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Distanze tra costruzioni

30 Aprile 2017 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 30 Aprile 2017



Nozione di costruzione, computo e prevenzione: gli articoli 873 e seguenti del codice civile.

Distanze nelle costruzioni

La materia delle distanze nelle costruzioni trova la sua disciplina negli articolo 873 e seguenti del codice civile.

Art. 873

Distanze  nelle costruzioni.

[I]. Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

L’articolo 873 codice civile prevede le seguenti possibilità:

costruzioni  unite;

costruzioni  aderenti;

costruzioni  a distanza  di tre metri;

costruzioni a distanza maggiore di tre metri in base ai regolamenti locali. L’articolo 873 codice civile regolamenta la distanza tra le costruzioni per evitare la formazione di intercapedini dannose. In materia giocano un ruolo rilevante i regolamenti locali.

Le norme dei regolamenti comunali edilizi e i piani regolatori sono integrative delle norme del codice civile in materia di distanze tra costruzioni. Il giudice deve quindi conoscere d’ufficio e applicare le richiamate norme locali indipendentemente da ogni attività assertiva o probatoria delle parti. La conoscenza della disposizione si realizzerà attraverso la sua scienza personale o attraverso la collaborazione delle parti, o attraverso la richiesta di informazioni ai Comuni (Cassazione civile, sez. II, 27 marzo 2002, n. 4372; Cassazione civile, sez. II, 27 agosto 2002, n. 12561).

La disposizione dell’articolo 873 del codice civile rappresenta una norma residuale. In caso di caducazione del vincolo di inedificabilità apposto dal piano regolatore generale, la zona interessata è simile a quelle prive di disciplina urbanistica, con la conseguenza che la facoltà di realizzare costruzioni è soggetta all’osservanza della distanza prescritta dall’art. 17 legge n. 765 del 1967 (legge Ponte) e, in caso d’inapplicabilità di tale norma, all’osservanza della distanza prescritta dall’articolo 873 codice civile.

Anche la costruzione realizzata in zona soggetta a vincolo di inedificabilità deve osservare le norme in materia di distanza previste dalla legislazione speciale o, in via residuale, dal codice civile, poiché la tutela ripristinatoria prevista da tali  norme  non  può venire meno per il fatto che lo strumento urbanistico, vietando nella zona ogni costruzione, non contenga prescrizioni sulle distanze (Cassazione civile, sez. II, 12 marzo 2002, n. 3564).

La normativa sulle distanze è quella vigente al momento  della realizzazione della nuova costruzione, anche se si tratta di intervento su edificio preesistente  (Cassazione civile, sez. II, 5 luglio 2000, n.  8954).

Peraltro, in materia di distanze tra nuove costruzioni, quando il regolamento edilizio comunale presenta una lacuna normativa e in sostanza non contiene disposizioni sulle distanze, la disciplina applicabile è quella contenuta nell’art. 41 quinquies della  L. n. 1150 del 1942 che richiama l’art. 9 D.M. 2 aprile 1968 n. 1444, ed ha natura di norma integrativa dell’articolo 873 codice civile (Consiglio Stato, sez. V, 23 maggio 2000, n. 2983).

Inoltre, la disciplina relativa alle distanze tra edifici contenuta nella normativa antisismica di cui alla L. n. 1684 del 1962 riguarda le costruzioni nelle zone di nuova espansione urbanistica, e non quelle nei centri abitati preesistenti, nei quali, in assenza di una diversa normativa urbanistica locale, trovano applicazione le norme del codice civile (Cassazione civile, sez. II, 11 febbraio 2000, n. 1531).

Dall’articolo 873 del codice civile discende che la disciplina delle distanze è una disciplina legale e non contrattuale. Le prescrizioni dello strumento urbanistico, per esempio in materia di necessario distacco tra fabbricati, debbono essere obbligatoriamente osservate dai privati e non c’è possibilità che eventuali accordi dei privati possano derogare  alla  disciplina  generale  (Cassazione  civile, sez. II, 12 gennaio 2000, n. 237).

Nozione di costruzione

L’articolo 873 del codice civile riguarda le costruzioni. Ma cosa si intende per costruzione?

