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Distanze di tettoie e verande tra balconi e terrazzi

14 aprile 2017


Distanze di tettoie e verande tra balconi e terrazzi

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 aprile 2017



Non si può limitare il diritto di veduta del vicino che abita al piano superiore se la costruzione non rispetta le distane legali.

Verande e tettoie costruite sui balconi di un palazzo in condominio devono rispettare le distanze legali rispetto al proprietario del piano di sopra: vanno pertanto demolite se costruite a meno di tre metri, limitando il diritto alla veduta di chi si affaccia dall’alto. Lo ha chiarito la Corte di Appello di Palermo con una recente sentenza [1]. Ma procediamo con ordine.

Distanze, cosa prevede la legge?

Come spesso succede, la base di partenza è il codice civile. Questo stabilisce [2] che il proprietario non può costruire a distanza minore di tre metri. L’articolo, non a caso, è rubricato «Distanza delle costruzioni dalle vedute». In particolare la norma vieta in modo assoluto di costruire a distanza inferiore ai tre metri dalle vedute aperte sulla costruzione della proprietà confinante. Per commettere l’illecito e subire l’ordine di demolizione da parte del giudice è sufficiente il semplice fatto che la costruzione sia realizzata a distanza inferiore a quella stabilita, a prescindere da ogni valutazione in concreto sulla sua idoneità o meno ad impedire o ad ostacolare l’esercizio della altrui veduta.

L’obbligo di rispettare le distanze dal confine con la proprietà altrui riguarda non solo le costruzioni poste tra loro in linea orizzontale (si pensi a due villette l’una di fronte l’altra), ma anche in linea verticale come, appunto, nel caso di due balconi dello stesso condominio. Chiarisce, infatti, la sentenza in commento che la distanza minima di tre metri prevista dal codice deve essere rispettata «non solo in orizzontale, ma anche in verticale, ossia tra il proprietario del piano appena sottostante, che ha costruito la tettoia o la veranda, e quello posto al piano di sopra che, affacciandosi dalle proprie finestre non è più in grado di vedere in appiombo.

Inutile, in tal caso, richiamarsi alle norme sulla privacy e sulla proprietà individuale che consentono, al titolare dell’appartamento, di fare ciò che vuole all’interno dei metri quadri del proprio appartamento: ogni libertà non può ledere i diritti altrui. L’esigenza di tutela della privacy, nonché l’incolumità personale anche da sporadici episodi di caduta di piccoli utensili, «può essere ovviata con altri manufatti aventi eguale funzione protettiva, ma facilmente amovibili e meno stabili di quanto possa essere una struttura come quella contestata sorretta da “pilastri che poggiano sul pavimento del terrazzo collegati in sommità da una trave”».

Il diritto di veduta è anche in senso verticale

Va pertanto rimossa la costruzione (benché realizzata in legno facilmente amovibile) costruita sul terrazzo, qualora il proprietario dell’appartamento del piano superiore lamenti una limitazione della veduta «in appiombo» a causa del mancato rispetto delle distanze legali. Difatti, il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto ad esercitare, dalle proprie aperture (balconi, finestre), anche la veduta in appiombo (ossia in senso verticale, verso ad esempio il cortile), fino alla base dell’edificio e di opporsi a qualsiasi opera che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l’esercizio di tale diritto, senza che possa rilevare la lieve entità del pregiudizio arrecato o le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà ed alla riservatezza del vicino [3].

note

[1] C. App. Palermo, sent. n. 267/17 del 15.02.2017.

[2] Art. 907 cod. civ.

[3] Avendo già operato l’art. 907 cod. civ. il bilanciamento tra l’interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta (Cass. sent. n. 1549/2016).


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