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Lo sai che? L’agevolazione fiscale sulla prima casa

Lo sai che? Pubblicato il 25 aprile 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 25 aprile 2017

Bonus fiscale sull’acquisto della prima casa: a quanto ammonta, chi e quali sono le condizioni per averlo.

Comprare la prima casa non è un passo facile, specie di questi tempi. Tra anticipo, mutuo, costi del notaio e tasse non bastano cinque anni di stipendio per far fronte solo alle prime spese. Considerando poi che la casa, oltre ad essere un bene-rifugio, è anche un bene-necessità, l’esigenza di comprare una casa è tanto più sentita quando più si tratta di una coppia giovane, che ha davanti a sé una vita. Così il fisco corre in aiuto dei contribuenti con la famosa agevolazione fiscale sulla prima casa (anche chiamato bonus prima casa). Si tratta di un sostanzioso sconto sulle tasse da pagare a titolo di Iva (se si acquista dal costruttore o da ditta con partita Iva) o dell’imposta di registro (se si acquista da privato). Con un risparmio, a volte, anche di diverse decine di migliaia di euro.

Prima di vedere come funziona l’agevolazione fiscale sulla prima casa precisiamo che ad essa hanno diritto tutti i contribuenti, a prescindere dal loro reddito: poveri e ricchi possono ottenere il «bonus prima casa» se sussistono i requisiti di cui a breve parleremo.

Non si tratta, inoltre – come nel caso di tanti altri bonus fiscali (vedi quelli sulle ristrutturazioni) – di una detrazione, ossia di una riduzione delle tasse da pagare alla successiva dichiarazione dei redditi. Siamo invece in presenza di un vero e proprio taglio sull’importo da versare al notaio a titolo di imposte, al momento della firma del rogito. Quindi il contribuente ottiene un vantaggio immediatamente visibile e derivante dal minor peso che, sul proprio portafogli, ha l’acquisto della prima casa.

Il secondo punto su cui porre attenzione prima di chiarire chi ha diritto all’agevolazione fiscale sulla prima casa è l’insieme di adempimenti che è chiamato a fare, solo per maggiore prudenza (e non perché costituisca un dovere di legge) chi firma un compromesso. Si tratta di una vera e propria check-list di verifiche che abbiamo sintetizzato nell’articolo Che fare prima di firmare un compromesso ed a cui rinviamo, non essendo oggetto di questa trattazione, dedicata unicamente al bonus sulla prima casa.

In cosa consiste l’agevolazione fiscale sulla prima casa?

Veniamo ora a spiegare in cosa consiste il bonus prima casa e quale risparmio esso comporta.

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva

  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece del 9%);
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro.

Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva

  • Iva ridotta al 4% (invece del 10%; per gli immobili A/1, A/8 e A/9 l’Iva è al 22%);
  • imposta di registro fissa di 200 euro;
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • imposta catastale fissa di 200 euro.

In ogni caso, l’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra (quando è stato registrato il contratto preliminare) o per effetto del credito d’imposta per l’acquisto della prima casa.

Sintesi delle condizioni per avere l’agevolazione fiscale sulla prima casa

Salvo quanto diremo più innanzi nel corso di questa breve guida sul bonus prima casa, sintetizziamo qui di seguito quali sono i requisiti per ottenere tale agevolazione. Lo faremo in modo schematico per poi analizzare meglio i singoli punti nei paragrafi che vengono.

I presupposti per ottenere l’agevolazione fiscale sulla prima casa sono:

A) oggetto di compravendita deve essere un’abitazione classificata in catasto nelle categorie del gruppo catastale A non rientrante nelle categorie A/1, A/8 e A/9 ossia le case di lusso (nonché dalla categoria A/10, nella quale sono compresi gli uffici);

B) la casa oggetto di acquisto deve essere ubicata:

  1. nel Comune in cui l’acquirente ha già la sua residenza (oppure nel quale egli stabilisca la propria residenza entro 18 mesi dalla data del rogito d’acquisto); oppure:
  2. nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività di lavoro o di studio; oppure:
  3. nel Comune in cui ha sede il datore di lavoro dell’acquirente, se si tratta di un acquirente trasferito all’estero per ragioni di lavoro; oppure:
  4. in qualsiasi Comune italiano, se si tratta di un acquirente cittadino italiano emigrato all’estero, che non abbia altre case sul territorio italiano;

C) l’acquirente non deve:

  1. essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione (in proprietà o in usufrutto) nel territorio del Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto;
  2. essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione (in proprietà, in usufrutto, in nuda proprietà) acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”. Tuttavia, da gennaio 2016, se l’acquirente si trovi nella titolarità di un’altra abitazione, acquistata con l’agevolazione “prima casa”, è possibile compiere comunque un nuovo acquisto con l’agevolazione “prima casa”, ma a condizione che la casa già posseduta venga ceduta entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.

Condizioni per avere l’agevolazione fiscale sulla prima casa

Vediamo ora quali sono i requisiti per avere il bonus prima casa.

Come si è già detto, le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della «prima casa» sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti. In questo caso, oltre a tutte le informazioni da indicare nella dichiarazione sostitutiva, l’acquirente deve espressamente dichiarare di essere in possesso dei requisiti «prima casa» (questa dichiarazione può essere resa anche con atto successivo che integra l’originario atto di compravendita).

Categoria catastale

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile)
  • A/3 (abitazioni di tipo economico)
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare)
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale)
  • A/7 (abitazioni in villini)
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.

È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

Dove deve trovarsi l’immobile

Altra fondamentale condizione è quella relativa al luogo in cui si trova l’immobile che si vuole acquistare.

Per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.

Se residente in altro comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

  • nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
  • nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;
  • nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.

La dichiarazione davanti al notaio può essere sempre rettificata in un momento successivo qualora non si sia più in possesso del requisito geografico (leggi sul punto il recente chiarimento dell’Agenzia delle Entrate: Beneficio prima casa nel luogo del lavoro o della residenza.

La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’Aire o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Che fare se si ha già una prima casa?

Fino all’entrata in vigore della legge di stabilità 2016, per poter richiedere le agevolazioni prima casa occorreva:

  • non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
  • non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”.

L’acquirente aveva l’obbligo di dichiarare tali condizioni nell’atto di compravendita.

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione).

Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.

Per la mancata assunzione dell’impegno è prevista, tuttavia, la possibilità di ottenere una riduzione della sanzione (mediante l’istituto del ravvedimento operoso), presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate nella quale dichiarare la decadenza dall’agevolazione.

Anche il contribuente che, dopo l’acquisto, si rende conto di non poter rispettare l’impegno assunto (ossia la vendita del vecchio immobile), potrà proporre apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto. Con questa istanza, da presentare entro l’anno dal nuovo acquisto, si dichiarerà l’impossibilità di vendere e, di conseguenza, si chiederà la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare.

L’agevolazione fiscale sull’acquisto della prima casa non spetta quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso Comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici. Questo, anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.

Quando si perde l’agevolazione fiscale sulla prima casa

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con il bonus prima casa possono essere perse se non si rispettano le condizioni di legge appena elencate. In tal caso il contribuente è obbligato a versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse. Questo può accadere se:

  • le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
  • l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene;
  • non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
  • entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Come conservare l’agevolazione fiscale sulla prima casa

Le agevolazioni non si perdono quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione:

  • il contribuente acquista un immobile situato in uno Stato estero, a condizione che esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che l’immobile acquistato è stato adibito a dimora abituale;
  • il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato (non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) da adibire ad abitazione principale. Non è necessario che il fabbricato sia ultimato. È sufficiente che lo stesso, entro l’anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. Per evitare di incorrere nella decadenza, deve esistere, quindi, un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura;
  • il contribuente costruisce un altro immobile a uso abitativo su un terreno di cui sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato.

Come evitare di pagare le sanzioni

Sulla causa di decadenza dell’agevolazione “prima casa” per mancato trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:

  • se non è ancora trascorso il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto ha la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile e di chiedere la riliquidazione dell’imposta. Per fare questo, deve presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato. L’ufficio riliquida l’atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto. Non applicherà, invece, la sanzione del 30%, in quanto, entro il termine di 18 mesi dalla data dell’atto, non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione;
  • se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 18 mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia, si verifica la decadenza dall’agevolazione “prima casa”. Il contribuente ha comunque la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento. Deve però presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con cui dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta.

L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta.

Invece, sul caso del contribuente che vende l’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, prima che sia decorso il termine di 5 anni, l’Agenzia delle Entrate ha fornito le seguenti precisazioni:

  • se, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni, il contribuente manifesta l’intenzione di non voler acquistare un’altra abitazione, può chiedere, presentando un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, la riliquidazione dell’imposta. In questo modo, non scatta alcuna sanzione: il contribuente pagherà la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre agli interessi
  • se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 12 mesi, senza acquistare un nuovo immobile o comunicare all’ufficio dell’Agenzia l’intenzione di non voler più fruire dell’agevolazione, si verifica la decadenza dai benefici “prima casa” goduti. In questo caso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, può comunque avvalersi del ravvedimento operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni.

L’eventuale avviso di revoca delle agevolazioni sulla prima casa può essere pagato a rate. L’importo dovuto può essere versato in un massimo di 8 rate trimestrali di pari importo o, se la maggiore imposta dovuta è superiore a 50.000 euro, in un massimo di 16 rate trimestrali.

In entrambi i casi, il versamento della prima o unica rata deve essere effettuato entro il termine previsto per la presentazione del ricorso (60 giorni dalla notifica dell’avviso). Le rate successive alla prima, invece, devono essere versate entro l’ultimo giorno di ciascun trimestre.

Considerata l’importanza di versare le rate in maniera corretta, sia per quanto riguarda l’importo sia per quanto concerne le scadenze, è consigliabile contattare l’ufficio che ha emanato l’avviso per la predisposizione del piano di rateazione.

Scarica qui la Guida per l’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali.

Il beneficio fiscale consistente nell’abbattimento dell’Iva al 4% e dell’imposta di registro al 2% (il cosiddetto acquisto della “prima casa”) compete anche all’acquirente che, pur non avendo la residenza nel Comune ove è sita l’abitazione oggetto di acquisto agevolato, si impegna a trasferirla (ed effettivamente poi la trasferisce) in quel Comune entro 18 mesi dalla data del rogito d’acquisto. La legge non richiede che la residenza dell’acquirente sia nella casa che egli compra, né che egli vi vada materialmente ad abitare: è sufficiente che l’acquirente risieda nel territorio del Comune ove è situata l’abitazione oggetto di acquisto agevolato oppure che egli, appunto, trasferisca la sua residenza nell’ambito di quel Comune entro 18 mesi dal rogito d’acquisto.


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1 Commento

  1. Dal mio punto di vista ” prima casa ” dovrebbe intendersi quando risulta che l’acquirente effettivamente non possiede alcuna altra casa. Quella che ho acquistato deve essere restaurata e questo sarebbe stato possibile solo col ricavato dell’abitazione in comodato d’uso in cui vivo. I fatti si sono svolti in piena crisi edilizia e non è stato possibile trasferirmi entro i 18 mesi richiesti. Penso che certe situazioni dovrebbero essere vagliate e considerati i contesti invece di ” punire” alla cieca mettendo ulteriormente in grave difficoltà le persone.

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