera svolta sarebbe che dopo la sentenza di sfratto emessa dal giudice questa sia subito esecutiva e non si debbano aspettare gli accessi dell’ufficiale giudiziario. Specificate per favore nell’articolo che la procedura per lo sfratto non ha subito modifiche perche’ chi legge l’articolo puo’ essere indotto in errore e credere che dopo 20 giorni di ritardo può ottenere lo sfratto dal giudice subito e mandare via l’inquilino moroso mentre non è così

    1. Si infatti nel mio caso sentenza in tribunale avvenuta il 7 dicembre scorso dopo 7 mesi fi mancato pagamento. Il giudice dà il termine di grazia al 28/02/17 l’inquilina sta ancora dentro e sono in attesa di avere a convalida di sfratto esecutiva x richiedere primo accesso con ufficiale giudiziario. Giustizia Italiana del cazzo!!! Questa è la realtà cruda e vera. Non sei tutelato in nulla.

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI