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Condominio: detrazioni fiscali per le ristrutturazioni

27 aprile 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 aprile 2017



Il sistema delle detrazioni fiscali vigente in condominio e le prescrizioni dell’art. 63 disp. att. c.c. in determinati casi non consentono lo sgravio dell’irpef per i condomini solventi.

La legge di stabilità 2017 ha prorogato il bonus per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica, che vengono eseguiti sulle parti comuni degli edifici residenziali condominiali.

È risaputo che in condominio le detrazioni “Irpef” per le spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico su parti condominiali o anche per interventi di adozione di misure antisismiche, spettano ai condòmini o agli altri aventi diritto, che siano in regola con i pagamenti dei lavori. In proposito si osserva che le detrazioni competono non solo ai condòmini solventi ma anche ai condòmini in ritardo con i pagamenti, che versano le quote di loro spettanza in tempo per la presentazione della dichiarazione dei redditi, cioè al massimo entro luglio per il mod. 730 e settembre per il modello unico telematico (Circolari Agenzia delle Entrate nr. 95/E/2000 e 122/E/1999).

È noto poi che gli amministratori di condominio, a partire dal 2017, devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate, entro il 28 febbraio di ogni anno, una comunicazione telematica contenente: 1) l’indicazione delle quote di spesa detraibili ascritte ai singoli condòmini; 2) i codici fiscali dei beneficiari della detrazione; 3) l’informativa sull’effettivo pagamento al 31 dicembre dell’anno precedente delle quote detraibili (Circolare Agenzia delle Entrate n. 8/E/2017).

Ciò che, invece, non è noto è che il sistema delle detrazioni fiscali vigente in condominio, introdotto dall’art.1 della L. 27 dicembre 1997, n. 449 “Finanziaria 1998”, alla luce delle nuove prescrizioni di cui all’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, introdotte dalla L. 220/12, di fatto può penalizzare i condòmini in regola con i pagamenti delle spese di ristrutturazione/riqualificazione in presenza di comproprietari morosi, con perdita dello sgravio fiscale “irpef”.

Cerchiamo di fare chiarezza analizzando le prescrizioni per le detrazioni fiscali vigenti in condominio.

Il Codice Civile all’art. 1135, comma 1, n. 4, prevede l’obbligo dell’assemblea di condominio di costituire un “fondo speciale”, vincolato ai costi previsti per la realizzazione di interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità su parti condominiali, nonché alle spese tecniche connesse: progettazione, direzione lavori, coordinamento sicurezza, responsabilità lavori ex D.Lgs 81/2008, Tosap, Cil, Cila, Scia ecc. ecc.

In molti casi l’assemblea condominiale, al fine di non commistionare le risorse del fondo ordinario con quelle del fondo vincolato ai lavori, delibera finanche di aprire un conto corrente dedicato all’accantonamento del denaro relativo ai pagamenti delle rate “straordinarie” per l’esecuzione dei lavori.

In genere l’amministratore provvede ad effettuare i pagamenti dei lavori con il denaro disponibile nel “fondo speciale”, senza considerare il fatto che sono i condòmini “solventi”, con i loro versamenti, a garantire la prosecuzione delle opere di manutenzione straordinaria in condominio, almeno per un certo tempo, cioè fino al fermo cantiere per mancato pagamento, causato dalla mancanza di corresponsione delle quote da parte dei condòmini morosi.

Quindi, sulla scorta del “fondo speciale”, l’amministratore potrà gestire, almeno in fase iniziale, la provvista indispensabile per pagare le fatture connesse agli stati di avanzamento (S.A.L.), che il direttore dei lavori incaricato gli consegnerà per l’esecuzione di quei fatidici bonifici che danno diritto allo sgravio dell’irpef.

Infatti, la detrazione fiscale è riferita all’anno in cui l’amministratore provvede ad effettuare alla ditta appaltatrice il bonifico, c.d. parlante, contenente: 1) cod. fiscale di amministratore e condominio, 2) numero di partita iva o codice fiscale del beneficiario, 3) riferimenti all’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986 o alla L. n. 449/1997; tutto ciò nei limiti della quota realmente versata dal condomino nel fondo speciale e ripartita-imputata su base millesimale dallo stesso amministratore agli aventi diritto in condominio (Circolare del Min. Finanze – Dip. Entrate Aff. Giuridici Serv. III n°122/99).

