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È obbligatoria la mediazione prima d’impugnare l’assemblea

16 maggio 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 maggio 2017



Se l’assemblea condominiale è nulla o annullabile occorre fare ricorso: prima della causa è obbligatorio tentare la mediazione.

 

Nei frequenti dissidi di natura condominiale, rientrano anche i risultati delle spesso concitate assemblee condominiali. Non di rado, le decisioni prese sono affette da vizi procedurali e/o sostanziali che ne condizionano la validità. Non è importante che l’errore o il vizio contestato siano stati volutamente o inconsapevolmente realizzati: ciò che conta è che l’assemblea si sia riunita oppure abbia deciso nel rispetto della normativa in vigore.

Se ciò non avviene, si può fare ricorso.

 

Come si deve convocare un’assemblea condominiale?

La legge [1] afferma chiaramente che la convocazione di un assemblea deve essere comunicata ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.

In caso contrario, il deliberato assembleare è annullabile ai sensi di legge su ricorso dei dissenzienti o degli assenti non regolarmente convocati [2]. 

 

L’impugnazione delle delibere assembleari annullabili: presupposti, caratteristiche e l’obbligatorietà del tentativo di mediazione

Se una decisione dell’assemblea condominiale risulta in contrasto con la legge oppure con il regolamento del fabbricato, essa può essere impugnata davanti al magistrato ordinario.

Se il contrasto sopra indicato sussiste, ma non è così radicale e grave da poter inficiare di nullità il deliberato assembleare, quest’ultimo è solamente annullabile cioè tale da potersi consolidare, lì dove non sia contestato da nessuno, entro un certo termine.

Ad esempio è nulla l’assemblea che delibera in mancanza degli elementi essenziali oppure in contrasto con l’ordine pubblico.

Sempre ad esempio, è annullabile l’assemblea che delibera in violazione delle maggioranze prescritte dalla legge oppure senza indicare in verbale le quote millesimali dei presenti e dei votanti oppure per vizi d’irregolarità nel procedimento di convocazione.

Le decisioni dell’assemblea condominiale annullabili sono impugnabili entro il termine perentorio di decadenza di trenta giorni.

Questo termine decorre, per i presenti, dalla data della riunione, mentre per gli assenti dalla comunicazione del verbale.

Prima di adire il giudice ordinario, è necessario ed obbligatorio, però avviare il tentativo di mediazione davanti ad un organismo di conciliazione, allo scopo di trovare una soluzione amichevole e concordata alla controversia. Ce ne sono tantissimi, ma esso dovrà avere sede nel territorio della circoscrizione in cui ha competenza il giudice ordinario.

Per rispettare il termine di decadenza sopra indicato, il condomino, per mezzo del suo legale (la nomina e l’assistenza sono obbligatorie), deve presentare l’istanza e comunicare al condominio la data dell’incontro per la mediazione, entro i trenta giorni di cui sopra. A questo punto, la decadenza s’interromperà.

L’intero procedimento di mediazione, si svolgerà e terminerà, indipendentemente dall’esito, entro tre mesi.

Se, come avviene in molti casi, il tentativo fallisce, sarà redatto e depositato, presso l’organismo di conciliazione, il verbale negativo che attesta l’avvenuta mediazione, ma con esito non positivo. A partire da questo momento, decorreranno nuovamente i trenta giorni, entro i quali dovrà essere notificata al condominio la citazione in giudizio, avente ad oggetto l’impugnazione della delibera assembleare annullabile.

note

[1] Art. 66 disp. Att. cod. civ.

[2] Art. 1137 cod. civ.


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