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Casa in costruzione e polizza indennitaria

6 maggio 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 maggio 2017



Se compri una casa in costruzione devi essere obbligatoriamente garantito dalla polizza indennitaria: caratteristiche.

Un immobile in costruzione può risultare un acquisto conveniente per molte ragioni. Ad esempio, si può comprare una casa assolutamente nuova in tutte le sue caratteristiche (materiali, impianti, strutture, ecc), scegliendo una divisione degli spazi che si armonizzi col proprio gusto e con le proprie esigenze.

Ebbene il descritto acquisto non è immune da pericoli, visto la difficoltà che molte imprese attraversano e il potenziale pericolo di fallimento della società venditrice. Per ovviare a tale rischio, la legge [1] ha previsto come obbligatorio, il rilascio di una polizza fideiussoria a favore del compratore. In questo modo, egli sarà garantito dalle somme, pattuite nel contratto preliminare e versate “in avanzamento” a favore dell’impresa, sino al contratto definitivo d’acquisto. Se il costruttore non dovesse rilasciare la descritta garanzia, il preliminare firmato sarebbe inoltre nullo, con la possibilità per il compratore di risolvere in qualsiasi momento l’impegno invalido assunto con l’impresa.

Detto questo, il pericolo di fallimento dell’impresa costruttrice non è l’unico inconveniente che può accadere al malcapitato compratore. Se infatti emergono dei gravi difetti di costruzione o addirittura si verifica la rovina parziale dell’immobile, appare giusto che l’acquirente sia adeguatamente garantito.

In quest’ottica, la legge citata ha previsto la polizza indennitaria.

Che cos’è la polizza indennitaria?

La normativa in materia prevede che il costruttore alla sottoscrizione del contratto definitivo debba rilasciare una polizza assicurativa indennitaria, mediante la quale il proprietario sarà garantito per gli eventuali danni subiti o anche provocati a terze persone, determinati dalla rovina parziale o totale dell’immobile oppure da gravi difetti di costruzione, che si dovessero manifestare successivamente al contratto d’acquisto definitivo. Tra i vizi garantiti rientrano anche quelli relativi al suolo dove è ubicata la costruzione così come la circostanza che per i difetti emersi, l’immobile non sia più idoneo all’uso per il quale era destinato.

Si tratta di una polizza assicurativa di durata decennale che sarà consegnata dall’impresa costruttrice al momento della stipula del contratto definitivo ed avrà efficacia a partire dall’ultimazione dei lavori di costruzione (tale momento potrebbe anche essere successivo al contratto di trasferimento).

La violazione del descritto obbligo di consegna, a differenza di quanto avviene in mancanza della garanzia fideiussoria, non comporterà la nullità del contratto sottoscritto con il costruttore, pertanto si tratta di una disposizione di legge, frequentemente disapplicata (la legge non prevede neanche l’obbligo di menzione della polizza nel contratto di trasferimento).

In buona sostanza se acquistate una casa in costruzione avete diritto sia alla garanzia fideiussoria, con la quale, durante la costruzione, sarete garantiti dalla futura insolvenza dell’impresa venditrice, sia alla polizza indennitaria, con la quale sarete coperti dai danni verificatisi successivamente all’acquisto definitivo.

Tuttavia, nella pratica, poiché si tratta di due polizze dai costi elevati, che inevitabilmente aumentano il prezzo d’acquisto dell’immobile, molti costruttori “convincono” gli acquirenti, che accettano, a non avere le dette assicurazioni.

Pertanto, se nulla vieta al compratore di fidarsi dell’impresa di costruzione, è tuttavia bene sapere a quali rischi si va incontro con un acquisto realizzato in assenza delle previste polizze.

note

[1] Dl. 122/2005.

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