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Manca il certificato di agibilità: che fare

28 aprile 2017


Manca il certificato di agibilità: che fare

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 aprile 2017



Se manca l’abitabilità, l’acquirente che ha firmato il compromesso può rifiutarsi di rogitare, ossia di firmare il contratto definitivo dal notaio.

Se, solo dopo la firma del compromesso l’acquirente della casa si accorge che manca l’abitabilità, questi può recedere dal contratto e rifiutarsi di firmare il rogito dal notaio. Con la conseguenza che può pretendere la restituzione di tutte le somme già pagate a titolo di caparra o di acconti e, se riesce a dimostrare di aver subito un danno (ad esempio per la perdita di altre proposte contrattuali o per i costi del trasferimento), può esigere il risarcimento. Difatti, come abbiamo già spiegato nella guida Che succede se manca l’agibilità della casa?, se manca l’autorizzazione del Comune a poter abitare l’immobile il contratto è viziato. È quanto ricorda una recente sentenza del Tribunale di Trento [1]. Ma procediamo con ordine e vediamo che fare se manca il certificato di agibilità della casa che si vuole acquistare.

Se al compromesso manca l’agibilità dell’appartamento l’acquirente può tirarsi indietro e non è costretto a fissare l’appuntamento dal notaio per il rogito. Difatti, il compromesso – o più tecnicamente detto «contratto preliminare» – altro non è che un impegno irrevocabile a comprare (per l’acquirente) e a vendere (per il proprietario dell’immobile). Non ci si può tirare indietro, salvo che per valide ragioni come, appunto, la scoperta di difetti dell’appartamento che erano stati celati in sede di firma del compromesso stesso. E, di sicuro, la mancanza di agibilità, in quanto condizionante l’utilizzo del bene secondo lo scopo che gli è proprio (viverlo e abitarlo), è un vizio che consente lo scioglimento dell’impegno (cosiddetta «risoluzione del contratto»). Quindi, tradotto in termini pratici, il potenziale acquirente potrà scrivere una lettera raccomandata al proprietario della casa chiarendogli la propria posizione e l’intenzione di considerare «risolto» il compromesso per via dell’inadempimento del venditore; nello stesso tempo, potrà diffidarlo a restituirgli i soldi già versati a titolo di caparra e di acconti. In difetto di ciò potrà recarsi da un avvocato che, esperito il tentativo di mediazione, agirà in tribunale per ottenere il rimborso delle somme predette ed, eventualmente, anche il risarcimento del danno.

La Cassazione [2] ha spesso detto che «la mancata predisposizione dei certificati di agibilità, di abitabilità e di conformità alla concessione edilizia rappresentano condotte omissive tali da configurare un inadempimento di non scarsa importanza atteso il fondamentale interesse dell’avente causa ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la sua tipica funzione economico – sociale e a soddisfare i bisogni che lo hanno indotto all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali». Il venditore è tenuto infatti a trasferire l’immobile con tutti i certificati di abitabilità, di agibilità, e di conformità alla concessione edilizia, necessari a garantirne la piena fruibilità. In caso di mancata predisposizione di tale documentazione si ha un inadempimento contrattuale che consente all’acquirente di rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo innanzi al notaio (cosiddetto rogito). «Il rifiuto del promissario acquirente – dice la Corte – di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità, e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune – nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – deve ritenersi giustificato».

Quello che abbiamo appena riferito è l’orientamento ormai costante della Cassazione. La particolarità della sentenza del Tribunale di Trento, qui in commento, è che si riferisce non a un contratto di compravendita, ma di permuta. Si pensi al caso in cui il proprietario di un terreno conceda al costruttore il diritto di superficie sullo stesso (e, quindi, la facoltà di edificarvi di sopra un palazzo, dei garage, delle villette, ecc.) in cambio della proprietà di una o più unità abitative. Secondo i giudici di primo grado, il principio espresso dalla Suprema Corte, secondo cui il contratto preliminare di compravendita è risolvibile per mancanza dei certificati di abitabilità, «può essere esteso anche al caso del contratto preliminare di permuta, avuto riguardo all’identità dell’interesse sotteso ad entrambe le tipologie contrattuali, e cioè l’interesse dell’avente causa alla piena fruibilità e commerciabilità del bene immobile dedotto in contratto».

note

[1] Trib. Trento, sent. n. 155/17 del 13.02.2017.

[2] Cass. sent. n. 10820/2009.

Trib. Trento, sent. n. 155/17 del 13.02.2017.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI TRENTO CONTENZIOSO ORDINARIO CIVILE

Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Giuliana Segna ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. 829/2013 R.G. promossa da:

MA.CA. (…), con il patrocinio degli avv. ZE.TI. e PE.GI. (…) C.SO (…) 38068 ROVERETO;, elettivamente domiciliato in VIA (…) TRENTO -, presso il difensore avv. ZE.TI.

