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Si può pignorare la prima casa se sulla seconda ho l’usufrutto?

17 aprile 2017


Si può pignorare la prima casa se sulla seconda ho l’usufrutto?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 aprile 2017



Vivo in una casa che per me è abitazione principale; mia madre vorrebbe donarmi la sua, ma temo che venga pignorata dal fisco. Che succede se, invece, la dona a mio figlio e io mantengo l’usufrutto?

Non è possibile il pignoramento dell’abitazione principale se, nello stesso tempo, il contribuente possiede, su un altro immobile, solo un diritto di usufrutto e non di proprietà. Dunque, il fisco non può pignorare la prima casa se sulla seconda il contribuente ha solo l’usufrutto.

La risposta è argomentabile dalle norme del cosiddetto Decreto del Fare, del 2013 [1] che hanno modificato la disciplina sui pignoramenti esattoriali. Cerchiamo di capire, allora, perché è impossibile l’esecuzione forzata in presenza, in capo alla stessa persona – che abbia maturato un debito per cartelle esattoriali scadute – di una casa e di un diritto di usufrutto su un altro immobile.

L’attuale normativa sulla riscossione esattoriale immobiliare vieta il pignoramento dell’abitazione principale del contribuente (impropriamente detto «divieto di pignoramento della prima casa») a condizione che:

  • il contribuente non sia proprietario – neanche per quote – di altri immobili oltre a quello “impignorabile”;
  • l’immobile sia accatastato a civile abitazione;
  • la casa non sia di lusso ossia non accatastata nelle categorie A/8 e A/9;
  • in tale immobile il contribuente vi abbia fissato la propria residenza.

Se permangono queste quattro condizioni, l’unica casa di titolarità del contribuente non può essere pignorata. Leggi, per un approfondimento, l’articolo «Quando il fisco può pignorare la casa».

Tuttavia, nel momento in cui il debitore diventa proprietario di un secondo immobile (a qualsiasi titolo: ossia a seguito di acquisto, donazione, divisione ereditaria, ecc.) il fisco può pignorare entrambi, cioè sia il primo che il secondo. Questo perché viene meno la prima delle condizioni che abbiamo appena elencato: l’unicità dell’immobile.

Il pignoramento nei confronti di chi possiede più di un immobile è però possibile a condizione che:

  1. il debito iscritto a ruolo (ossia risultante dalle cartelle notificate e scadute) sia superiore a 120mila euro;
  2. il valore di tutti gli immobili di titolarità del debitore, sommati tra loro, sia pari o superiore a 120mila euro.

Per far venire meno il divieto di pignoramento sull’abitazione principale è necessario che sugli altri immobili il contribuente vanti diritti di proprietà, anche per quote (ad esempio, basterebbe un decimo su un’abitazione ereditata e in comunione con gli altri coeredi). Non rileva, peraltro, il titolo di derivazione della proprietà dell’immobile che potrebbe dipendere non necessariamente da un acquisto, ma da un atto di donazione, una successione, ecc.

L’usufrutto, invece, non implica l’acquisto della proprietà in capo all’usufruttuario. L’usufrutto è infatti un «diritto reale minore», che comporta il frazionamento del diritto di proprietà. In base a esso il pieno proprietario di un immobile concede a un altro soggetto, chiamato usufruttuario, il diritto di usare lo stesso e di trarne ogni utilità. Il proprietario, conservando la proprietà dell’immobile senza averne il godimento, prende il nome di nudo proprietario. Nel caso del lettore, il proprietario della casa donata dalla madre è il figlio (nipote della donante), mentre l’usufruttuario è il lettore (padre del donatario, nuovo proprietario dell’immobile).

Quindi, chi mantiene la proprietà su una casa e l’usufrutto su un’altra non può vedersi pignorare la prima dall’Agenzia delle Entrate. Sempre che tale immobile di proprietà sia il luogo ove egli è residente, non sia abitazione di lusso (A/8 e A/9) e accatastata come civile abitazione.

Un’ultima precisazione. Le norme sul «divieto di pignoramento della prima casa» valgono solo quando il creditore è il fisco e non un soggetto privato, come ad esempio potrebbe essere la banca o un fornitore.

note

[1] DL n. 69/2013, che ha modificato l’art. 76 del DPR n. 602/73: «Espropriazione immobiliare

1.Ferma la facoltà di intervento ai sensi dell’articolo 499 del codice di procedura civile, l’agente della riscossione:

a)non dà corso all’espropriazione se l’unico immobile di proprietà del debitore, con esclusione delle abitazioni di lusso aventi le caratteristiche individuate dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9, è adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente;

a-bis)non dà corso all’espropriazione per uno specifico paniere di beni definiti “beni essenziali” e individuato con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze d’intesa con l’Agenzia delle entrate e con l’Istituto nazionale di statistica.

b)nei casi diversi da quello di cui alla lettera a), può procedere all’espropriazione immobiliare se l’importo complessivo del credito per cui procede supera centoventimila euro. L’espropriazione può essere avviata se è stata iscritta l’ipoteca di cui all’articolo 77 e sono decorsi almeno sei mesi dall’iscrizione senza che il debito sia stato estinto.1

2.Il concessionario non procede all’espropriazione immobiliare se il valore del bene, determinato a norma dell’articolo 79 e diminuito delle passività ipotecarie aventi priorità sul credito per il quale si procede, è inferiore all’importo indicato nel comma 1.

Autore immagine: 123rf com

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