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Posso fare lavori senza autorizzazione degli altri condomini?

30 aprile 2017


Posso fare lavori senza autorizzazione degli altri condomini?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 30 aprile 2017



Sono proprietario di un appartamento in una palazzina con accesso privato al sottotetto mansardato. Devo fare dei lavori di pulizia al solaio. Occorre autorizzazione degli altri proprietari?

Il lettore potrà intervenire autonomamente per le opere di carteggio e di impregnatura del solaio. Questo perché le parti su cui intende intervenire sono di sua esclusiva proprietà in quanto considerate alla stessa stregua dei classici soffitti. Ovviamente, il discorso è limitato al tipo di intervento indicato nella domanda. Difatti, il carteggio rientra tra le opere atte ad intervenire sulla parte superficiale e visibile dell’immobile e, pertanto, rientra tra quelle parti di immobile di sua proprietà esclusiva per le quali l’intervento non invasivo non necessita di preventiva autorizzazione.

Il codice civile afferma che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto [1]. Nel caso del lettore, il piano superiore è rappresentato dal solo tetto e, pertanto, l’altra parte sarebbe di titolarità di tutti i condomini; ma, essendo l’intervento finalizzato a restaurare la parte superficiale del solaio, questo rientra tre le operazioni a carico del proprietario del piano inferiore che, così, potrà intervenire senza alcuna autorizzazione.

Discorso diverso avremmo fatto in caso di intervento invasivo, finalizzato ad esempio alla sostituzione del solaio in quanto, in quel caso, si sarebbe trattato di un intervento incidente anche su parti comuni dell’edificio e non sulla sola porzione esclusiva. In questo caso, così come confermato dalla giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione, la sostituzione del solaio esistente fra due piani sovrapposti di un edificio deve realizzarsi, trattandosi di bene in comunione, senza che rilevi il vantaggio che ne sia derivato alle proprietà. Il diritto in questione ha infatti per oggetto il solaio in sé  stesso considerato e non anche lo spazio pieno o vuoto che esso occupa e rimane inalterato nel suo oggetto, nonostante la sostituzione di un solaio meno voluminoso di quello preesistente [2]. Va da sé che, a quelle condizioni, sarebbe giustificabile una preventiva richiesta di autorizzazione ad intervenire. Tuttavia, anche in quest’ultimo caso, laddove si dimostrasse l’urgenza e la necessità degli interventi (come nel caso di presenza di uno sciame d’api, o di infiltrazioni d’acqua pericolose per la stabilità dell’edificio) allora potrebbe, comunque, intervenire senza l’apposita autorizzazione degli altri condomini. Difatti, il codice civile stabilisce che il condomino che agisca per la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso salvo che si tratti di spesa urgente [3]. Questo significa che, a differenza del primo caso, laddove dimostrasse la non procrastinabilità dell’intervento, il lettore avrebbe diritto nei confronti del condominio al rimborso per le spese effettuate nei limiti delle quote d’appartenenza dei singoli condomini. Rimborso che non può essere riconosciuto nel caso in cui si necessiti – come pare nel caso oggetto del quesito – dell’intervento in una porzione di immobile relativa alla proprietà esclusiva di un solo condomino. Anche in questo caso, tuttavia, la Cassazione ha ricordato che il codice civile garantisce al condomino il diritto al rimborso per le spese sostenute per la cosa comune e non necessariamente sulla cosa comune: quindi, tale diritto sussisterebbe anche quando il condomino abbia compiuto l’intervento su parti private e non su parti condominiali. Il tutto, purché da tale intervento su parti in proprietà esclusiva sia derivato un vantaggio per il condominio [4].

Si precisa, inoltre, che quanto detto vale anche per quelle parti, anche esterne (come quelle del lettore) assimilabili al classico soffitto [5].

Tanto premesso, gli interventi descritti possono essere tranquillamente effettuati senza la preventiva autorizzazione degli altri condomini. Tuttavia, nel rispetto dei rapporti civili con gli altri condomini, si consiglia comunque di avvertire gli stessi, affinché possano costatare la manutenzione che andrà a fare, utile anche per la conservazione della cosa comune.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Salvatore Cirilla

note

[1] Art. 1125 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 3386 del 23.03.1995.

[3] Art. 1134 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 3221 del 12.02.2014.

[5] Giud. di Pace Bari sent. n. 3773 del 24.05.2006.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 12.02.2014, n. 3221

L’atto di approvazione delle tabelle millesimali non ha natura negoziale e, di conseguenza, anche l’atto di revisione delle stesse ha mera natura tecnica con la conseguenza che, per la sua validità, in assemblea non è necessario raggiungere l’unanimità dei consensi.

     

 

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 23.03.1995, n. 3386

La sostituzione del solaio esistente fra due piani sovrapposti di un edificio deve realizzarsi, trattandosi di bene in comproprietà, senza menomazioni del godimento di entrambi i proprietari sulla cosa o sulla proprietà esclusiva di ciascuno di essi, senza che rilevi il vantaggio che ne sia derivato alle proprietà. Il diritto in questione ha infatti per oggetto ai sensi dell’art. 1125 cod. civ. il solaio in se stesso considerato e non anche lo spazio pieno o vuoto che esso occupa e rimane inalterato nel suo oggetto, nonostante la sostituzione di un solaio meno voluminoso di quello preesistente.

 

 

Giudice di pace Bari, sentenza 24.05.2006, n. 3773

L’art. 1125 c.c. (che regola la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai ripartendola in parti uguali tra i proprietari dei piani interessati) è applicabile in via analogica anche ai c.d. cielini dei balconi (o terrazzine), integrando gli stessi un’ideale prosecuzione del soffitto dell’appartamento sottostante.

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