Diritto e Fisco | Articoli

Cosa comporta uno sfratto per morosità?

18 agosto 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 agosto 2017



Se l’inquilino non paga l’affitto o le spese, non resta che mandarlo via. Cosa non sempre semplice. Vediamo come funziona lo sfratto per morosità.

Sfratto è la parola d’ordine in presenza di situazioni fin troppo frequenti: inquilini che non pagano i canoni di locazione e padroni di casa che non riescono a ritornare nel possesso dei loro immobili. Vediamo, quindi, come avviene uno sfratto e cosa comporta.

Sfratto per morosità: per quanto posso farla franca?

Come chiarito in Affitto: dopo quanti mesi di morosità si viene sfrattati?, la morosità scatta non solo quando l’inquilino non paga il vero e proprio canone di affitto così come stabilito nel contratto, ma anche quando a non essere pagati sono i cosiddetti oneri accessori, ad esempio le spese condominiali o le spese di ordinaria amministrazione a carico del conduttore ma anticipate dal locatore [1]. In quest’ultimo caso, pero, lo sfratto è possibile solo se:

  • per la locazione uso abitativo, l’ammontare dell’inadempimento è superiore a due mensilità di canone;
  • per la locazione ad uso commerciale, l’inadempimento è tale da rompere l’equilibrio del contratto.

Per quanto riguarda, invece, il mancato pagamento dei canoni:

  • per le locazioni ad uso abitativo: basta anche una sola mensilità non pagata, ma l’inadempimento deve protrarsi per almeno 20 giorni. Il procedimento di sfratto, quindi, può essere azionato solo a partire dal ventunesimo giorno successivo a quello in cui il pagamento doveva avvenire;
  • per le locazioni ad uso commerciale, occorre valutare l’interesse concreto del locatore (da valutarsi caso per caso) e ai principi di buona fede contrattuale.

Sfratto: come funziona?

Il primo passo è la cosiddetta messa in mora: se l’inquilino è in ritardo di almeno 20 giorni nel pagamento del canone di locazione, il proprietario di casa gli può inviare una diffida scritta tramite raccomandata a/r avvisandolo che, se non paga, provvederà a sciogliere il contratto, avviando una causa per procedere allo sfratto: l’aspetto interessante è che questo tipo di causa si svolge in modo più semplice e veloce rispetto alle cause ordinarie.

Le parti, quindi, si presentano davanti al giudice; questi, se il debito c’è ancora, ordina all’inquilino lo sfratto: in altre parole gli dice di abbandonare l’appartamento e di versare i canoni non ancora pagati.

A questo punto, l’inquilino ha due possibilità:

  1. chiedere al giudice di concedergli un termine di 90 giorni (il cosiddetto termine di grazia) che gli serviranno per trovare i soldi per pagare. così facendo, il conduttore si salva, in pratica, dallo sfatto;
  2. non pagare e restare in casa: è un grosso rischio. Cos’ facendo, infatti, si passa alla fase esecutiva. Tradotto significa che dovrà fare i conti con l’ufficiale giudiziario.

Facciamo una piccola ma importante precisazione: la procedura che abbiamo appena spiegato e che, come detto, è più semplice e veloce rispetto a un normale processo, può essere attivata a una condizione: il contratto di affitto deve essere regolare e, cioè, stipulato in forma scritta e registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Se, invece, l’immobile è stato locato in nero, l’iter per riottenerlo sarà molto più lungo: la procedura è, infatti, quella della causa per occupazione dell’immobile senza titolo che si svolge secondo le regole tradizionali con le prove e le memorie scritte. Il risultato è uguale – l’inquilino sarà comunque mandato via dall’appartamento – ma con tempi molto piuù lunghi.

 

Sfratto: come avviene?

Lasciando da parte la procedura di sfratto che si segue quando il contratto di affitto è scaduto e l’inquilino non vuol lasciare l’appartamento (in questo caso si parla di sfratto per finita locazione), in questo articolo ci concentriamo sullo sfratto per morosità che si ha quando l’inquilino è in ritardo con il pagamento anche di una sola mensilità da almeno 20 giorni. Il mancato pagamento può riguardare anche, come detto sopra, le spese di condominio di importo pari ad almeno due mensilità dell’affitto.

Nelle locazioni ad uso non abitativo, lo sfratto può avvenire solo quando l’adempimento è grave: è il giudice è stabilirlo, a seconda del caso concreto, valutando l’immobile e l’entità del canone.

