Professionisti Il permesso di costruire in deroga

Professionisti Pubblicato il 5 maggio 2017

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La disciplina edilizia conosce l’istituto del permesso di costruire in deroga.

Cosa prevede la legge?

Art. 14 — (Testo Unico Edilizia)

(L) Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici

(legge 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41-quater, introdotto dall’art. 16 della legge 6 agosto 1967, n. 765; decreto legislativo n. 267 del 2000; art. 42, comma 2, lettera b); legge 21 dicembre 1955, n. 1357, art. 3).

Il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici generali è rilasciato esclusivamente per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del Consiglio comunale, nel rispetto comunque delle disposizioni contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia.

Dell’avvio del procedimento viene data comunicazione agli interessati ai sensi dell’articolo 7 della legge 7 agosto 1990, n. 241.

La deroga, nel rispetto delle norme igieniche, sanitarie e di sicurezza, può riguardare esclusivamente i limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati di cui alle norme di attuazione degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi, fermo restando in ogni caso il rispetto delle disposizioni di cui agli articoli 7, 8 e 9 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.

La parte più interessante della disposizione ora riportata è rappresentata dal terzo comma  che  include  le distanze  tra  i parametri  derogabili.

La deroga può riguardare esclusivamente i limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati di cui alle norme di attuazione degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi, fermo restando in ogni caso il rispetto delle disposizioni di cui agli articoli 7, 8 e 9 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.

La linea era stata anticipata dalla giurisprudenza amministrativa, già con  riferimento  alla  licenza edilizia.

La licenza “in deroga” – si è detto — incide sui diritti dei terzi, nel senso che il diritto soggettivo fatto valere dal vicino anche con riferimento alla osservanza delle prescritte distanze nelle costruzioni deve essere accertato in relazione alle specifiche disposizioni dell’atto amministrativo di deroga alla normativa comunale siccome integrativa dell’articolo  873 del codice  civile  (Cassazione  civile, sez. II, 18 gennaio  1983, n. 461).

Interpretando una legge regionale (veneto n. 61 del 27 giugno  1985)  si è esplicitato  che sono possibili concessioni in deroga alle norme ed alle previsioni di piano e anche alle  distanze  degli  edifici  (Consiglio  Stato, sez. V,  10 novembre 1992, n. 1257).

Peraltro si è anche giudicato che presupposto indispensabile per il rilascio di  una licenza in deroga alle distanze minime tra fabbricati è la preesistenza di una costruzione sul confine, con la conseguente realizzazione del nuovo edificio in aderenza rispetto  al primo, che assicuri che le costruzioni abbiano a godere di sufficiente aria  e luce,  senza creazione di intercapedini tra i fabbricati; pertanto, è illegittima la licenza in deroga che autorizza un fabbricato il quale, pur aderente, superi in altezza quello preesistente, in quanto in tal modo viene a crearsi un’intercapedine nella parte superiore, con inevitabile diminuzione di aria e luce (Consiglio Stato, sez.V, 23 febbraio  1979, n.    n. 107). Il principio è confermato dal citato articolo del Testo Unico per l’Edilizia, che pretende  in ogni caso  il rispetto  delle  norme  igieniche, sanitarie  e di  sicurezza.

Altra ipotesi rilevante in materia di deroghe è rappresentata dai parcheggi pertinenziali di cui  alla  legge  n. 122/1989, articolo 9.

Art. 9 — Legge 122/1989

I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle Regioni e ai Ministeri dell’ambiente e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni. I parcheggi stessi, ove i piani urbani del traffico non siano stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle indicazioni di cui al periodo precedente.

L’esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1 è soggetta a denuncia di inizio attività.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di cui al comma 1 sono approvate salvo che si tratti di proprietà non condominiale dalla assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice civile. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile.

I Comuni, previa determinazione dei criteri di cessione del diritto di superficie e su richiesta dei privati interessati o di imprese di costruzione o di società anche cooperative, possono prevedere, nell’ambito del programma urbano dei parcheggi, la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse. Tale disposizione si applica anche agli interventi in fase di avvio o già avviati. La costituzione del diritto di superficie è subordinata alla stipula di una convenzione nella quale siano previsti:

  • a) la durata della concessione del diritto di superficie per un periodo non superiore a novanta anni;
  • b) il dimensionamento dell’opera ed il piano economico-finanziario previsti per la sua realizzazione;
  • c) i tempi previsti per la progettazione esecutiva, la messa a disposizione delle aree necessarie e la esecuzione dei lavori;
  • d) i tempi e le modalità per la verifica dello stato di attuazione nonché le sanzioni previste per gli eventuali inadempimenti.

I parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli.

Le opere e gli interventi di cui ai precedenti commi 1 e 4, nonché gli acquisti di immobili destinati a parcheggi, effettuati da enti o imprese di assicurazione sono equiparati, ai fini della copertura delle riserve tecniche, ad immobili ai sensi degli articoli 32 ed 86 della legge 22 ottobre 1986, n. 742.

In proposito va segnalato che è consentita la realizzazione di parcheggi anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi, e quindi senza necessità di osservanza delle norme di piano sulle distanze dai confini (Consiglio Stato, sez. V, 3 luglio 1995, n. 1007).

Infine è stato valutato illegittimo il diniego di concessione edilizia in sanatoria, motivato con la minore distanza del fabbricato da altra costruzione, rispetto a quella prescritta dallo strumento urbanistico, allorquando tale minore distanza sia determinata da un porticato sul fabbricato stesso, la cui  dimostrata  destinazione  d’uso  è quella di “parcheggio pertinenziale”, il quale, alla luce dell’articolo 9 legge n. 122/1989, può porsi in deroga alla normativa urbanistica vigente in tema di distanze (T.A.R. Campania Salerno, sez. II, 14 ottobre 2002, n. 1599).


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