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Locali in affitto danneggiati: posso tenermi la cauzione?

20 agosto 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 agosto 2017



Se il conduttore danneggia i locali, il locatore non può tenersi la cauzione ma deve restituirla con gli interessi. E per i danni? Cosa può fare?

Non è raro sentire parlare di appartamenti nuovi o ristrutturati, dati in affitto e, nel corso o al termine del contratto, trovati praticamente distrutti: intonaco dei muri scrostato, infissi che non si chiudono più come dovrebbero, rubinetti gocciolanti, elettrodomestici non funzionanti. Il locatore può chiedere il risarcimento al conduttore. Ma come? Può tenersi la caparra (o cauzione), ma solo dopo aver intrapreso una causa, nella quale spetta al giudice di quantificare i danni [1]. Lo ha stabilito il Tribunale di Lanciano in una sentenza degli ultimi mesi [2]. Esaminiamola per capire quando, in presenza di locali in affitto danneggiati, posso tenermi la cauzione.

La vicenda

Una snc affittava un bar a una donna che non pagava né i canoni di affitto né le tasse al Comune. La donna diceva di aver riscontrato infiltrazioni di acqua piovana e il mancato funzionamento della cappa aspira fumi.

Il locatore non può valutare i danni da solo

Cauzione: il locatore se la può tenere?

La Corte di Cassazione, in numerose sentenze, ha affermato che la cauzione ha la funzione di garantire al locatore il rispetto, da parte del conduttore, degli obblighi che si è assunto firmando il contratto. Proprio per questo, al termine della locazione, il relativo importo va restituito, con gli interessi legali maturati.

Che succede però se il locatore non intende restituire i soldi perché sostiene di aver subito dei danni causati dal conduttore? Il locatore non può autonomamente trattenere la cauzione, usandola per compensare le spese che dovrà sostenere per riparare i danni. Deve invece iniziare un processo per l’accertamento di tali danni. Non può cioè valutarli e quantificarli da solo ma dovrà chiedere al giudice di farlo. Quindi, nonostante il conduttore non abbia rispettato il contratto e abbia danneggiato l’immobile, ha diritto a riottenere comunque la cauzione, ricorrendo al tribunale; in sostanza deve chiedere al giudice un decreto ingiuntivo che obblighi il locatore a restituirgli la caparra. Si tratta di un metodo che consente di raggiungere il risultato in maniera più rapida rispetto a un normale processo e che è possibile proprio perché il credito relativo alla restituzione della cauzione è fondato su prova scritta –  costituita dal contratto di locazione – ed è certo nel suo ammontare.

Come risarcire i danni all’appartamento

Viene a questo punto in gioco l’interesse del padrone di casa che comunque ha diritto a essere risarcito. Per evitare che questi “spari” dei costi eccessivi rispetto a quelli che effettivamente sosterrà per riparare la casa, la legge gli vieta di trattenere la caparra a compensazione dei danni all’appartamento: la caparra serve solo a compensare eventuali canoni non pagati, il cui ammontare è certo e determinato. Per i danni all’immobile, invece, la quantificazione è tutt’altro che certa e solo un giudice può determinarla. Il padrone di casa non può trattenere la caparra se l’inquilino è in regola con i pagamenti, anche se l’immobile è stato lasciato in condizioni precarie. Se intende farlo, deve avviare subito un giudizio per la quantificazione esatta degli importi da spendere per le riparazioni.

note

[1] Cass. sent. n. 9442 del 21.04.2010; Cass. sent. n. 14655 del 15.10.2002; Cass. sent. n. 4725 dello 09.11.1989.

[2] Trib. Lanciano sent. n. 557 del 21.12.2016.

Fonte della sentenza: lesentenze.it

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