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Come si calcola il valore catastale di una casa

16 maggio 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 maggio 2017



E’ la base per calcolare le imposte sull’acquisto di un immobile. Ecco la regola per il calcolo e le agevolazioni fiscali del sistema prezzo-valore.

Il valore catastale di una casa (o valore fiscale che dir si voglia) stabilisce la base per il calcolo delle imposte da pagare sull’immobile, tra cui quelle di successione, di donazione, di registro, ipotecarie e catastali.

Serve, inoltre, ad evitare che l’Ufficio del Registro possa procedere all’accertamento di valore nel caso in cui il valore della casa iscritta al catasto con attribuzione di rendita venga dichiarato in misura superiore al reddito che risulta al catasto.

Ma come si calcola il valore catastale di una casa? Si calcola moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per un coefficiente stabilito per legge. Il coefficiente varia a seconda della categoria catastale dell’immobile.

Ad esempio: il valore catastale di un fabbricato a uso abitativo (che non sia una «prima casa») si determina così:

Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120

Calcolare il valore catastale di una casa è fondamentale nel caso in cui si voglia procedere all’acquisto dell’immobile, per non trovarsi a pagare delle cifre molto superiori a quelle che si dovrebbero sborsare al Fisco per quella casa. Così com’è molto importante conoscere le agevolazioni fiscali di cui il futuro acquirente può beneficiare.

Prima di acquistare una casa: il valore catastale

Prima di acquistare una casa è necessario avere in mano qualsiasi tipo di informazione inerente l’immobile, quindi anche (soprattutto, anzi) fare una verifica sul suo valore catastale e sui dati ipotecari. E’ vero che, di solito, questa pratica la segue il notaio che redige il contratto di compravendita, ma – come si suol dire – giusto «per non saper né leggere né scrivere», darci un’occhiata personalmente non guasta. Anche perché l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione nella sezione «Servizi catastali e ipotecari online» del suo sito Internet alcuni strumenti per ottenere le informazioni di cui si ha bisogno sulla casa.

La consultazione di questi dati è gratuita solo se il richiedente è titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Il sistema del prezzo-valore per l’acquisto di una casa

La legge prevede un meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, di fronte alla cessione di immobili ad uso abitativo, quindi alla vendita (o all’acquisto) di una casa. Si tratta del sistema prezzo-valore, che consente di beneficiare di qualche agevolazione fiscale: la tassazione, infatti, verrà stabilita in base al valore catastale della casa e non in base al prezzo pattuito sull’atto di compravendita. In più, il sistema limita il potere di accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate. Infine, la legge prevede una riduzione del 30% delle spese notarili.

Il sistema del prezzo-valore si applica alle vendite di immobili ad uso abitativo e alle relative pertinenze sottoposte all’imposta di registro in misura proporzionale e non a quelle soggette a Iva. L’acquirente dev’essere una persona fisica. Di conseguenza, interviene sulle operazioni tra privati oppure quando una delle parti è una società o un’impresa in regime di esenzione Iva.

E’ possibile applicare il sistema prezzo-valore anche a:

  • atti traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di  godimento (come la nuda proprietà e l’usufrutto);
  • acquisti in sede di espropriazione forzata o in asta pubblica, purché si tratti di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.

Cosa fare per applicare il sistema prezzo-valore

Per applicare il sistema prezzo-valore, chi compra l’immobile deve presentare richiesta al notaio nell’atto di acquisto. Dopo non sarà più possibile farne richiesta.

E’ obbligatorio segnalare il corrispettivo pattuito dalle parti. Altrimenti, le imposte di registro, ipotecaria e catastale, saranno calcolate su quanto effettivamente pattuito e non più sul valore catastale. In più, verrà applicata una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata.

E’ importante, inoltre, indicare il reale valore catastale che deriva dall’equazione prima segnalata (Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120). Se il valore catastale segnalato fosse inferiore, si potrà, comunque, applicare il sistema prezzo-valore ma l’Agenzia delle Entrate chiederà di pagare la maggiore imposta che deriva dal corretto valore catastale della casa.

Esempio di imposta di registro con il sistema prezzo-valore

Facciamo un esempio concreto di come calcolare l’imposta di registro di una casa in vendita sulla base del suo valore catastale. Poniamo che la sua rendita catastale sia di 1.000 euro e che venga acquistata per 220.000 euro.  Il valore catastale, pertanto, verrà calcolato così:

1.000 x 1,05 x 120 = 126.000 euro.

Di conseguenza, 126.000 euro sarà il valore catastale su cui calcolare l’imposta di registro in questo modo:

126.000 euro x 9% = 11.340 euro.

Che cosa succederebbe senza l’applicazione del sistema prezzo-valore? Succederebbe che l’imposta di registro si dovrebbe applicare non sul valore catastale ma sul prezzo pattuito della casa. Quindi risulterebbe:

220.000 euro x 9% = 19.800 euro.

In soldoni, 8.460 euro di differenza. Più il 30% in meno dell’onorario da pagare al notaio. Ci scappa qualche mobile per la nuova casa.

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