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Causa contro supercondominio: chi paga le spese?

6 Maggio 2017
Causa contro supercondominio: chi paga le spese?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 Maggio 2017



L’amministratore ha addebitato le spese legali di una lite con un condomino al condominio di 4 palazzine. Dice che non si tratta di supercondominio perchè ogni palazzina non ha il proprio codice fiscale. Dobbiamo pagare?

Il cosiddetto “supercondominio” (o condominio orizzontale) sussiste e si intende costituito, indipendentemente dall’esistenza di un codice fiscale dei singoli condomini (codice che attiene esclusivamente ai rapporti con il fisco), per il semplice fatto che diversi edifici (costituenti a loro volta singoli condomini parziali rispetto al supercondominio) abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi [1]. Per l’esistenza del “supercondominio” non è nemmeno necessaria la volontà dell’originario costruttore o quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio: il supercondominio esiste se ed in quanto più edifici (costituenti singoli condomini) abbiano in comune servizi o impianti.

Fatta questa premessa, dal quesito pare di capire che:

  • l’amministratore citato sia amministratore dell’intero complesso, cioè sia amministratore di quello che possiamo definire “supercondominio” e non di una singola sua parte;
  • che la causa intentata dal condomino sia stata fatta contro tutto il “supercondominio” e non contro i proprietari di una singola parte costituente il “supercondominio”;
  • e che la sentenza abbia condannato, quindi, tutto il “supercondominio” (rappresentato in giudizio dal suo amministratore) al pagamento delle spese processuali.

Orbene, la ripartizione delle spese processuali dovrà basarsi sulla natura del bene oggetto della causa: se questo bene (nel caso specifico i garages) è un bene destinato, per oggettive caratteristiche strutturali e funzionali, a servire esclusivamente una parte dell’intero complesso, le spese per la relativa manutenzione (ivi compresi gli oneri derivanti dalla sentenza di condanna del condominio e le spese processuali) dovranno ripartirsi tra i soli proprietari condomini che ne traggono utilità a meno che non esista un diverso accordo tra i condomini stessi assunto all’unanimità oppure sia diversamente previsto negli atti di acquisto (che potrebbero prevedere, ad esempio, che anche questi beni siano di proprietà comune a tutti i comproprietari di tutto l’intero complesso).

Pertanto, la ripartizione delle spese processuali solo tra i comproprietari della parte dell’intero complesso a cui quel bene serve, sarà corretta o meno a seconda che i beni in questione siano o meno considerabili come beni destinati, per oggettive caratteristiche strutturali e funzionali, a servire esclusivamente una parte dell’intero complesso (tenendo sempre in considerazione anche ciò che del diritto di proprietà di tali beni – cioè dei garages – viene specificato negli atti di acquisto).

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte

note

[1] Cass. sent. n. 19939 del 14.11.2012.


2 Commenti

  1. se un condominio di 2 palazzi comprendenti 30 comproprietari per palazzo decidono lo scioglimento ricorrendo al tribunale, chi dovrà sostenere le spese legali. Posto che nulla viene a danneggiare gli interessi comuni di ogni singolo?

    1. Il supercondominio, una volta creato, può anche non essere per sempre: nei casi in cui un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi permetta la divisione in parti che abbiano caratteristiche di edifici autonomi, può essere deciso di sciogliere il condominio e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in un condominio separato. Lo scioglimento può essere deciso anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune parti o servizi comuni: in tal caso, la gestione di tali beni o servizi può essere disciplinata con un’apposita convenzione. Un caso frequente può essere quello relativo ai sotterranei di un edificio adibiti ad autorimessa o a spazio commerciale, provvisti di ingressi autonomi e slegati, di fatto, con il resto dell’edificio. Se per realizzare la divisione occorrono lavori di modifica di parti dell’edificio e opere per la sistemazione diversa di alcuni locali, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato con dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi dei millesimi. Per quanto riguarda le maggioranze necessarie per deliberare lo scioglimento, esso può essere deciso: mediante voto dell’assemblea condominiale: occorre la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà dei millesimi; dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari (dal valore millesimale che rappresentano) di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione. Il giudice esclude la possibilità di scioglimento se risulta impossibile costituire porzioni di edifici autonomi.

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