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Che fare prima di firmare il compromesso?

19 aprile 2017


Che fare prima di firmare il compromesso?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 aprile 2017



Regole e garanzie da attuare prima di comprare casa: cosa verificare prima di firmare il contratto preliminare.

Comprare casa è un momento importante, non solo per la definitività che la scelta assume per molte persone, ma soprattutto per l’impatto che la spesa comporta sul bilancio familiare. Impossibile tornare indietro una volta che si è deciso di firmare il compromesso: questo perché è la legge stessa che non lo consente. Il compromesso (o meglio detto «contratto preliminare») segna infatti l’impegno irrevocabile del compratore ad acquistare e del proprietario a vendere, impegno cui si può venir meno solo se la controparte si rende inadempiente o viola i doveri di informazione e buona fede. Risulta quindi molto importante comprendere che fare prima di firmare il compromesso, ossia cosa verificare per assicurarsi che la casa sia in regola, che non si presentino spese non preventivate e che vi siano tutte le garanzie necessarie per un buon affare.

Sia che l’acquirente abbia deciso di affidarsi a un’agenzia immobiliare per la ricerca dell’immobile e per la formalizzazione delle trattative, sia che abbia preferito fare tutto da sé, ivi compresa la redazione del contratto preliminare, per poi lasciare la stipula del rogito al notaio, è sempre consigliabile il consiglio di un esperto professionista, come un avvocato o un notaio, che possano consigliare l’acquirente sulle regole da seguire e, in particolar modo, su cosa porre maggiore attenzione. Ecco dunque la checklist delle verifiche da effettuare prima di firmare il compromesso per evitare di prendere fregature e, magari, trovarsi a sostenere dei costi imprevisti o cause lunghe e fastidiose.

 

Come verificare se il venditore è davvero il proprietario della casa

Il primo, e forse più scontato aspetto, da tenere presente è se stiamo contrattando con l’effettivo proprietario dell’immobile. Può sembrare una cosa scontata, ma non lo è affatto. Vi sono molte situazioni in cui l’acquirente conclude accordi preliminari con soggetti non autorizzati a vendere perché, ad esempio, titolari solo di una quota dell’immobile. Si pensi alla casa caduta in successione e diventata di proprietà di più eredi, i quali tutti hanno diritto a intervenire nelle trattative, salvo che uno di questi abbia ricevuto dagli altri il mandato a vendere. Si pensi anche all’appartamento in comproprietà tra marito e moglie.

Per verificare se il venditore è anche l’effettivo e unico proprietario della casa su cui pendono le trattative bisogna recarsi all’ufficio del territorio presso l’Agenzia delle Entrate e, fornendo i dati anagrafici del soggetto in questione, farsi rilasciare una visura dei beni immobili a questi intestati. In alternativa si può fornire, sempre al medesimo ufficio, i dati catastali della casa (foglio, particella, ubicazione, ecc.) e ottenere il certificato inverso, che consente di sapere a chi è intestato un determinato immobile.

In ogni caso, l’acquirente potrà chiedere al venditore, prima della firma del compromesso, la copia dell’atto di acquisto della casa (il cosiddetto «titolo di provenienza») che può essere un atto notarile, una denuncia di successione, una sentenza del giudice.

Come verificare se sulla casa ci sono ipoteche o pignoramenti

La seconda verifica da fare necessariamente è quella sulla presenza di eventuali ipoteche o pignoramenti in corso sulla casa. Il meccanismo è lo stesso del precedente: con i dati catastali dell’immobile, bisogna andare all’Agenzia delle entrate e chiedere una visura ipocatastale. Tale documento rivela la situazione dell’immobile e dice se vi sono ipoteche o pignoramenti.

Come verificare se l’immobile è oggetto di una causa

Che succede se sull’immobile pende una causa? Si pensi alla rivendica della proprietà tra due soggetti che sostengono entrambi di esserne l’esclusivo proprietario. In tal caso sarà bene astenersi dall’acquisto prima che esca la sentenza e questa non diventi definitiva.

Al pari di quanto abbiamo appena visto per ipoteche e pignoramenti, è possibile sapere se la casa è oggetto di un giudizio in tribunale. L’eventuale contenzioso viene infatti annotato a margine dei dati dell’immobile presso i registri immobiliari. Dunque, la verifica non diverge da quelle appena indicate: bisogna recarsi all’ufficio del territorio presso l’Agenzia delle Entrate e chiedere una visura ipocatastale.

Come verificare se ci sono spese di condominio non pagate

La legge prevede che, se il venditore è in arretrato con le spese di condominio, di queste risponde anche l’acquirente limitatamente alle morosità dell’anno in cui è stato firmato il rogito e a quelle dell’anno precedente. Quindi è bene sapere, prima di firmare il compromesso, se il condomino è in regola con l’ordinaria amministrazione o meno. Solo l’amministratore potrà dirlo con certezza. A tal fine, l’acquirente non ha diritto a farsi rilasciare tale attestazione dall’amministratore di condominio (il quale non è tenuto a fornire informazioni che potrebbero ledere l’altrui privacy), ma può esigere dal venditore che sia lui stesso a richiedere tale certificazione per poi esibirgliela.