In altre parole per la detrazione fiscale in condominio vige il principio di cassa, vale a dire che non importa la data di inizio e/o fine dei lavori e neanche il fatto che siano state emesse delle fatture per gli stessi lavori in una determinata data, in quanto l’unico dato rilevante per l’Agenzia delle Entrate resta solo quello del pagamento della spesa mediante uno o più bonifici specifici da parte dell’amministratore.

Ecco perché le spese per gli interventi sulle parti comuni, che possono essere corrisposte anche a cavallo di annualità diverse, sono certificare di anno in anno, in base ai pagamenti effettuati per i lavori, e vengono ripartite fra i condòmini, che hanno sostenuto la stessa spesa, con i millesimi applicati in condominio.

In assenza di una disposizione precisa possiamo ipotizzare che le certificazioni per le detrazioni fiscali possono essere emesse da parte dell’amministratore, per gli stessi lavori, fino ad un massimo di dieci anni dal loro inizio, assunto che la quota di spettanza dei condòmini può detrarsi in 10 tranche annuali.

Le modalità di detrazione appena descritte implicano, però, che i condòmini in regola con i pagamenti dei lavori non potranno detrarre per intero le quote di loro spettanza fino a quando i condòmini morosi non verseranno tutte le rate di loro competenza nel “fondo speciale” condominiale, consentendo così all’amministratore di saldare tutte le fatture intestate al condominio in ragione degli stessi lavori appaltati.

Perciò, fintanto che i morosi, seppure con i loro comodi o a seguito di procedimento monitorio, pagheranno le quote condominiali per lavori di competenza, nulla questio; il danno per i condòmini solventi, però, si configura nel caso in cui le quote di competenza dei condòmini morosi non possono più essere pagate al condominio, con la conseguenza che l’amministratore, in assenza di risorse, non potrà procedere a saldare le fatture emesse in ragione dei lavori e quindi le relative cifre impagate non potranno essere portate in detrazione da parte degli stessi condòmini.

Ciò si verifica quando l’amministratore, che non ha proceduto a recuperare coattivamente le quote dai condòmini morosi, ai sensi dell’art. 63 disp att. c.c., comunica ai creditori insoddisfatti che lo interpellino i dati degli stessi morosi, con conseguente obbligo per i creditori di non poter agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini.

C’è da dire che nei contratti di appalto condominiali, per la realizzazione di interventi di manutenzione straordinaria su parti comuni, spesso la ditta appaltatrice si obbliga, con apposita clausola contrattuale, a lasciare indenne i condòmini solventi in caso di morosità nel pagamento delle proprie fatture emesse per i lavori eseguiti presso il fabbricato condominiale, impegnandosi ad aggredire direttamente i condòmini morsosi, sulla scorta delle informazioni fornite dall’amministratore.

Tale clausola contrattuale di fatto impedisce, almeno in prima battuta, che i condòmini solventi, oltre a subire il danno della mancata detrazione fiscale, debbano subire anche la beffa di dover affrontare le spese di un decreto ingiuntivo rivolto direttamente al condominio da parte della ditta appaltatrice creditrice.

È pacifico che il beneficium excussionis di cui al comma II dell’art. 63 disp. att. c.c. implica non soltanto il dovere del terzo di iniziare le azioni contro il debitore inadempiente, ma anche di continuarle con diligenza e buona fede e in ogni caso, richiede l’esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di poter pretendere l’eventuale residuo insoddisfatto dal condomino in regola.

Quindi, la ditta appaltatrice, che riceve dall’amministratore la comunicazione dei dati e degli importi pro quota di competenza dei condòmini morosi, procede individualmente nei confronti degli stessi morosi per il recupero delle cifre dovute in ragione delle fatture emesse per i lavori eseguiti in condominio.

Di conseguenza le quote per lavori verranno pagate dai condòmini morosi direttamente alla ditta e non al condominio, determinando la conseguente perdita della detrazione fiscale in favore di se stessi e di tutti gli altri aventi diritto, in quanto il principio di cassa imposto dall’Agenzia delle Entrate non consente la detrazione in assenza dei bonifici specifici.

In questi casi, senza entrare nel merito dei correttivi necessari per tutelare i condòmini solventi, possiamo ben dire che il danno è servito.

Avv. Michele Orefice

Foro di Catanzaro

www.oreficestudio.it – www.upac.it

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