ATTORE
contro:
SE. S.r.l. (…)
CONVENUTA CONTUMACE
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione notificato in data 21.2.2013 il signor Ca.Ma. ha citato in giudizio la società Se. S.r.l., asserendo che in data 16.4.2008 aveva stipulato con la Se. S.r.l. un atto notarile, costituendo in favore della società il diritto di superficie nell’interrato degli immobili di sua proprietà, tavolarmente contraddistinti quali p.f. (…) e p.f. (…) in P.T. 1577 c.c. Sopramonte. Ha inoltre affermato che, contestualmente, era stata sottoscritta dalle parti una scrittura privata con la quale la Se. S.r.l. si era impegnata ad assegnare in permuta al signor Ca. la proprietà del garage interrato dalla stessa società realizzato nel sottosuolo delle succitate particelle. Ha precisato che la Se. S.r.l. non aveva mai provveduto alla consegna dell’opera completata, né al deposito delle necessarie documentazioni catastali, tavolari ed urbanistiche, e che, in ogni caso, la stessa non aveva realizzato le opere edili concordate secondo le regole dell’arte.

Ha asserito, inoltre, che la convenuta aveva eseguito degli interventi non autorizzati e dannosi per la proprietà attorea; in particolare la rete di smaltimento delle acque superficiarie non era collegata e quindi l’acqua piovana provocava infiltrazioni nel solaio di copertura dei garages, sul pavimento e nelle bocche da lupo; erano state, inoltre, installate abusivamente delle pompe di smaltimento delle acque che convogliavano nella rete di smaltimento di proprietà dell’attore; era stato posizionato un sifone Firenze delle acque nere all’interno di una delle bocche di lupo.

Ha chiesto, quindi, che fosse emessa una sentenza ex art. 1932 c.c. avente ad oggetto il trasferimento della proprietà del garage e della scala previsti negli accordi negoziali intercorsi tra le parti; ha chiesto che la convenuta fosse condannata a risarcire i danni derivanti dalle opere abusive, dai disagi patiti e dal mancato utilizzo del bene promesso in vendita.

In via subordinata ha chiesto che controparte fosse condannata a corrispondere i costi necessari per il completamento delle opere edili; in via ulteriormente subordinata, ha chiesto che, riconosciuto l’inadempimento di Se. s.r.l., fosse pronunciata la risoluzione degli contratti stipulati dalle parti e

che, in ogni caso, la Se. S.r.l. fosse condannata al risarcimento dei danni patiti dall’attore. Nessuno si è costituito per la convenuta Se. s.r.l., la quale veniva dichiarata contumace. In sede di precisazione delle conclusioni l’attore ha rinunciato alla domanda di adempimento ex art. 2932 c.c. ed ha insistito nella richiesta di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c.

La domanda di risoluzione del contratto è fondata e va, pertanto, accolta.

Risulta documentalmente che Ca.Ma. e la Se. S.r.l. avevano concluso due negozi collegati e rappresentati dalla scrittura privata autenticata dd. 16.4.2008 (doc. 2) e dalla scrittura doc. 3: in forza di tali atti negoziali l’attore costituiva in favore della convenuta il diritto di superficie a tempo indeterminato nel sottosuolo della p.f. (…) c.c. Sopramonte – consentendone in tal modo di realizzare un garage interrato – e, in cambio, la società convenuta si impegnava a trasferire, in permuta, all’attore la proprietà di uno dei costruendi garage ed a concedere il diritto di accesso all’autorimessa, sostenendo anche le spese del frazionamento.

Tale qualificazione del negozio intercorso tra le parti emerge in modo chiaro ed univoco dal senso letterale delle espressioni utilizzate dagli stipulanti (si vedano, in particolare i punti 1 e 3 della scrittura privata: “1. i signori Ca. e Menestrina concedono alla Società Se. il diritto di costruire un garage interrato sulle particelle di loro proprietà; (…)

3. al signor Ca. verrà assegnata, in permuta, la proprietà del garage indicato in planimetria”).

Pertanto, la scrittura privata sub doc. 3 poneva in capo alla Se. S.r.l., per ciò che rileva in questa controversia, due obblighi: da una parte, l’obbligo di “sostenere le spese per la costruzione” del garage interrato nelle pp.ff. (…) e (…) in P.T. 1577 c.c. Sopramonte, di proprietà dell’attore, “come da progetto depositato presso l’Ufficio tecnico del Comune di Trento, Dia 72705/2007 e successiva integrazione n. 12403/47/2007”; dall’altra parte, l’obbligo di procedere, successivamente, all’assegnazione in permuta della proprietà del garage al signor Ca. (si veda il punto 3 del doc. 3).

Dai documenti di causa e dall’elaborato peritale redatto dal dott. Gi. risulta che nessuno dei predetti obblighi è stato adempiuto.

