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Le Guide Quando il fisco può pignorare la casa

Le Guide Pubblicato il 17 aprile 2017

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> Le Guide Pubblicato il 17 aprile 2017

Le condizioni per iscrivere ipoteca sulla casa del contribuente e, dopo il pignoramento, metterla all’asta: limiti e libertà per l’Agenzia delle Entrate – Riscossione.

Con il passaggio delle funzioni di riscossione da Equitalia all’Agenzia delle Entrate non sono cambiate le regole sul pignoramento della casa. Ecco quindi questa breve scheda per ricordare tutti i limiti che incontra l’Agente della Riscossione nel momento in cui iscrive un’ipoteca sulla casa del contribuente e, dopo tale adempimento, la mette all’asta. Regole che, come vedremo, prevedono una serie di limiti, tra cui il divieto di pignoramento della prima casa (in realtà, come vedremo, tale divieto non tocca la «prima casa», ma l’unico immobile di residenza). Vediamo, quindi, quando il fisco può pignorare la casa.

Il primo importante chiarimento da fare è che le regole che vedremo sul pignoramento della casa valgono solo quando il creditore è il fisco. Invece, se il creditore è un soggetto privato (come ad esempio la banca) non vi sono limiti di sorta (se non il rispetto delle procedure imposte dal codice). Con la conseguenza che è possibile un pignoramento immobiliare anche per debiti di piccoli importi. La valutazione sulla scelta della procedura più conveniente è rimessa alla completa discrezionalità del creditore.

Completamente diversi, come stiamo per illustrare, sono i paletti fissati dalla legge quando il fisco mette ipoteca o pignora la casa del contribuente. Paletti che tendono, in linea di massima, a favorire il debitore, garantendogli il diritto alla casa laddove si tratti di debiti di piccolo importo.

Condizioni per poter pignorare la casa

Obbligo di iscrivere prima l’ipoteca

Prima di avviare il pignoramento sulla casa del contribuente l’Agenzia delle Entrate deve iscrivere l’ipoteca. Questo limite non vale per i creditori privati che ben possono avviare l’esecuzione forzata sugli immobili dei debitori senza avere un’ipoteca (anche se, di norma, non succede mai). La funzione dell’ipoteca è quella di garantire al relativo creditore l’immediata soddisfazione sul ricavato dell’eventuale vendita all’asta. Questo significa che, se ci sono più creditori intervenuti nella procedura esecutiva, il prezzo pagato dall’aggiudicatario va a soddisfare prima quello con l’ipoteca di primo grado; poi quello con l’ipoteca di secondo grado e così via; se non vi sono altre ipoteche di grado inferiore, il ricavato viene distribuito in modo proporzionale tra i restanti creditori.

Sei mesi tra l’ipoteca e il pignoramento

Il secondo paletto impone all’Agenzia delle Entrate di attendere sei mesi, dall’iscrizione dell’ipoteca, per poter avviare il pignoramento immobiliare. Questo limite non vale per i creditori privati che potrebbero fare le due cose anche contemporaneamente.

Quando si può iscrivere ipoteca?

Veniamo ora al terzo paletto che incontra l’Agenzia delle Entrate per pignorare la casa del contribuente. L’ipoteca è legittima solo a condizione che il debito iscritto a ruolo (quello cioè risultante dalla somma di tutte le cartelle scadute, ossia notificate da oltre 60 giorni) sia superiore a 20mila euro.

Pertanto, se il contribuente ha un debito di 19mila euro non rischia il pignoramento immobiliare (saranno legittimi altri tipi di pignoramento).

In ogni caso, posto che il fisco non può rifiutare pagamenti spontanei anche se parziali – benché non autorizzati con un piano di dilazione – il contribuente che abbia un debito di 22mila euro ben potrebbe versare 3mila euro al fisco per portare la soglia della passività al di sotto del limite del pignoramento immobiliare (in questo caso, da 22mila euro, egli scende a 19mila euro, quindi sotto il tetto dei 20mila euro).

Quando si può avviare il pignoramento?

