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Come vendere la propria casa pignorata

17 Aprile 2017


Come vendere la propria casa pignorata

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 Aprile 2017



Il debitore può vendere la casa su cui è in corso un pignoramento immobiliare a condizione che ci sia il consenso dei creditori e con questi si raggiunga un accordo sulla divisione del prezzo.

Sebbene, in astratto, la vendita della casa pignorata sia possibile, essa però comporta due conseguenze che rendono l’atto del tutto inutile per salvare l’immobile dalla procedura esecutiva in corso: da un lato l’acquirente, se non informato del pignoramento in atto, può chiedere la risoluzione del contratto di vendita e la restituzione dei soldi versati al venditore «esecutato», oltre che il risarcimento del danno; dall’altro lato il creditore procedente potrà comunque proseguire l’esecuzione forzata nei confronti del nuovo titolare del bene (la trascrizione dell’atto di vendita, infatti, essendo posteriore a quella del pignoramento, non è opponibile al creditore).

In pratica, la vendita di un immobile oggetto di pignoramento è quasi impossibile poiché, tra i compiti del notaio, vi rientra anche quello informare l’acquirente di tutti i pesi, vincoli, diritti e procedure che gravano sull’immobile, i quali possono essere facilmente rilevati tramite una visura immobiliare.

Tuttavia, con il consenso del creditore procedente, è possibile procedere a una vendita “di comune accordo” della casa pignorata in modo da bypassare le lunghe procedure delle aste giudiziarie e trovare la massima soddisfazione sia per il creditore che per il debitore. Lo scopo è quello di individuare un offerente tramite trattativa privata e, dopo aver redatto un accordo scritto, far sì che il prezzo di acquisto vada a finire, in parte, a copertura del debito per il quale pende il pignoramento e, per la parte residua, al debitore proprietario.

Il vantaggio di vendere una casa pignorata con il consenso dei creditori è duplice:

  • al debitore si consente di evitare l’incremento delle spese derivanti dalla prosecuzione dell’esecuzione forzata, costi che andrebbero a ricadere sempre sul conto finale e quindi sul debitore, andando a decurtare la parte di prezzo residuo dall’asta giudiziaria che gli andrebbe restituita. Nello stesso tempo, egli potrebbe trovare un interessato all’acquisto anche tra i propri diretti parenti o congiunti, senza timori di possibili ricadute sulla validità dell’offerta. In ultimo, a fronte di un suo impegno alla ricerca dell’acquirente e dell’immediata soddisfazione del creditore, potrebbe ottenere uno “sconto” sul debito da restituire;
  • il creditore, dall’altro canto, ha la certezza di ottenere una soddisfazione in tempi certi e più celeri rispetto a quelli garantiti dal pignoramento immobiliare.

Insomma, è sicuramente possibile vendere una casa pignorata, purché ci sia il consenso dei creditori i quali avranno diritto a controllare l’intera procedura, eventualmente con l’ausilio di professionisti imparziali che si facciano garanti della trasparenza delle operazioni di pagamento e divisione del corrispettivo.

Ma procediamo con ordine e vediamo come vendere una casa pignorata se c’è l’accordo con il creditore.

Vendere la casa prima dell’asta conviene: ecco perché

Come noto, quando su una casa è in corso un pignoramento, viene avviata una vendita all’asta sotto il controllo del tribunale. Vengono così disposte una serie di tentativi fino a quando non si trova l’offerente. Se l’asta va deserta (ossia non si presentano offerenti) il giudice stabilisce una nuova data con ribasso del 25%. Come noto, però, una casa pignorata e messa all’asta difficilmente si vende al primo tentativo; ne sono necessari diversi, anche perché gli eventuali interessati, con spirito speculativo, in cerca dell’affare, potrebbero temporeggiare nel depositare l’offerta fino a quando il prezzo di base non si riduca in modo sostanzioso. Ebbene, vendere la casa prima delle aste non conviene solo al creditore, ma anche (e soprattutto) al debitore. Quest’ultimo, infatti, non dovrà sottoporsi allo stillicidio dei vari esperimenti d’asta e ai conseguenti ribassi del prezzo, ribassi che (con una cadenza del 25% dopo ogni tentativo andato deserto) avrebbero solo l’effetto di privarlo dell’immobile a un controvalore più basso di quello di mercato. Con la conseguenza che il debitore perde la casa senza liberarsi completamente del debito.

Vendere invece la casa con una trattativa privata potrebbe consentire di ricavare quel giusto prezzo che, se superiore al debito, tornerebbe nelle tasche del debitore-proprietario (in quanto suo diritto).

Del resto, mandare avanti la procedura nella speranza che nessuno presenti offerte di acquisto oggi è molto più rischioso che in passato. Difatti, con le nuove regole sul processo esecutivo, dopo tre aste andate deserte, il giudice può disporre la vendita del bene con un dimezzamento della base d’offerta (non più quindi con ribasso del 25% ma del 50%). Insomma una vera e propria svendita che lascerebbe insoddisfatto sia il creditore (il quale dovrebbe trovare altri beni su cui estendere il pignoramento), sia il debitore (il quale verrebbe espropriato senza liberarsi della pendenza).

Una casa pignorata e messa all’asta però, difficilmente si vende al primo tentativo. Ad ogni “esperimento di vendita” deserto, il giudice dispone una riduzione di vendita di un quarto, cosicchè accade, che un bene immobile che per esempio inizialmente era stato stimato per un valore di oltre 300.000 euro, alla fine venga venduto ad un prezzo inferiore a 100.000 euro, ciò significa che sarà ceduto a meno di un terzo del valore che lo stesso avrebbe raggiunto in condizioni normali di mercato. Il rischio è che il ricavato della vendita non riesca a soddisfare i creditori con la probabilità che chi subisce tutto questo si trovi senza casa e con altri debiti da pagare. Vendere la casa pignorata prima dell’asta, diventa quindi l’unica soluzione per liberarsi interamente dai debiti e riuscire a riscattare la propria serenità.

Dunque, il debitore, seguito da un proprio consulente legale, può trovare un accordo con il creditore affinché, una volta trovato l’interessato all’acquisto, si proceda nel seguente modo e secondo tali cadenze:

  • redazione di un accordo tra le parti. L’accordo dovrà fissare la misura del debito da pagare al creditore procedente e le modalità di liberazione della casa dal pignoramento a pagamento avvenuto;
  • è bene che l’acquirente partecipi all’accordo. Si può prevedere che questo paghi tutto il prezzo al debitore e questo poi lo versi al creditore; oppure che versi una parte al creditore e un’altra al debitore (il residuo rispetto al valore dell’immobile);
  • l’impegno del creditore, a pagamento avvenuto, di liberare l’immobile dall’ipoteca e di estinguere la procedura esecutiva forzata;
  • la liberazione del debitore da ogni ulteriore avvio di procedure esecutive per il recupero della parte di credito eventualmente rimasta insoddisfatta.

note

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