Diritto e Fisco | Articoli

Attestato energetico falso

25 aprile 2017


Attestato energetico falso

> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 aprile 2017



Ape: la falsificazione dell’attestato di prestazione energetica allegato a un contratto di vendita immobiliare o di affitto costituisce reato.

Non è solo un illecito contrattuale vendere o affittare un appartamento con una classe energetica più bassa rispetto a quella che risulta dall’Ape: la falsificazione dell’attestato energetico costituisce reato. Quindi, il nuovo proprietario o l’inquilino hanno diritto, oltre a chiedere lo scioglimento del contratto e la restituzione dei soldi versati (e l’eventuale risarcimento del danno), anche a querelare il responsabile e ottenerne la condanna penale. A dirlo è la Cassazione con una recente sentenza [1]. Ma procediamo con ordine.

Cos’è l’attestato di prestazione energetica?

L’attestato di prestazione energetica – più comunemente conosciuto come Ape – è un documento che descrive le prestazioni energetiche di un immobile (appartamento, negozio, villa, ecc.). L’immobile viene dotato di un punteggio circa la sua capacità di sfruttare le risorse energetiche ed è successivamente inserito in una delle classi energetiche prestazionali: ciò permette di valutare la prestazione energetica dell’edificio in forma sintetica. In questo modo, chi acquista o prende in affitto una casa sa già quali costi potrà affrontare in termini di consumi, per il riscaldamento o il raffreddamento dell’immobile. In altri termini, tanto più alta è la classe energetica tanto più risparmio si potrà ottenere in sede di bolletta del gas o dell’energia elettrica. Il prezzo degli immobili risente profondamente della normativa ambientale e il mancato adeguamento, che interessa anche il condominio, ne costituisce evidentemente un notevole disvalore.

L’Ape deve essere redatto da tecnici qualificati ed indipendenti (ad esempio ingegneri, architetti, geometri), previo sopralluogo obbligatorio nell’immobile. Deve essere conforme al modello ministeriale.

L’Ape ha validità di 10 anni. Alla sua scadenza va rinnovato. È però necessario rinnovare l’Ape anche prima della sua scadenza ogni volta che sull’immobile siano effettuati interventi di ristrutturazione o interventi che ne modificano le prestazioni energetiche.

L’obbligo di fornire l’Ape all’acquirente o all’affittuario scatta sia per gli immobili di nuova costruzione, sia per quelli già esistenti.

L’Ape è necessario anche nel caso di donazione dell’immobile.

Sanzioni se manca l’Ape

Ma che succede se la casa viene venduta, affittata o donata senza Ape? Sono previste delle sanzioni amministrative [2]. In particolare, in caso di inosservanza dell’obbligo di:

  • riportare i parametri energetici negli annunci di offerta di vendita: il responsabile dell’annuncio è punito con una sanzione da 500 euro a 3.000 euro;
  • dotare di APE gli edifici di nuova costruzione e gli edifici sottoposti a ristrutturazioni importanti: il costruttore o il proprietario sono puniti con una sanzione da 3.000 euro a 18.000 euro;
  • dotare di APE gli immobili esistenti nel caso di vendita: il proprietario è punito con una sanzione da 3.000 euro a 18.000 euro.

Il professionista qualificato che rilascia un APE senza rispettare i requisiti di calcolo, i criteri e le metodologie indicate dalla legge, è punito con una sanzione amministrativa compresa tra 700 euro e 4.200 euro.

Il direttore dei lavori che non presenta al Comune l’asseverazione di conformità dell’edificio costruito comprensiva dell’APE, è punito con una sanzione compresa tra 1.000 euro e 6.000 euro.

Falsificare l’Ape è reato

Il prezzo di una casa risente profondamente della classe energetica certificata nell’Ape. Pertanto chi falsifica l’attestato di prestazione energetica commette:

  • sia un illecito civile: si tratta di inadempimento contrattuale che consente la risoluzione del contratto, la restituzione dei soldi versati e il risarcimento del danno;
  • sia un illecito penale: si tratta del reato di truffa, secondo quanto affermato di recente dalla Cassazione penale [1].

Perché però si possa parlare di reato di truffa il venditore deve essere consapevole della falsificazione dell’Ape: in altri termini deve avere contezza di aver venduto un immobile con caratteristiche inferiori rispetto a quelle riportate nell’attestato. Se ha fatto dei lavori di ristrutturazione minimi, ma ciò nonostante l’Ape riporta una classe energetica superiore, incompatibile con la spesa effettuata, scatta il penale. Nella sentenza in commento si sostiene che la difformità tra i lavori eseguiti e la vendita dell’immobile con classe energetica non corrispondente a quella dichiarata non poteva sfuggire al costruttore, dato che le opere effettuate risultavano meno costose di quelle che avrebbero dovuto essere eseguite per rispettare i parametri energetici contenuti nel progetto.

La legge richiede dunque la massima la diligenza del venditore nella indicazione della classe energetica dell’immobile offerto in vendita, poiché tale qualità assume caratteristica essenziale per la sottoscrizione del contratto di acquisto.

note

[1] Cass. sent. n. 16644/17.

[2] Art. 15 D.Lgs.192/2005.

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI