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Accesso al fondo

5 Maggio 2017 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 5 Maggio 2017



Articolo 843 del codice civile: quando il proprietario deve consentire l’accesso al proprio fondo.

La chiusura del fondo è propedeutica alla possibilità concreta di godimento esclusivo del bene. Tra gli atti di godimento si inserisce anche il diritto di consentire o non consentire l’accesso al fondo. Esistono però alcune situazioni in cui taluno ha il diritto di accesso al fondo altrui. Ma vediamo cosa prevede il codice civile all’articolo 843.

Art. 843

Accesso al fondo.

[I]. Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.

[II]. Se l’accesso cagiona danno, è dovuta un’adeguata indennità.

[III]. Il proprietario deve parimenti permettere l’accesso a chi vuole riprendere la cosa sua che vi si trovi accidentalmente o l’animale che vi si sia riparato sfuggendo alla custodia. Il proprietario può impedire l’accesso consegnando la cosa o l’animale.

Il bene tutelato da queste ipotesi di accesso legale è sempre la proprietà, anche se beninteso  la proprietà  altrui  o parzialmente altrui.

Il proprietario del muro o di altra opera edificata o edificanda o il comproprietario possono accedere al fondo altrui per costruire o riparare tali opere.

L’accesso ai sensi dell’articolo 843 codice civile non è invece consentito per porre rimedio a beni altrui o ripararli: così nel caso in cui l’omessa manutenzione del terrazzo, in proprietà esclusiva di un condomino, danneggi, per infiltrazione di acqua, il vano del proprietario sottostante, anche con pericolo per la stabilità dell’edificio condominiale e il proprietario del terrazzo rifiuti l’accesso all’impresa incaricata delle riparazioni dal condominio. In questi casi non è disponibile la tutela offerta dall’articolo 843 codice civile, mentre è certamente esperibile l’azione di danno temuto.

Peraltro è stato riconosciuto, seppur in giurisprudenza non recente, un diritto di accesso al fondo del vicino in via preventiva rispetto alla necessità di costruire o riparare una propria opera: per esempio il proprietario di un edificio in aderenza con un altro può anche avvalersi della prerogativa spettante in base all’articolo 843 codice civile per compiere le verifiche e le opere necessarie nell’ipotesi in cui il proprietario dell’immobile, costituito in aderenza, intenda demolire il proprio stabile (Cassazione civile, sez. III, 26 giugno 1981, n.  4154).

Ciò si collega anche alla natura giuridica del diritto di accesso riconosciuto dalla disposizione in esame. Non si tratta, infatti, di un diritto di servitù a favore del fondo vicino. Ricorre, invece, una “obligatio propter rem” e cioè una limitazione legale del diritto del titolare del fondo, funzionale al soddisfacimento di una utilità occasionale e del vicino, consistente nel dovere di consentire l’accesso o la momentanea occupazione degli spazi necessari al compimento delle operazioni di manutenzione e rifacimento dei muri perimetrali dell’edificio tutte le volte in cui l’impedimento dell’accesso stesso renderebbe impossibile il compimento delle necessarie operazioni di costruzione o riparazione (Cassazione civile, sez. II, 22 ottobre 1998, n. 10474).

Escludere la qualifica di servitù significa escludere anche la possibilità di una tutela possessoria nel caso di comportamenti ostruzionistici da parte del proprietario (Cassazione civile, sez. II, 19 agosto 1997, n.  7694).

Per quanto riguarda la disciplina si è messo in luce che la necessità di cui parla l’articolo 843  non  è la  necessità  di costruire  o riparare, quanto  di dover passare per costruire   o riparare. In altre parole una riparazione non cogente, per realizzare la quale si deve necessariamente accedere al fondo altrui, non è esclusa dal campo di applicazione dell’articolo 843 del codice  civile (Cassazione  civile, sez. II, 27 febbraio  1995, n.   2274).

D’altra parte la sentenza da ultimo citata precisa anche che l’articolo 843 codice civile non consente solo l’accesso ed il passaggio nel fondo del vicino al fine di costruire o riparare opere e muri, ma anche la permanenza e, ove necessaria, l’occupazione del fondo per il tempo necessario per la realizzazione di lavori di esecuzione non istantanea. (Cassazione civile, sez. II, 27 febbraio 1995, n. 2274).

L’accesso al fondo del vicino necessario per la costruzione di un’opera  comprende  anche il deposito di cose, necessariamente strumentali alla costruzione (Cassazione civile, sez. II, 9 febbraio 1982, n. 774).

La prerogativa di cui si parla spetta a chiunque debba costruire o riparare, anche a una pubblica amministrazione che debba riparare il cimitero comunale (Cassazione civile, sez. II, 2 ottobre 1992, n. 10837). Certo una pubblica amministrazione ha la possibilità di scegliere se avvalersi dello strumento privatistico (diritto di accesso ex articolo 843 codice civile) oppure se avvalersi degli strumenti autoritativi del diritto amministrativo. Il diritto di accesso può essere disciplinato anche in via convenzionale. In altre parole i proprietari dei fondi finitimi possono regolare l’esercizio di tale diritto con reciproci impegni di natura contrattuale. Nella convenzione le parti possono stabilire le modalità di svolgimento dell’accesso, la durata del passaggio, l’eventuale occupazione del fondo, la quantificazione di un’indennità, a titolo di preventiva liquidazione del danno derivante dal passaggio e dal protrarsi dell’occupazione (Cassazione civile, sez. II, 27 maggio 1982, n. 3222).

In effetti il fondo nel quale si è realizzato l’accesso e oggetto dell’eventuale occupazione deve essere ripristinato nelle condizioni originarie e deve ritornare nella originale estensione  ed ampiezza.

Un’ipotesi particolare, infine, di legittimo accesso al fondo  riguarda le attività di caccia  e pesca  (articolo  842  del  codice civile).

Art. 842 codice civile

Caccia e pesca.

[I]. Il proprietario di un fondo non può impedire che vi si entri per l’esercizio della caccia, a meno che il fondo sia chiuso nei modi stabiliti dalla legge sulla caccia o vi siano colture in atto suscettibili di danno.

[II]. Egli può sempre opporsi a chi non è munito della licenza rilasciata dall’autorità.

[III]. Per l’esercizio della pesca occorre il consenso del proprietario del fondo.

La disposizione in esame sembra avere perso il suo substrato culturale e non si comprende perché debba essere conservata.


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