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Lo sai che? Quali tasse si pagano quando si compra casa

Lo sai che? Pubblicato il 26 aprile 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 26 aprile 2017

Le imposte da pagare all’acquisto della casa: compravendita da privato o da costruttore; l’imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Quando si acquista casa, le tasse da pagare allo Stato assumono un peso consistente per l’acquirente, tanto da disincentivare spesso l’operazione. Per evitare un arresto del mercato immobiliare e consentire, comunque, a tutti di avere quantomeno una abitazione a testa, la legge ha previsto l’agevolazione fiscale sulla prima casa. Ma quali tasse si pagano quando si compra una casa che non è la “prima”? Di tanto ci occuperemo in questo articolo: spiegheremo quali sono le imposte dovute quando si acquista immobile successivo al “primo” (o, comunque, che non ha le caratteristiche richieste per il «bonus prima casa»); con la precisazione che la tassazione è differente a seconda che il venditore sia un’impresa (il cosiddetto «costruttore») o un privato (vendita dell’usato).

Prima di spiegare quali tasse si pagano quando si compra casa (che non sia la prima casa, per il quale tema invece rinviamo alla guida sull’agevolazione fiscale sulla prima casa), bisogna ricordare che l’acquisto di un immobile avviene di norma in due passaggi: la firma del compromesso (o meglio detto «contratto preliminare») e la firma del rogito notarile (o meglio detto «contratto definitivo»). Il primo atto non trasferisce la proprietà ma è solo un impegno irrevocabile a trasferirla in un momento successivo. È solo davanti al notaio, quindi, che si verifica la vera e propria compravendita. Anche il compromesso, però, va registrato e, quindi, anche per esso si pagano le tasse. In altri termini, l’acquirente deve pagare le imposte per ben due volte: la prima alla stipula del contratto preliminare (atto che, se anche non deve necessariamente avvenire davanti al notaio, va comunque registrato), la seconda alla stipula del rogito.

Vediamo singolarmente tutti questi passaggi all’esito dei quali sapremo con precisione quali tasse si pagano quando si compra casa, che non sia la «prima casa», sia che ciò avvenga da privato che dal costruttore.

Quali tasse si pagano quando si firma il compromesso

Alla firma del compromesso, l’acquirente deve versare allo Stato:

  • l’imposta di registro fissa: 200 euro (a prescindere dal valore della casa e dal prezzo della compravendita);
  • imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 10 righe. Se invece il compromesso è fatto con atto notarile o con scrittura privata autenticata dal notaio, l’imposta di bollo è di 155 euro.

È poi dovuta l’imposta di registro proporzionale (al prezzo pagato) che varia a seconda che si acquisti da privato o da soggetto con Partita Iva (costruttore). Vediamo le singole ipotesi.

Acquisto da privato

L’imposta di registro proporzionale è di:

  • 0,5% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
  • 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Qualora l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per acconti sia superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, il contribuente può chiedere il rimborso.

Acquisto da costruttore o soggetto con P.Iva

Anche quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:

  • il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro);
  • la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).

Quali tasse si pagano quando si firma il rogito

Veniamo ora al rogito, ossia al contratto definitivo, che è il vero e proprio momento in cui si trasferisce la proprietà dell’immobile: quali tasse si pagano quando si compra casa? Come anticipato, dobbiamo distinguere a seconda che si acquisti da privato o dal costruttore. Vediamo singolarmente le due ipotesi.

Le imposte dovute quando si acquista da un’impresa

Nel caso in cui si compra casa da un’impresa (ad esempio il costruttore), la regola generale è che la cessione è esente da Iva. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:

  • l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Quando sulla vendita è dovuta l’Iva

Come già detto, la cessione di fabbricati a uso abitativo da parte delle imprese è, come regola generale, esente da Iva.

Tuttavia, l’imposta si applica:

  • alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
  • alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:

  • l’Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
  • l’imposta di registro fissa di 200 euro;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Le imposte dovute quando si acquista da un privato

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

  • l’imposta di registro proporzionale del 9%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Sia quando si compra da un’impresa in esenzione dall’Iva sia quando si compra da un privato, l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra quando è stato registrato il contratto preliminare.

Gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Lo schema seguente sintetizza quanto abbiamo appena detto in tema di imposte sull’acquisto della casa.

VENDITORE

IMPOSTE DOVUTE

Privato

o

impresa

vendita esente da Iva

Registro

9 %

(con un minimo di 1000 euro)

Ipotecaria

50 euro

Catastale

50 euro

Impresa

vendita soggetta a Iva

Iva

10%

(22% per immobili A1, A8 e A9)

Registro

200 euro

Ipotecaria

200 euro

Catastale

200 euro

note

Autore immagine: 123rf com


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