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Lo sai che? Divisione immobile: a chi spetta l’intero bene?

Lo sai che? Pubblicato il 13 maggio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 13 maggio 2017

Chi prevale nel caso in cui tanto il comproprietario con quota maggiore quanto due o più dei restanti condividenti chiedano l’assegnazione dell’intero bene?

La domanda del lettore è stata oggetto di numerosi pronunciati giurisprudenziali che hanno cercato di chiarire appunto quale criterio dovesse adottare il giudice della divisione all’atto dell’assegnazione dell’immobile non comodamente divisibile a uno piuttosto che ad altri condividenti che ne facessero parimenti richiesta.

Il codice civile [1] recita che se nell’eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene e la divisione dell’intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all’incanto. Sembra che il legislatore abbia posto un ordine di preferenza tra i vari criteri: in primo luogo il condividente con la quota maggiore; in mancanza, due o più condividenti che ne facciano congiuntamente richiesta; per ultimo, se nessuno dei condividenti è disposto – anche con altri – a farsi assegnatario del bene, soccorrerà il principio della vendita all’incanto. La ragione di tale ordine di preferenza fra i criteri indicati è bene riassunta in questa decisione della Cassazione: in tema di divisione, in presenza di contrapposte richieste di attribuzione, l’immobile comune non comodamente divisibile – salvo ragioni di opportunità, ravvisabili nell’interesse comune dei condividenti – va attribuito al condividente titolare della quota maggiore e non ai condividenti che ne abbiano fatto richiesta congiunta e le cui quote, sommate tra loro, superino la quota maggiore del condividente antagonista [2].  Il principio di favor divisionis (dal latino, preferenza per la divisione) altro non è che l’applicazione di una regola generale evincibile dalle norme in tema di proprietà all’interno del codice civile e che privilegiano situazioni di proprietà individuale piuttosto che di comproprietà e comunione, favorendo pertanto la volontà dei comproprietari di sciogliere il vincolo che li tiene uniti su uno o più immobili addivenendo a definitiva divisione.

Tuttavia, sia in epoca precedente che successiva, la giurisprudenza della Cassazione ha tenuto conto anche di altre circostanze e necessità che, via via, emergevano dall’analisi dei casi concreti e pertanto ha in parte mutato il rigido ordine dei criteri di assegnazione del bene in comunione sopra citati lasciando, in sostanza, la libertà allo specifico giudicante di valutare la situazione concreta prediligendo il criterio di attribuzione più consono alla singola fattispecie con l’obbligo tuttavia di motivare in maniera logica e coerente la scelta attuata. Numerose sono le pronunce in tale senso: ad esempio, una recente pronuncia chiarisce come, nel caso di quote uguali sul bene immobile non comodamente divisibile e di contestuale richiesta di assegnazione da parte di più condividenti, spetti al giudice scegliere sulla base di ragioni di opportunità e convenienza e che il criterio della vendita all’asta possa soccorrere soltanto in assenza di queste ultime, restando in ogni caso escluso che il bene possa essere assegnato a colui che, rispetto al prezzo di stima, ha proposto la cifra più alta non essendo il procedimento divisionale una gara tra i condividenti [3]. Ancora più netta quest’altra sentenza, che sancisce che nell’esercizio del potere di attribuzione dell’immobile ritenuto non comodamente divisibile, ed a maggior ragione quando le quote siano uguali e non soccorra quindi l’unico criterio indicato dalla legge (di preferire, cioè il condividente avente diritto alla maggior quota), il giudice ha un potere perfettamente discrezionale nella scelta del condividente al quale assegnarlo, potere che trova il suo temperamento esclusivamente nell’obbligo di indicare i motivi in base ai quali ha ritenuto di dover dare la preferenza all’uno piuttosto che all’altro degli aspiranti all’assegnazione e si risolve in un tipico apprezzamento di fatto, sottratto come tale al sindacato di legittimità, potendo essere oggetto di controllo soltanto la logicità intrinseca e la sufficienza del ragionamento operata dal giudice di merito [4]. Ampio spazio quindi alla valutazione in concreto delle singole circostanze che potrebbero portare il giudice anche a disattendere il criterio della maggior quota magari per preferire invece colui che risulta non essere già titolare di altra casa di abitazione [5].

L’eventuale decisione del giudice di merito di discostarsi dall’ordine di preferenza stabilito dal codice civile ove congruamente e logicamente motivato, non può costituire oggetto di gravame in sede di Cassazione – che è esclusivamente giudice di legittimità chiamato a dirimere questioni interpretative sulla legge – bensì solo in sede di merito, quindi in corte d’appello.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Enrico Braiato

note

[1] Art. 720 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 8827 dello 04.04.2008.

[3] Cass. sent. n. 10216 del 19.05.2015.

[4] Cass. sent. n. 16376 del 17.07.2014.

[5] Come è successo infatti nel caso risolto da Cass. sent. n. 24053 del 25.09.2008: «In tema di divisione ereditaria, nel caso in cui uno o più immobili non risultino comodamente divisibili, il giudice ha il potere discrezionale di derogare dal criterio, indicato nell’art. 720 c.c., della preferenziale assegnazione al condividente titolare della quota maggiore, purché assolva all’obbligo di fornire adeguata e logica motivazione della diversa valutazione di opportunità adottata». (Nel caso di specie la Corte ha confermato la sentenza del giudice di secondo grado con riguardo all’attribuzione dell’immobile non divisibile assumendo come criterio discriminante quello dell’interesse personale prevalente dell’assegnatario, privo di un’unità immobiliare da destinare a casa familiare, rispetto al titolare della quota maggiore che disponeva di altra abitazione).


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