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Causa contro supercondominio: chi paga le spese?

6 maggio 2017


Causa contro supercondominio: chi paga le spese?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 maggio 2017



L’amministratore ha addebitato le spese legali di una lite con un condomino al condominio di 4 palazzine. Dice che non si tratta di supercondominio perchè ogni palazzina non ha il proprio codice fiscale. Dobbiamo pagare?

Il cosiddetto “supercondominio” (o condominio orizzontale) sussiste e si intende costituito, indipendentemente dall’esistenza di un codice fiscale dei singoli condomini (codice che attiene esclusivamente ai rapporti con il fisco), per il semplice fatto che diversi edifici (costituenti a loro volta singoli condomini parziali rispetto al supercondominio) abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi [1]. Per l’esistenza del “supercondominio” non è nemmeno necessaria la volontà dell’originario costruttore o quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio: il supercondominio esiste se ed in quanto più edifici (costituenti singoli condomini) abbiano in comune servizi o impianti.

Fatta questa premessa, dal quesito pare di capire che:

  • l’amministratore citato sia amministratore dell’intero complesso, cioè sia amministratore di quello che possiamo definire “supercondominio” e non di una singola sua parte;
  • che la causa intentata dal condomino sia stata fatta contro tutto il “supercondominio” e non contro i proprietari di una singola parte costituente il “supercondominio”;
  • e che la sentenza abbia condannato, quindi, tutto il “supercondominio” (rappresentato in giudizio dal suo amministratore) al pagamento delle spese processuali.

Orbene, la ripartizione delle spese processuali dovrà basarsi sulla natura del bene oggetto della causa: se questo bene (nel caso specifico i garages) è un bene destinato, per oggettive caratteristiche strutturali e funzionali, a servire esclusivamente una parte dell’intero complesso, le spese per la relativa manutenzione (ivi compresi gli oneri derivanti dalla sentenza di condanna del condominio e le spese processuali) dovranno ripartirsi tra i soli proprietari condomini che ne traggono utilità a meno che non esista un diverso accordo tra i condomini stessi assunto all’unanimità oppure sia diversamente previsto negli atti di acquisto (che potrebbero prevedere, ad esempio, che anche questi beni siano di proprietà comune a tutti i comproprietari di tutto l’intero complesso).

Pertanto, la ripartizione delle spese processuali solo tra i comproprietari della parte dell’intero complesso a cui quel bene serve, sarà corretta o meno a seconda che i beni in questione siano o meno considerabili come beni destinati, per oggettive caratteristiche strutturali e funzionali, a servire esclusivamente una parte dell’intero complesso (tenendo sempre in considerazione anche ciò che del diritto di proprietà di tali beni – cioè dei garages – viene specificato negli atti di acquisto).

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte

note

[1] Cass. sent. n. 19939 del 14.11.2012.

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