In giurisprudenza la regola generale è che ai fini dell’applicazione delle distanze legali di cui all’articolo 873 c.c. e delle norme integrative dettate dai regolamenti locali, deve intendersi per costruzione qualsiasi opera che, pur difettando di una propria individualità, abbia tuttavia i caratteri della solidità, della stabilità e della immobilizzazione rispetto al suolo. L’accertamento in ordine alla sussistenza di tali caratteristiche spetta al giudice del merito (Cassazione civile, sez. II, 12 settembre 2000, n. 12045). Come si potrà notare il concetto qui riconosciuto è quello dell’intervento stabile da un punto di vista strutturale. Si coglie un problema di coordinamento con la definizione di nuova costruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lett. e) del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico per l’edilizia). Il Testo Unico per l’edilizia in effetti accoglie una nozione di costruzione che può essere sintetizzata come stabile trasformazione del territorio. Il concetto di stabilità rilevante è quello della stabilità strutturale, ma anche della stabilità funzionale. Una struttura di qualsiasi genere, purché non destinata a scopi meramente transitori, rientra nel concetto di nuova costruzione.

Risulta, a questo punto, plausibile sostenere che tutte le nuove costruzioni, di cui  al Testo Unico per l’edilizia, debbano rispettare il requisito delle distanze edilizie come prescritto  negli  strumenti  urbanistici  generali.

In materia va anche aggiunto che l’articolo 873 codice civile concerne le costruzioni in senso lato, mentre le disposizioni della legge Ponte (articolo 17, lett. c) della  legge  n. 765 del 1967), riguardano solo le distanze tra edifici (Cassazione civile, sez. II, 2 febbraio 2000, n. 1134).

L’attenuazione del concetto di stabilità strutturale, quale unico parametro significativo ai fini della ricostruzione del concetto di costruzione, si può cogliere in quegli orientamenti che estendono l’ambito di applicazione alle opere rimuovibili: in base a questo filone deve intendersi “costruzione” qualsiasi opera che pur difettando di una propria individualità abbia tuttavia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo a nulla rilevando che tale collegamento al suolo avvenga mediante mezzi meccanici i quali consentano mediante procedimenti o manovre o procedimenti inversi una nuova mobilizzazione e l’asportazione del manufatto (Cassazione civile, sez. II, 26 giugno 2000, n. 8691).

A qualsiasi manufatto stabile fa espresso riferimento altra giurisprudenza che considera costruzione l’opera non completamente interrata avente i requisiti della solidità e della immobilizzazione al suolo anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad una preesistente fabbrica: la definizione più aperta è dettata  da un criterio teleologico e cioè il rispetto dei rapporti di vicinato e l’assicurazione    di pari utilizzabilità  dei fondi  limitrofi  (Cassazione  civile, sez. II, 5 gennaio  2000, n. 45).

La definizione più ampia di costruzione può essere rintracciata laddove i giudici si riferiscono a qualsiasi modifica della volumetria di un fabbricato (Cassazione civile, sez. II, 5 luglio 2000, n. 8954).

Nel concetto di costruzione rientra anche la sopraelevazione, la quale anche se  di  ridotte dimensioni comporta sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti e quindi anche per la disciplina delle distanze come nuova costruzione (Cassazione civile, sez. II, 24 maggio 2000, n. 6809) e i muri perimetrali del nuovo manufatto non possono considerarsi sottratti alle regole  sulle  distanze  tra  fabbricati  (Cassazione  civile, sez. II, 16 marzo  2000, n. 3054). In caso di fondi a dislivello, non può considerarsi costruzione il muro di contenimento realizzato per evitare smottamenti o frane (Cassazione civile, sez. II, 19 agosto 2002, n. 12239).

