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Affittacamere e b&b sono legali in condominio

18 Apr 2017


Affittacamere e b&b sono legali in condominio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 Apr 2017



Bed and breakfast e affittacamere svolti in condominio non comportano un uso diverso degli appartamenti rispetto a quelli per abitazione; pertanto non producono rumori intollerabili, salvo prova contraria.

Si può trasformare il proprio appartamento in un bed & breakfast (b&b) o in un’attività di affittacamere senza dover chiedere l’autorizzazione al condominio? La risposta è affermativa, salvo che il regolamento non contenga un esplicito e chiaro divieto. Per cui la semplice clausola inserita nel predetto regolamento, che vieta ai condomini un uso dell’immobile rumoroso o tale da turbare la tranquillità, non è sufficiente a impedire l’apertura di un b&b o di un affittacamere, apertura che pertanto deve ritenersi sempre lecita. È questo l’orientamento ormai sposato da tutta la giurisprudenza e, da ultimo, ricordato dal tribunale di Roma [1]. Un orientamento in linea con il diritto del proprietario di fare della propria casa l’uso che vuole senza, dover chiedere autorizzazioni e permessi all’assemblea, né dover giustificare agli altri i propri ricavi. Ma procediamo con ordine e vediamo se e quando affittacamere e b&b sono legali in condominio.

La legge non dice come il proprietario dell’appartamento debba utilizzare il proprio immobile. Questi è libero di trarre dal bene l’utilità che meglio ritiene. Gli unici limiti possono essere contenuti nel regolamento di condominio. Ma attenzione, non basta un regolamento qualsiasi, ma si deve trattare di un regolamento approvato all’unanimità. In particolare l’unanimità può raggiunta o con voto in assemblea (cosiddetto «regolamento assembleare») oppure con la firma del rogito notarile con cui il costruttore, all’atto della vendita, fa approvare non solo il contratto vero e proprio ma anche il regolamento di condominio (cosiddetto «regolamento contrattuale»); in quest’ultimo caso il consenso unanime non si forma nel medesimo istante, ma in modo differito, all’atto cioè dei singoli atti di acquisto.

Solo il consenso di tutti i condomini può impedire un particolare utilizzo dei rispettivi appartamenti. E ciò perché, in realtà, non si tratta di una decisione presa da altri (che non può limitare l’altrui diritto di proprietà, neanche se raggiunta a maggioranza), ma di un’autolimitazione dello stesso titolare dell’immobile (avendo questi votato a favore del limite).

Pertanto, l’apertura di bed and breakfast o di affittacamere in condominio è vietata solo se il regolamento, adottato all’unanimità, lo impedisce riferendosi in modo esplicito proprio all’esercizio di una di tali attività.

Inoltre, tale clausola del regolamento che impedisce l’apertura di b&b o affittacamere vale anche nei confronti di terzi – successivi acquirenti degli immobili – solo se trascritta nei registri immobiliari.

Come deve essere la clausola del regolamento che vieta b&b e affittacamere?

Secondo la Cassazione [2], le limitazioni all’uso degli appartamenti contenute nel regolamento condominiale (approvato all’unanimità) devono essere espresse in modo chiaro o almeno risultare da una volontà inequivoca, non potendo invece ricavarsi, in via interpretativa, da altre limitazioni.

Questo significa che, se si vuole impedire in condominio l’apertura di bed and breakfast o di affittacamere bisogna che il regolamento, nell’imporre il divieto, si riferisca espressamente ad essi e non faccia generico riferimento ad usi delle abitazioni che possano turbare la tranquillità dei condòmini e incidere negativamente agli effetti del pacifico godimento delle proprietà. Difatti l’affittacamere o il b&b non comportano, di per sé, un utilizzo degli immobili diverso da quello delle altre «civili abitazioni» e non possono quindi ritenersi automaticamente lesivi per gli altri condomini. In altre parole, non è detto che il rumore prodotto da uno dei condomini che vivono nell’edificio sia inferiore a quello di uno dei clienti dell’attività ricettiva. Bisognerebbe allora dimostrare come e perché gli avventori possano creare molestia: in assenza di tale prova (che – ad esempio – può consistere in verbali dalle autorità locali conseguenti a turbative e eventi delittuosi, o connessi all’afflusso di soggetti estranei alla compagine condominiali) non c’è alcuna presunzione che l’apertura di un b&b o di un affittacamere in condominio possa provocare disturbo agli altri condomini.

Concludendo, se manca un espresso divieto contenuto nel regolamento del condominio (approvato all’unanimità) all’apertura di bed and breakfast e/o di affittacamere, chiunque può trasformare il proprio appartamento in una di tali attività senza dover chiedere alcuna specifica approvazione all’assemblea di condominio o all’amministratore.

note

[1] Trib. Roma, sent. n.18557/17 del 7.10.2016.