Come verificare se il condominio ha intenzione di fare lavori di straordinaria amministrazione

Un imprevisto con cui fare i conti è quello delle spese di straordinaria amministrazione cui, eventualmente, il condominio ha intenzione di provvedere. Se queste dovessero essere decise dopo l’acquisto, il compratore si troverebbe a sostenere costi (a volte notevoli) non preventivati. Poiché la legge stabilisce che a dover pagare le spese condominiali per la straordinaria amministrazione è chi è proprietario nel momento in cui l’assemblea approva la spesa, concludendo definitivamente il contratto con la ditta appaltatrice, l’interessato all’acquisto potrà farsi consegnare, dal venditore, i verbali delle assemblee di condominio degli ultimi due anni per verificare se vi è l’intenzione di procedere a lavori particolarmente costosi.

Come verificare se la casa ha l’agibilità

Un altro aspetto da tenere sotto controllo è l’agibilità. È vero che – come abbiamo detto nella guida, di cui si consiglia la lettura, Che succede se manca l’agibilità – la vendita potrebbe essere sciolta in assenza delle autorizzazioni comunali che sanciscono l’agibilità dell’immobile, ma è sempre meglio evitare lunghi contenziosi che porterebbero via soldi e tempo all’acquirente. L’acquirente deve quindi farsi rilasciare il relativo certificato; in assenza può rifiutarsi di rogitare o di firmare il compromesso.

Come verificare se la casa presenta anomalie o abusi edilizi

Altre situazioni che possono comportare l’impugnazione del contratto è se nell’immobile sono presenti delle difformità rispetto alla mappa in catasto o degli abusi edilizi. Per questa verifica è meglio farsi coadiuvare da un tecnico, come un ingegnere o un architetto che, controllando planimetri e mappe depositate presso i competenti uffici, possa accertare che la situazione reale corrisponda effettivamente a quella indicata sui documenti. Diversamente bisognerebbe fare una variazione che potrebbe richiedere un aggravio di spese.

Come sapere se ci sono limiti all’utilizzo della casa

Un aspetto da non sottovalutare è la presenza di limiti all’uso dell’appartamento. Solo un regolamento di condominio approvato all’unanimità potrebbe impedire, ad esempio, al proprietario di esporre piante o stenditoi sul balcone, dare in affitto l’appartamento a studenti universitari, trasformare l’immobile in un B&B o in una attività di affittacamere, in un ufficio o un asilo. I limiti sono opponibili all’acquirente solo se il regolamento è trascritto nei pubblici registri o, in mancanza, viene menzionato nel rogito notarile. In ogni caso è bene giocare d’anticipo e farsene consegnare una copia per verificare che non vi siano limitazioni particolarmente stringenti.

Attestato di prestazione energetica (Ape)

Alla momento della vendita, insieme al contratto deve essere allegato l’Ape, l’attestato di prestazione energetica che ci dice qual è la classe energetica dell’appartamento e il risparmio che avremo, ad esempio, sui riscaldamenti per via dell’isolamento di persiane, muri e finestre.

Verifica degli impianti

Per essere sicuri che l’immobile sia tenuto in buon stato è bene richiedere al venditore le certificazioni di conformità degli impianti elettrici, energetici ed idrici. Il certificato energetico (come detto al punto precedente) deve per legge essere allegato al rogito, ma è possibile chiederlo in anticipo.

Pagamenti tracciabili

Ultimo consiglio: sia per questioni fiscali, sia per dimostrare in futuro tutti i soldi anticipati al venditore è sempre bene che i pagamenti siano tracciabili ossia che avvengano con assegno non trasferibile o bonifico. Se ad esempio la casa viene pagata, anche in parte, da un genitore è bene che questi esegua il bonifico direttamente al venditore (cosiddetta «donazione indiretta») oppure versi prima i soldi sul conto del beneficiario. Solo così, in futuro, si potrà contrastare eventuali richieste di chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate che potrebbe pretendere di sapere con quali soldi è stato acquistato l’immobile.

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Autore immagine: 123rf com

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2 Commenti

  1. Ottimo articolo, solo alcune domande di approfondimento:
    1) l’acquirente è a conoscenza dell’esistenza di una ipoteca (mutuo residuo) che il venditore estinguerà nel momento del rogito con relativo assegno da parte dell’istituto finanziario dell’acquirente. Occorre scrivere questo dettaglio nelpreliminare?
    2) agibilità: costruzione degli anni 90, assenza di difetti ma il venditore non trova il documento, è necessario richiederlo al comune? O basta indicarlo nel compromesso?
    3) compromesso: chi è tenuto a registrare l’atto all’agenzia delle entrate e al pagamento delle relative imposte (200€ + 16€ bollo), venditore o acquirente?
    Grazie mille per le risposte!

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