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Stufe e riscaldamento: responsabile locatore e conduttore

23 Aprile 2017


Stufe e riscaldamento: responsabile locatore e conduttore

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 Aprile 2017



Proprietario di casa e affittuario sono responsabili per le perdite della canna fumaria e tutti i danni procurati a terzi da caldaia, stufe e canne fumarie.

Sia il proprietario dell’appartamento che l’affittuario sono responsabili per i danni provocati a terzi dal cattivo funzionamento e dall’omessa manutenzione della stufa, della canna fumaria e della caldaia. Su entrambi vige, infatti, un diverso obbligo di garanzia che obbliga a mantenere in perfetto stato ogni impianto e apparecchio che possa creare danni agli appartamenti del condominio e/o ai loro proprietari. Come la morte, ad esempio, determinata dalla fuoriuscita di gas: il che è proprio il caso recentemente deciso dalla Cassazione [1].

La Corte ha attribuito la responsabilità sia del locatore che del conduttore per i danni procurati da stufe e riscaldamento non a norma. Nel caso di specie era stata procurata la morte di un ragazzo, per effetto della saturazione della casa in cui questi si trovava, da monossido di carbonio fuoriuscito dalla vecchia stufa, presente da molti anni, totalmente fuori norma, installata in locali privi di areazione diretta e indiretta, con difetti ben visibili, con occlusione della canna fumaria, presenza di segni evidenti di cottura del muro retrostante, indici di evidente malfunzionamento dell’impianto.

La responsabilità del padrone di casa e dell’affittuario per i danni procurati dai tubi del riscaldamento viene argomentata sulla scorta delle seguenti ragioni. Entrambi innanzitutto sono responsabili per colpa generica posta la violazione dei canoni di prudenza e diligenza richiesti quando si ha a che fare con un impianto pericoloso come può essere appunto quello della caldaia o della stufa dotata di canna fumaria che attraversa i tubi del condominio.

In secondo luogo, il tribunale ritiene che locatore e conduttore abbiano due diversi obblighi (con conseguenti posizioni di garanzia):

  • il locatore ha l’obbligo di provvedere alla manutenzione straordinaria: non deve quindi lasciare che la stufa sia utilizzata nella sua abitazione dall’inquilino senza mai preoccuparsi di verificarne il corretto funzionamento, proprio in prospettiva dei controlli di straordinaria manutenzione e in violazione della normativa che, almeno dal 1998 in poi, gli impone di effettuare verifiche per l’adeguamento dell’impianto alle norme tecniche. Nel caso di specie il padrone di casa non aveva mai fatto, nei decenni di vita di quella stufa, una revisione, un adeguamento, una regolarizzazione o un controllo, pur a fronte della pessima installazione dell’impianto;
  • il conduttore, invece, è tenuto a effettuare la manutenzione ordinaria della stufa. Nel caso di specie, l’affittuario non aveva mai allertato il proprietario nonostante i segni visibili del malfunzionamento dell’impianto.

note

[1] Cass. sent. n. 19034/17.


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