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A chi tocca pagare le spese durante l’affitto

21 aprile 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 aprile 2017



Una guida per comprendere quali spese siano a carico del proprietario e quali a carico dell’affittuario durante una locazione.

 

Una delle questioni più frequenti relativamente ai rapporti di locazione è quella che si pone quando ci si chiede a chi tocca pagare le spese durante l’affitto; a questa domanda si può rispondere che, in linea generale, al proprietario per legge spettino tutte le spese per riparazioni necessarie ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che spettano, invece, al conduttore.

In ogni caso, le parti possono accordarsi nel contratto (al di là di quello che stabilisce la legge) stabilendo direttamente in esso cosa spetti pagare al proprietario e cosa al conduttore.

Fatta questa premessa, se vogliamo comprendere a chi tocca pagare le spese durante l’affitto dobbiamo innanzitutto dire che la legge [1] stabilisce che:

  • le spese di registrazione del contratto sono a carico del locatore e del conduttore in parti uguali;
  • sono, invece, interamente a carico del conduttore (salvo accordo contrario), le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni;
  • le spese per l’eventuale servizio di portineria sono al 90% a carico del conduttore (salvo che ci sia accordato per porre a carico del conduttore una percentuale inferiore).

Sempre in base alle regole generali fissate dalla legge per stabilire a chi tocca pagare le spese durante l’affitto [2], possiamo anche chiarire che:

  • la tassa sui rifiuti (Tari) ed il canone Rai spettano integralmente al conduttore, mentre l’Imu eventualmente dovuta spetta al proprietario;
  • le spese per le riparazioni straordinarie e per la sostituzione integrale della caldaia spettano al proprietario, mentre la manutenzione ordinaria e la revisione periodica spettano al conduttore;
  • le spese per la sostituzione integrale delle serrature spettano al proprietario, mentre la sostituzione delle chiavi e la riparazione ordinaria della serrature spetta al conduttore;
  • le spese per la sostituzione dei doppi vetri spettano sempre al proprietario, ma se i doppi vetri erano presenti da prima dell’inizio del rapporto di locazione, spetterà al conduttore la riparazione del meccanismo che regola la chiusura delle imposte;
  • le spese per la sostituzione integrale dei pavimenti spettano al proprietario, mentre la sostituzione di alcune mattonelle che si rompano per fatto imputabile al conduttore spetterà a quest’ultimo;
  • le spese per l’installazione e la sostituzione integrale dell’autoclave e di suoi componenti essenziali (come la pompa) spettano al proprietario, mentre spettano al conduttore le spese relative alla manutenzione ordinaria (ad esempio quelle per la ricarica della pressione del serbatoio e tutte le operazioni di collaudo, verifiche di funzionalità e letture);
  • le spese di manutenzione straordinaria dell’ascensore spettano al proprietario (quelle ordinarie, come per esempio quelle per guasti derivanti da usura, come già detto, spettano invece al conduttore);
  • le spese per riparare lo scarico dei servizi igienici per guasti dovuti all’uso normale (otturazioni) spettano al conduttore; la sostituzione integrale delle tubature spetta invece al proprietario.

A chi tocca pagare le spese durante l’affitto, come si è visto dalla elencazione fatta sin qui, è una questione che si risolve, di volta in volta, sulla base sia dei principi generali stabiliti dalla legge e descritti all’inizio di questa guida, sia tenendo conto delle diverse e innumerevoli sentenze succedutesi negli anni.

Ad esempio, e conclusivamente, la giurisprudenza [3] ha chiarito che:

  • le spese per la riparazione dei danni causati ad un appartamento confinante spettano al conduttore se egli si sia disinteressato di ripulire i canali di scolo la cui ostruzione determinò infiltrazioni nell’appartamento vicino: da questo deriva il principio generale secondo cui spetteranno al conduttore anche tutte le altre spese per riparazioni anche straordinarie che siano dovute ad un difetto da parte del conduttore medesimo nella diligente cura e custodia degli impianti e delle cose;
  • le spese di manutenzione straordinaria spettano al conduttore, e non al proprietario come stabilisce in linea generale la legge, anche nel caso in cui si dimostri che il conduttore ha usato in modo anomalo l’immobile [4]. Ad esempio le spese per riparazioni anche straordinarie agli scarichi spetteranno al conduttore se questi, violando il contratto, abbia fatto soggiornare nell’appartamento altre persone generando un sovraccarico nell’utilizzo dei servizi.

note

[1] Art. 9, Legge n. 392 del 1978.

[2] Art. 1576 Cod. civ.

[3] Cass, sent. n. 1878 del 2006.

[4] Cass, sent. n. 8191 del 1995.

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