In primo luogo, è emerso che la convenuta non ha mai portato a termine l’opera edile promessa, rendendo in tal modo impossibile la prestazione di trasferimento del costruendo garage oggetto del contratto definitivo.

Tali inadempimenti sono puntualmente riportati nella perizia redatta dal ctu dott. Gi., in cui si afferma che, al momento del sopralluogo di data 7.7.2014, il cantiere si trovava in uno stato di sostanziale abbandono, che le lavorazioni erano “sospese ad uno stadio che si può definire ‘al grezzo’ o poco più che strutturale” e che, in particolare, risultavano mancanti le seguenti opere: “impianto di illuminazione (luce e forza) sia per le parti comuni che esclusive; impianto di smaltimento acque nere dai pozzetti di raccolta con sollevamento e convogliamento alla fognatura comunale (attualmente presente in forma abusiva e non conforme alle normative); chiusini dei pozzetti di raccolta e ispezione (parzialmente mancanti); serramenti interni e esterni esclusivi e comuni; divisorie interne di compartimentazione dei box e parti comuni; intonaci al civile sia nelle parti comuni che in quelle esclusive su pareti e soffitto; allestimenti sicurezza e anti incendio; rivestimenti e finitura delle rampe scala e pianerottoli comuni ed esclusivi; portone di accesso comune al tunnel a fondo rampa; portoni basculanti di accesso ai vari garage” (si vedano pag. 17 e pag. 18 della ctu; tale situazione è evidente anche dalla visione del materiale fotografico alle pagine E e seguenti della perizia).

Inoltre, l’impegno assunto dalla convenuta di procedere all’assegnazione in permuta nei confronti dell’attore del costruendo garage risulta inadempiuto sotto l’ulteriore profilo della mancata predisposizione della documentazione necessaria per la stipulazione del contratto definitivo e, quindi, per il trasferimento della proprietà dell’immobile.

Nella ctu si individuano puntualmente i documenti a carattere urbanistico, tavolare e catastale non ancora predisposti, tra i quali: il progetto di variante S.C.I.A. o la Concessione Edilizia in sanatoria per la regolarizzazione dello stato reale con quello autorizzato, i certificati di conformità degli impianti, la pratica di agibilità di tutto il compendio immobiliare, il piano di divisione materiale, il progetto di smaltimento delle acque nere con relativa autorizzazione, etc. (si veda la ctu, pag. 18). La Suprema Corte ha più volte statuito che la mancata predisposizione dei certificati di agibilità, di abitabilità e di conformità alla concessione edilizia rappresentano condotte omissive tali da configurare un inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c., atteso il fondamentale interesse dell’avente causa ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la sua tipica funzione economico – sociale e a soddisfare i bisogni che lo hanno indotto all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali (si veda, in tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, Corte Cass. n. 10820 del 2009, in cui si afferma che grava sul promittente venditore l’obbligo di trasferire l’immobile con tutti i certificati di abitabilità, di agibilità, e di conformità alla concessione edilizia, necessari a garantirne la piena fruibilità, con la conseguenza che la mancata predisposizione di tale documentazione configura un inadempimento in grado di giustificare il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il definitivo: “il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità, e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune – nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – deve ritenersi giustificato (…)”).

Il principio di diritto statuito dalla Corte di legittimità in tema di risolvibilità del contratto preliminare di compravendita per mancanza dei certificati di abitabilità può essere analogicamente esteso al caso del contratto preliminare di permuta, avuto riguardo all’identità dell’interesse sotteso ad entrambe le tipologie contrattuali, e cioè l’interesse dell’avente causa alla piena fruibilità e commerciabilità del bene immobile dedotto in contratto.

Atteso che la mancata esecuzione del contratto deve essere imputata ai gravi inadempimenti della promissaria alienante Se. S.r.l., la domanda di risoluzione dei due contratti collegati, proposta dal signor Ca., deve ritenersi fondata fondata e va, pertanto, accolta (si rileva, infatti, che l’attore ha rinunciato alla domanda ex art. 2932 c.c. alla luce del carattere abusivo dell’opera e delle problematiche evidenziate nell’ordinanza dd. 30.10.2013).

In conseguenza della pronuncia di risoluzione di entrambi i contratti oggetto di causa, ne consegue che deve ritenersi venuto meno non solo il preliminare di permuta, ma anche il titolo che giustificava la costituzione del diritto di superficie in capo alla Se. S.r.l. sul fondo p.f. (…) c.c. Sopramonte (diritto che, quindi, dovrà essere cancellato al tavolare).

L’attore ha avanzato anche una richiesta di risarcimento dei danni, quantificati nelle spese necessarie per il completamento dell’opera interrata e nel mancato utilizzo del garage promesso in permuta (oltre alla richiesta di una liquidazione dei danni per i “disagi” subiti). Tali domande non possono essere accolte.