Il computo

In tema di computo delle distanze tra costruzioni, la giurisprudenza ha analizzato quale distanza debba osservare il proprietario per costruire su di un fondo diviso da quello limitrofo da un’area inedificabile, appartenente ad un terzo; ulteriore ipotesi analizzata, è quella di due fondi vicini non contigui, divisi da un’area, di proprietà comune ai proprietari dei due fondi, di larghezza minore della distanza minima da osservare tra fabbricati. Le sentenze distinguono due ipotesi: il primo caso è quello della norma di regolamento che stabilisce la distanza tra fabbricati senza fissare una distanza dal confine; il secondo caso è quello del regolamento che stabilisce una distanza dal confine. Nella prima ipotesi, la distanza deve essere calcolata da una linea ideale di confine equidistante dai due fondi, situata, pertanto, sulla mezzeria dell’area intermedia tutte le volte in cui la distanza stessa, prescritta dallo strumento urbanistico locale, debba osservarsi tra fabbricati. Quando, invece, il regolamento fissa una distanza tra la nuova opera ed il confine, un orientamento più recente stabilisce che la misura del distacco che il costruttore preveniente è tenuto ad osservare va computata non dal confine tra il di lui fondo e il terreno interposto, ma dal confine tra quest’ultimo e il fondo dell’altro proprietario laterale (Cassazione civile, sez. II, 17 gennaio 2003, n. 627); altro orientamento anteriore, ma non così risalente, statuisce che il distacco stesso si identifica sempre con la linea di separazione tra l’area intermedia ed il terreno del costruttore (Cassazione civile, sez. II, 23 maggio 2002, n. 7525).

Nel calcolo delle distanze fra le costruzioni possono trascurarsi quegli sporti che non siano idonei a determinare intercapedini dannose o pericolose, consistendo in sporgenze di limitata entità, con funzione meramente decorativa; rilevano, invece, le sporgenze costituenti, per i loro caratteri strutturali e funzionali, aggetti, implicanti, perciò, un ampliamento dell’edificio in superficie e volume; si computano, quindi, i balconi formati da solette aggettanti, anche se scoperti, di apprezzabile profondità, ampiezza e consistenza (Cassazione civile, sez. II, 2 ottobre 2000, n. 13001).

Ai sensi dell’articolo 878 del codice civile il muro di cinta e ogni altro muro isolato che non abbia un’altezza superiore ai tre metri non è considerato per il computo della distanza  indicata  dall’articolo 873.

Pertanto non può essere considerato muro di cinta quello che, posto sul confine  e isolato da entrambe le facce, presenti un’altezza superiore a 3 metri. In tal caso, deve osservarsi la distanza di cui all’articolo 873 codice civile (Cassazione civile, sez. II, 2 febbraio 2000, n. 1134).

La prevenzione

Il criterio della prevenzione consente a chi previene (il preveniente) di costruire sul confine, a distanza regolamentare oppure a distanza non regolamentare. Chi costruisce per secondo dovrà:

— seguire la scelta del primo, potendo rispettivamente costruire in aderenza o appoggiare il proprio fabbricato;

— costruire  a  distanza regolamentare;

— oppure, scegliere se avanzare il proprio fabbricato e costruire in aderenza, con un conguaglio per il fondo occupato o arretrare fino a rispettare la distanza regolamentare  maggiorata  della  porzione  di distanza  non  osservata  dal preveniente.

In base al principio della prevenzione, dunque, chi edifica per primo sul fondo contiguo ad altro ha una triplice facoltà alternativa: a) costruire sul confine; b) costruire con distacco dal confine, osservando la distanza minima imposta dal codice civile ovvero quella maggiore distanza stabilita dai regolamenti edilizi locali; c) costruire con  distacco dal confine a distanza inferiore alla metà di quella prescritta per le costruzioni su fondi finitimi; in tale ultimo caso è salva la possibilità per il vicino, che costruisca successivamente, di avanzare la propria fabbrica fino a quella preesistente, pagando  la metà del valore del muro del vicino, che diventerà comune, e il valore del suolo occupato per effetto dell’avanzamento della fabbrica (Cassazione civile, sez. II,  7  agosto 2002, n. 11899).

Peraltro quando il regolamento edilizio locale prevede una distanza minima delle costruzioni dal confine, il criterio della prevenzione non opera perché l’obbligo di arretrare la costruzione è assoluto, e tale obbligo va rispettato anche nell’ipotesi in cui i fondi, anziché essere contigui, siano separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi (Cassazione civile, sez. II, 17 gennaio 2003, n. 627; Cassazione civile, sez. II, 12 settembre 2000, n. 12045).