Il quarto paletto riguarda il pignoramento. Questo può essere avviato solo se il debito è superiore a 120mila euro. Possono verificarsi, a questo punto, le seguenti situazioni:

  • debito inferiore a 20mila euro: come visto, non è possibile neanche l’ipoteca;
  • debito superiore a 20mila euro, ma inferiore a 120mila euro: è possibile l’ipoteca, ma non il pignoramento. L’Agenzia delle Entrate iscriverà l’ipoteca ma non potrà avviare l’esecuzione. A che pro? Da un lato, l’ipoteca consente al fisco di poter partecipare (come creditore privilegiato) ad eventuali pignoramenti promossi da altri creditori (si pensi alla banca per il caso di mancato pagamento del mutuo). Dall’altro lato l’ipoteca del fisco costituisce una sorta di pressione psicologica, anche se, nei fatti, essa comporta ben poche limitazioni (infatti il debitore continua ad essere proprietario del proprio immobile, può viverlo e anche venderlo);
  • debito superiore a 120mila euro: l’Agenzia delle Entrate può avviare il pignoramento immobiliare.

Il quinto paletto concerne sempre l’aspetto del pignoramento immobiliare. Intanto si può avviare l’esecuzione forzata a condizione che il valore di tutti gli immobili posseduti dal debitore è pari o superiore a 120mila euro. Questo limite è stato di recente modificato da un decreto legge (in passato il tetto dei 120mila euro era riferito non alla sommatoria di tutti gli immobili del contribuente, ma al solo valore di quello pignorato). Quindi, il fisco non può avviare il pignoramento immobiliare se:

  • il debitore ha un solo immobile che vale meno di 120mila euro;
  • ha più immobili che, se sommati tra loro, valgono meno di 120mila euro.

Divieto di pignoramento della prima casa

Veniamo ora a uno dei limiti più famosi, introdotto del 2013 [1] e che viene comunemente chiamato «divieto di pignoramento della prima casa». In verità il limite non riguarda la prima casa (se così fosse, infatti, qualora il contribuente avesse tre immobili, quello che è stato acquistato per primo non sarebbe pignorabile). Invece il divieto riguarda solo i casi in cui il debitore ha un solo immobile. Per cui, se il contribuente ha più di una casa (anche se solo per quote e non per l’intero) egli può subire il pignoramento. Facciamo un esempio per chiarire meglio il concetto. Una persona è proprietaria di una sola casa che, quindi, non è pignorabile; muore un parente e lo lascia erede, insieme a tre fratelli, di un quarto della proprietà di un terreno. In tal caso la prima casa – che non è più unica – diventa pignorabile. L’unico modo per non farla aggredire dal fisco è di vendere il secondo immobile o di rinunciare all’eredità.

Ma attenzione: il cosiddetto divieto di pignoramento della prima casa – o meglio detta abitazione principale – vale solo a condizione che:

  • in esso il contribuente abbia fissato la propria residenza;
  • non sia immobile di lusso, ossia non è una villa (A/8), un castello o un palazzo di eminente pregio artistico o storico (A/9);
  • sia accatastato come civile abitazione.

Dunque se il contribuente ha una sola casa, ma l’ha data in affitto oppure è a uso ufficio, questa è pignorabile.

Per maggiori approfondimenti leggi: La prima casa si può pignorare.

Se non si vende l’immobile all’asta

Attenzione a una norma che spesso viene ignorata. Nel caso di pignoramento della casa da parte del fisco se l’immobile non si vende alla terza asta, l’Agente della riscossione può chiedere che questo venga assegnato allo Stato. Una mannaia particolarmente pericolosa per il debitore che, invece, nel caso del creditore privato può contare in una lunga serie di aste e, in caso di mancata vendita, nella chiusura della procedura. Leggi sul punto Pignoramento Equitalia: dopo la terza asta la casa passa allo Stato e Aste, dopo 4 tentativi il pignoramento si chiude.

note

[1] DL n. 69/2013.

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. Mia madre è proprietaria di un unico immobile dove è fissata la propria residenza e quella di noi due figli. Ha debiti con Agenzia delle Entrate per oltre 150,000 euro. In futuro quando lei non ci sará più il fisco può pignorare l’immobile? Noi figli non possediamo nulla. Diventerebbe unica casa anche per noi? O dovremo abbandonarla? Fermo restando che ci accolleremmo i suoi debiti. Grazie anticipatamente.

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