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Lo sai che? Se il condominio si oppone all’affitto all’officina meccanica

Lo sai che? Pubblicato il 14 maggio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 14 maggio 2017

Per 20 anni in un locale del mio condominio c’è stata un’officina meccanica. Il proprietario vorrebbe nuovamente affittarlo/venderlo per svolgere la stessa attività ma i condomini si oppongono. Come fare?

Per regola generale il regolamento condominiale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare. Si parla, in questo specifico, caso di regolamento contrattuale in quanto i divieti e le limitazioni di cui sopra possono essere introdotte esclusivamente all’unanimità dei consensi. Per tale ragione, la giurisprudenza ha chiarito da un lato che le disposizioni contenute nel regolamento condominiale contrattuale che si risolvano nella compressione delle facoltà e dei poteri inerenti al diritto di proprietà dei singoli partecipanti, devono essere espressamente e chiaramente manifestate dal testo o, comunque, devono risultare da una volontà desumibile in modo non equivoco da esso, dall’altro che la tolleranza manifestata per anni all’esercizio dell’attività vietata, considerato che le clausole dei regolamenti limitanti i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive, avendo natura contrattuale, sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, non può valere a modificare quelle stesse clausole del regolamento cosiddetto contrattuale [1].

Pertanto, nel caso concreto il proprietario che intende continuare l’attività di officina non potrà limitarsi a ignorare le contestazioni o, peggio, la diffida degli altri condomini, bensì dovrà aver cura innanzitutto di verificare l’opponibilità del regolamento contrattuale nel quale è contenuta la limitazione. La giurisprudenza della Cassazione [2] ha infatti stabilito che, per essere legittimamente opponibile a ciascun condomino, il regolamento contrattuale deve essere accettato da ognuno di essi e, quindi, menzionato nei rogiti di acquisto delle singole proprietà individuali, ove formato dall’originario unico proprietario dell’intero fabbricato (come, ad esempio, il caso del costruttore che via via vende i vari appartamenti) oppure esser stato trascritto nei registri immobiliari. Diversamente, poco spazio potrà trovare l’obiezione agli altri condomini circa la necessità che siano questi ultimi a provare, in concreto, la specifica rumorosità dell’attività effettivamente svolta all’interno dell’immobile del lettore, secondo i canoni dell’azione di immissioni rumorose [3]. Infatti, secondo la giurisprudenza della Cassazione, quando l’attività posta in essere da uno dei condomini di un edificio è idonea a determinare il turbamento del bene della tranquillità degli altri partecipi, tutelato espressamente da disposizioni contrattuali del regolamento condominiale, non occorre accertare, al fine di ritenere l’attività stessa illegittima, se questa costituisca o meno immissione vietata, in quanto le norme regolamentari di natura contrattuale possono imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche maggiori di quelle stabilite dall’indicata norma generale sulla proprietà fondiaria. Ne consegue che, quando si invoca, a sostegno dell’obbligazione di non fare, il rispetto di una clausola del regolamento contrattuale che restringa poteri e facoltà dei singoli condomini sui piani o sulle porzioni di piano in proprietà esclusiva, il giudice è chiamato a valutare la legittimità o meno dell’immissione, esclusivamente in base al tenore delle previsioni negoziali di quel regolamento [4].

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Enrico Braiato

note

[1] Cfr. Cass. sent. n. 17893 del 31.07.2009.

[2] Cfr. Cass. sent. n. 17493 del 31.07.2014 e Cass. sent. n. 12582 del 17.06.2015.

[3] Art. 844 cod. civ.

[4] Cfr. Cass. sent. n. 1064 del 18.01.2011.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 17.06.2015, n. 12582

In materia di condominio di edifici, l’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni, nell’interesse comune, ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, senza che rilevi che l’esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni. Ne discende che legittimamente le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini- possono derogare od integrare la disciplina legale ed in particolare possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’articolo 1120 c.c., estendendo il divieto di immutazione sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva.

 

 

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sent. 31.07.2014, n. 17493

L’art. 2659, comma 1, n. 2, c.c., secondo cui nella nota di trascrizione devono essere indicati il titolo di cui si richiede la trascrizione e la data del medesimo, va interpretato in collegamento con il successivo art. 2655 il quale stabilisce che l’omissione o l’inesattezza delle indicazioni richieste nella nota non nuoce alla validità della trascrizione eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l’atto. Ne consegue che dalla nota deve risultare non solo l’atto in forza del quale si domanda la trascrizione ma anche il mutamento giuridico, oggetto precipuo della trascrizione stessa, che quell’atto produce in relazione al bene. Pertanto, in caso di regolamento di condominio c.d. contrattuale, non basta indicare il medesimo ma occorre indicare le clausole di esso incidenti in senso limitativo sui diritti dei condomini sui beni condominiali o sui beni di proprietà esclusiva.

 

 

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sent. 31.07.2009, n. 17893

Le norme contenute nei regolamenti condominiali avente origine contrattuale possono imporre limitazioni al godimento ed alla destinazione  di  uso  degli  immobili in  proprietà  esclusiva  dei singoli   condomini.   Peraltro,  le   disposizioni   contenute   nel regolamento   condominiale  contrattuale  che  si   risolvano   nella compressione  delle  facoltà e dei poteri  inerenti  al  diritto  di proprietà dei  singoli partecipanti, devono essere espressamente  e chiaramente  manifestate dal testo o, comunque, devono  risultare  da una volontà desumibile in modo non equivoco da esso.

È irrilevante la  tolleranza  manifestata  per   anni all’esercizio dell’attività vietata dal regolamento, in quanto le clausole dei regolamenti  limitanti  i  diritti  dei  condomini  sulle  proprietà esclusive, avendo natura contrattuale, sono modificabili soltanto con il  consenso unanime dei partecipanti alla comunione.

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