Quando non opera il principio  della  prevenzione, la distanza  dal  confine  è assoluta  e va rispettata anche se il fondo del vicino sia inedificato (Cassazione civile, sez. II, 5 aprile 2002, n. 4895).

Se il regolamento consente la facoltà di costruire sul confine in aderenza o in appoggio o in alternativa l’obbligo di rispettare una determinata distanza da esso, opera il principio  della  prevenzione  (Cassazione  civile, sez. II, 7 agosto  2002, n. 11899).

In ogni caso l’onere della prova di avere costruito per primo incombe  a  colui  che  chiede l’arretramento del fabbricato altrui, sul presupposto della preesistenza della propria  costruzione  (Cassazione  civile, sez. II, 7 agosto  2002, n. 11899).

Una interessante pronuncia ha precisato i termini di operatività del principio della prevenzione.

Le scelte offerte al preveniente (costruzione sul confine ovvero con distacco legale dal confine o a distanza inferiore al distacco legale) sono esperibili tutte alla condizione che il vicino abbia simmetricamente la possibilità di esercitare, a sua volta, nella prima e nella terza ipotesi, il diritto di costruire in appoggio o in aderenza al muro del preveniente. La facoltà di scelta per il preveniente deve essere negata se, in forza di un divieto di legge (norme del regolamento edilizio) o di particolari vincoli nascenti da negozio privato (es. servitù)  o di  situazioni  giuridiche  (canali  di  bonifica, corsi  d’acqua)  o dell’appartenenza a terzi di tale zona (o di parte di essa), non sia possibile al vicino spingere il proprio fabbricato sino a quello del preveniente; in questo caso, è il preveniente che deve rispettare il distacco legale dal confine e che si espone al rischio, nel caso di costruzione a distanza inferiore, di essere costretto dal vicino ad arretrare la sua costruzione fino a raggiungere la prescritta distanza legale dal confine (Cassazione civile, sez. II, 20  aprile 1996, n. 3769), o, in mancanza, a concedergli la comunione del muro di detta costruzione, onde fabbricare contro  di esso (Cassazione  civile, sez. II, 23 gennaio  1982, n.   449).

Come si è visto il preveniente ha il diritto di mantenere un fabbricato preesistente sin dall’origine costruito ad una distanza inferiore a quella legale rispetto all’immobile limitrofo, ma non ha il diritto di apportare al manufatto aggiunte o modifiche di qualsiasi natura nella parte che, in base alla normativa attualmente vigente, risulti a distanza inferiore a quella minima legale. Queste aggiunte o modifiche costituirebbero un’ulteriore inammissibile violazione della normativa in materia di distanze (Cassazione civile, sez. II, 26 agosto 2002, n. 12483).

La violazione delle distanze

Le conseguenze della violazione delle distanze sono riportate all’articolo 872 del codi- ce civile, secondo comma:

“colui che per effetto della violazione ha subito danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino quando si tratta della violazione delle norme contenute  nella  sezione  seguente  o da questa  richiamate”.

Le “norme contenute nella sezione seguente” sono quelle relative alle distanze.

La violazione delle norme dei regolamenti edilizi comunali, integrative del codice civile, in materia di distanze tra le costruzioni, pertanto, legittima a richiedere e otte- nere la riduzione e l’arretramento della costruzione oltre al risarcimento dei danni, anche quando è violata la norma di un piano regolatore comunale che in maniera assoluta e inderogabile prescriva una certa distanza delle costruzioni dal confine (Cassazione civile, sez. II, 2 ottobre 2000, n. 13007; Cassazione civile, sez. II, 18 aprile 2000, n. 4980).

L’azione diretta alla rimozione delle opere eseguite illegittimamente per inosservanza delle distanze legali deve essere proposta nei confronti del nudo proprietario, oltre che dell’usufruttuario, del fondo sul quale le opere sono state realizzate (Cassazione civile, sez. II, 5 gennaio 2000, n. 35).


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