[2] Cass. sent. n. 24707/2014 e n. 19212/2016.

Sentenza n. 18557/2016 pubbl. il 07/10/2016 RG n. 35764/2014 Repert. n. 18282/2016 del 07/10/2016

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA QUINTA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Antonella Zanchetta ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 35764/2014 promossa da:

CONDOMINIO , con il patrocinio dell’avv. STUCCHI MAURO e dell’avv. , elettivamente domiciliato in VIA GIUSEPPE PEREGO, 70 ROMApresso il difensore avv. STUCCHI MAURO (ATTORE/I)

contro

  1. V. (C.F. ), con il patrocinio dell’avv. SODANO ANTONELLO, elettivamente

domiciliato in VIA TEOFILO FOLENGO N.49 00137 ROMA presso il difensore avv. SODANO ANTONELLO S. S. (C.F. ), con il patrocinio dell’avv. ANTONIONI LEONARDO e dell’avv. , elettivamente domiciliato in VIA MUGGIA, 21 00195 ROMA presso il difensore avv. ANTONIONI LEONARDO (CONVENUTI)

CONCLUSIONI

Sentenza n. 18557/2016 pubbl. il 07/10/2016

RG n. 35764/2014

Le parti hanno concluso come da verbale d’udienza di precisazione delle conclusioni del 17/03/2016.

Ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con atto di citazione del 19/05/2014, il Condominio ha

convenuto in giudizio E. V. e S. S., nelle rispettive qualità, la prima di

proprietaria dell’unità immobiliare posta al civ. Sc B int. 3 ed il secondo di locatario con

uso in sublocazione parziale per l’attività di affittacamere denominata XXX e

premettendo che l’uso dell’unità de qua contrasta con le disposizioni di cui al regolamento di condominio il quale all’art. 10 vieta espressamente di ‘destinare gli alloggi ed i locali dei fabbricati ad uso che possa turbare la tranquillità dei condomini e di adibire i locali del condominio ad uso che incida negativamente agli effetti del pacifico godimento delle singole unità da parte dei proprietari, di adibire gli stessi a sede di partiti politici o ad associazioni di varia natura’ ha chiesto provvedimento di accertamento dell’illegittimità per contrasto al regolamento di condominio della destinazione dell’appartamento all’attività di affittacamere poiché dannosa al pacifico godimento delle singole unità immobiliari degli altri condomini e la condanna all’inibitoria ai convenuti all’immediata cessazione di tale attività illegittima e la condanna al risarcimento dei danni nella misura di € 5.100,00 a carico di ogni unità a cagione del danno subìto.

Nel costituirsi in giudizio, i convenuti hanno contestato la domanda nel merito.

Concessi i termini ex art. 183 co. VI CPC, espletato interrogatorio formale, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all’udienza del 17/03/2016 e trattenuta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 CPC per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

Dalla lettura degli atti e dei documenti è emerso che

1) Come noto secondo indirizzi giurisprudenziali ‘ontologicamente l’attività di affittacamere è sovrapponibile in contrapposto all’uso abitativo a quella alberghiera e

pure a quella di bed and breakfast (Cass. Sez. 6 ordinanze 704/2015 e 26087/2010);

in tema di poteri del condominio e natura giuridica ed efficacia del regolamento condominiale, stabilita la legittimità delle sue previsioni riguardanti divieti attinenti ad attività improprie e non del tutto compatibili con la convivenza condominiale tra le quali anche quella di affittacamere, sul presupposto della loro non conformità al decoro

e alla tranquillità dell’ente condominiale;

2) posto ciò La Suprema Corte di Cassazione ha affermato che non è illegittimo adibire l’abitazione privata condominiale ad attività commerciale di “affitta camere” o “B&B”, purché

non si rechi un effettivo pregiudizio in danno dei condomini.

Le disposizioni contenute nel regolamento condominiale (che sia di tipo contrattuale oppure ordinario) che si risolvano nella compressione delle facoltà e dei poteri inerenti al diritto di proprietà dei singoli partecipanti, devono essere espressamente e chiaramente manifestate dal testo o, comunque, devono risultare da una volontà desumibile in modo non equivoco da esso. La Corte afferma che è sì facoltà dei regolamenti condominiali, adottati in via di accordo tra i condomini, prevedere limitazioni alle destinazioni d’uso degli appartamenti, ma che tali limitazioni devono essere espresse, non potendo desumersi, in via interpretativa, alcuna limitazione aggiuntiva. Inoltre, le attività di “B&B” e di “affitta camere” non comportano un utilizzo diverso degli immobili da quelle che sono le “civili abitazioni” e non possono determinare danni per gli altri condomini (Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza del 20 novembre 2014, n. 24707).