Invero, in sede di precisazione delle conclusioni l’attore ha chiesto non l’adempimento, ma la risoluzione dei contratti conclusi con la società convenuta e quindi il danno non può identificarsi

con le spese necessarie per un corretto adempimento degli accordi intercorsi o nel mancato godimento del bene oggetto di permuta.

Inoltre, per quanto riguarda gli asseriti danni non patrimoniali per i disagi subiti, opera il limite di cui all’art. 2059 c.c.

Tutt’al più il signor Ca. avrebbe potuto ipotizzare una richiesta di danni per la rimessione in pristino stato dei luoghi, ma tale domanda non è stata formulata (al contrario, lo stesso attore in sede di comparsa conclusionale ha dichiarato di ritenere più vantaggioso il mantenimento del garage al grezzo). L’attore ha, altresì, chiesto che la convenuta sia condannata a risarcire i danni derivati dalle infiltrazioni o dalle opere abusivamente installate sulla proprietà attorea.

Il ctu geom. Gi. ha accertato che “in occasione del sopralluogo non si riscontrano danni cagionati alla proprietà esclusiva dell’attore a meno dell’utilizzo abusivo e non autorizzato die ramali privati di scarico delle acque nere e bianche”.

Il ctu ha quantificato il danno per l’abusivo utilizzo delle condotte di scarico e di collegamento alla fognatura comunale di proprietà del signor Ca. in un costo forfetario di indennizzo e ripristino pari ad Euro 2.000,00.

Questo, pertanto, è l’importo che può essere riconosciuto a titolo di risarcimento dei danni (oltre ad interessi dalla data delle presente sentenza al saldo).

Le spese seguono la soccombenza e vanno così liquidate: fase studio: Euro 875,00;
fase introduttiva: Euro 740,00;
fase istruttoria: Euro 1.600,00;

fase decisionale: Euro 1.620,00;

totale: Euro 4.835,00 per compensi, oltre ad Euro 243,83 per spese ed oltre iva, cnpa e 15% ex art. 2 DM n. 55 del 2014.

Per quanto riguarda le spese delle ctu (e correlativamente del ctp) si rileva che con ordinanza dd. 22.2.2016 la causa era stata rimessa in istruttoria per fare assumere una nuova consulenza – alla luce delle esigenze ivi indicate in relazione alla domanda di adempimento formulata dall’attore; in seguito il signor Ca. aveva rinunciato alla domanda ex art. 2932 c.c. ed aveva chiesto che fosse disposta la risoluzione dei contratti. Ne consegue che le spese (di ctu e di ctp) successive al 22.2.2016 devono rimanere integralmente a carico dell’attore in quanto erano inerenti ad una domanda che in seguito è stata abbandonata.

Per quanto riguarda le spese di ctu e di ctp relative alla perizia dd. 21.11.2014, si rileva che (sempre in considerazione della domanda originariamente proposta in via principale) tale consulenza riguardava sia la descrizione dello stato e delle condizioni dell’immobile e delle opere illegittimamente apposte sui beni dell’attore (accertamenti utili anche alla luce delle domande non oggetto di rinuncia), sia la indicazione dei costi e delle opere necessarie per il completamento dell’opera; pertanto, alla luce di tali considerazioni, pare congruo porre a carico della convenuta la metà delle spese del ctp e della ctu. Pertanto, vista la fattura n. 11/2014 del ctp, la convenuta dovrà

rimborsare la somma di Euro 1.459,12. Le spese della ctu, liquidate con decreto dd. 3.12.2014 sono poste a carico delle parti per metà ciascuna.

(La presente sentenza è stata redatta in collaborazione con il dott. Ga.Co., tirocinante ex art. 73 di 69/13 convertito nella legge 98/13).

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa o assorbita, così provvede:

1. Dichiara la risoluzione, per inadempimento della convenuta, della scrittura privata autenticata dd. 16.4.2008 (doc. 2) e dalla scrittura doc. 3 intercorse tra le parti;

2. Condanna la Se. S.r.l. a corrispondere a Ca.Ma., a titolo di risarcimento dei danni, la somma di Euro 2.000,00 oltre ad interessi legali dalla data odierna al saldo;

3. Condanna la Se. S.r.l. a rimborsare a Ca.Ma. le spese di lite, che si liquidano in Euro 4.835,00 per compensi, oltre ad Euro 1.702,95 per spese ed oltre iva, cnpa e 15% ex art. 2 DM n. 55 del 2014;

4. Pone definitivamente a carico delle parti, per metà ciascuna, le spese della ctu, liquidate con decreto dd. 3.12.2014.

Così deciso in Trento il 10 febbraio 2017. Depositata in Cancelleria il 13 febbraio 2017.

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