Pertanto per la costituzione di un “B&B” e di “Affitta Camere” non occorre l’approvazione dell’assemblea condominiale né è necessaria alcuna variazione di destinazione d’uso. Tale attività, però, non deve arrecare alcun pregiudizio ai condomini e non deve essere espressamente vietata dal regolamento condominiale, intendendosi nella nozione di pregiudizio anche il pericolo per la sicurezza dei singoli condomini in conseguenza della presenza di numerose persone utenti del servizio di affittacamere medesimo;

Secondo un’altra e più recente più recente pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (Sentenza n. 704/2015) ha ribadito il principio di cui sopra: per cuil’attività di B&B ed Affitta Camere non determina un mutamento della destinazione d’uso dell’immobile utilizzato come “civile abitazione” e non comporta conseguenze dannose per gli altri condomini. Inoltre le

norme contenute nei regolamenti condominiali contrattuali possono limitare il godimento e la destinazione d’uso degli immobili in proprietà esclusiva, ma “devono essere espresse chiaramente o almeno devono risultare da una volontà desumibile inequivocabilmente”.

3) si rende quindi necessario ‘in tutti gli altri casi’ valutare in che termini è posto il divieto

delle diverse strutture ricettive alberghiere e paralberghiere. Pertanto, in sintesi dovendo aversi riguardo al caso concreto, nel presente giudizio, occorre partire dal dato di partenza rappresentato dagli elementi messi a disposizione delle parti per procedere alla valutazione della effettiva violazione ed incidenza in negativo sul godimento del bene comune da parte dei condomini ovvero della loro sicurezza .

E quindi, se pure emerge dalla lettura del regolamento condominio la mancata inclusione tra le attività soggette a divieto quella di cui si tratta nell’odierno giudizio, tuttavia la valutazione della fondatezza della domanda deve essere effettuata nel caso concreto (articolo 10 regolamento di condominio).

In proposito, agli atti risulta allegata una missiva del 16/10/2013, indirizzata alla proprietaria dell’immobile – la odierna convenuta Villa – da cui emergerebbe ‘il sospetto da parte dei condomini dell’esercizio di attività di affittacamere in corso e dell’alterazione del numero di

servizi igienici interni nonché del relativo impianto centralizzato di riscaldamento (all.to 3, fascicolo di parte attrice) nonché copia del verbale di assemblea del 05/11/2013 da cui emerge – in ordine alla questione di cui al presente giudizio – il conferimento del mandato al legale per intraprendere un’azione legale nei confronti del proprietario dell’unità immobiliare

de qua atteso che l’esercizio dell’attività in esame turba la serenità, la tranquillità e sicurezza dei condomini residenti’, riservando le segnalazioni opportune alle Autorità competenti.

Tale documentazione non è sufficiente al fine di poter considerare come effettivamente presente e concretata la turbativa della sicurezza e delle tranquillità dei condomini, dovendosi avere riguardo, altresì, alla circostanza secondo cui la missiva – allegata sub 3 – inviata dall’amministratore non rappresenta doglianze in tal senso.

In merito a quest’ultimo punto, le risultanze dell’interrogatorio formale espletato hanno dimostrato la massima volontà del convenuto – S. – a farsi carico della soluzione del problema proponendo l’installazione di impianti di telecamere sulle zone comuni nonché chiavi elettroniche per gli ospiti per consentire l’accesso all’androne condominiale’ (verbale di udienza del 30/10/2015).

Tale condotta deve ritenersi senz’altro espressione di uno spirito massimamente collaborativo della parte convenuta.

In punto di prova in ordine alle turbative (schiamazzi in ore notturne ad esempio) non sono

stati allegati dalla parte attrice eventuali rapporti provenienti dalle Autorità locali conseguenti

a turbative e eventi delittuosi, conseguenti all’afflusso di soggetti estranei alla compagine condominiali, sicchè destituita si mostra la domanda di risarcimento dei danni, oltre che del

tutto priva di alcun riscontro probatorio.

Ne segue che non ricorrono nel caso in esame i requisiti per l’accoglimento della domanda né per l’emanazione del richiesto provvedimento di inibitoria.

P.Q.M.

1) respinge la domanda in quanto non provata;

2) condanna altresì la parte attrice a rimborsare ai convenuti le spese di lite, che si liquidano in 3.000,00 complessive per competenze professionali, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali per legge.

Roma, 6 ottobre 2016

Il Giudice O. Antonella Zanchetta


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