Il locatore notifica, quindi, al conduttore la citazione per la convalida con cui lo invita a comparire nell’udienza indicata nella citazione stessa, avvertendolo che se non compare o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto.

Se il padrone di casa non compare in udienza la procedura decade: addio sfratto, quindi. Se, invece, a non presentarsi in udienza è l’inquilino oppure questi compare ma non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e, con ordinanza in calce alla citazione (cioè sotto l’atto), appone la formula esecutiva. Intima al conduttore, cioè, di abbandonare l’immobile e fissa un termine per procedere all’esecuzione forzata per il rilascio (non è mai un termine più breve di un mese). Con lo stesso provvedimento, il giudice ordina al conduttore di pagare tutte le mensilità arretrate con gli interessi e le spese legali (si veda in seguito).

Che succede a questo punto? Non è che subito dopo l’udienza l’inquilino deve raccogliere armi e bagagli e deve sloggiare: deve prima ricevere la notifica del precetto, l’atto con cui l’avvocato del locatore gli ricorda di abbandonare l’immobile entro 10 giorni, avvisandolo che, in caso contrario, si procederà ad esecuzione forzata.

Passano 10 giorni e l’inquilino “non schioda”: a questo punto si ricorre alla soluzione estrema, la “monitoria di sgombero“: in sostanza, l’ufficiale giudiziario del tribunale notifica al moroso che in data X, all’ora Y si recherà presso l’immobile per buttarlo fuori nelle forme e nei modi di legge ed eventualmente con l’assistenza della forza pubblica (Carabinieri, Polizia, ecc…).

Tutto risolto? Non proprio, se si considera che è il proprietario a doversi adeguare ai tempi dell’ufficiale giudiziario, prendere un appuntamento con lui e recandosi nel locale dove vive l’inquilino. A volte può trascorrere anche più di un anno, soprattutto nelle grandi città.

Come se non bastasse, il Governo spesso concede una specie di moratorie a particolari categorie di inquilini “disagiati”, fra i quali ultrasessantacinquenni, disoccupati, famiglie numerose o con portatori di handicap o malati terminali che altro non sono che impedimenti dello sfratto veri e propri.

Ma ammettiamo che tutto fili liscio: l’ufficiale giudiziario si rende immediatamente disponibile  non c’è nessuna proroga. Può accadere, anzi è la regola, che l’inquilino non si faccia trovare in casa. In questo caso, non resta che passare alle maniere forti, chiedendo l’autorizzazione al tribunale: rompere lucchetti e serrature per rimettere il locatore nel possesso del proprio immobile, con l’intervento di un fabbro e a spese del padrone di casa.

A conclusione di tutta questa trafila, l’ufficiale giudiziario redige il “verbale di rilascio immobile” in cui verbalizza l’avvenuto sfratto.

Se nell’appartamento sono presenti beni di proprietà dell’inquilino moroso, l’ufficiale ne fa un inventario, nominando il proprietario custode e responsabile. Se l’inquilino non viene a ritirare tali beni, ferma restando la responsabilità del locatore, è sempre quest’ultimo a dover provvedere allo sgombero a proprie spese, disponendone la custodia presso altro luogo (anche in questo caso, a proprie spese).

Sfratto: come evitarlo?

Evitare lo sfratto è possibile. Basta che l’inquilino si impegni a i canoni e/o gli oneri accessori fino all’udienza del giudice, facendo in modo che la procedura decada. Alla prima udienza, quindi, il conduttore deve versare l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ma attenzione: proprio perché questa possibilità è stata più volte usata in passato per ritardare i pagamenti, la legge stabilisce che tale possibilità può essere usata per non più di tre volte in 4 anni.

Importante è anche la concessione del termine di grazia: quando il giudice si rende conto che il pagamento in udienza non può avvenire perché il conduttore non è in grado di provvedervi, concede 90 giorni di tempo (è un termine perentorio) e rinvia ad altra udienza, non oltre 10 giorni dopo la scadenza dei 90. In questo caso, il conduttore non non può più opporsi allo sfratto e contestare, ad esempio, l’entità del debito.

Sfratto: si può sanare la morosità?

La morosità può essere sanata per non più di quattro volte complessivamente in quattro anni; il termine per la sanatoria è di centoventi giorni il conduttore non adempie per un tempo di due mesi a causa delle sue precarie condizioni economiche insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi e comprovate condizioni di difficoltà.

Sfratto: che fine fanno i canoni scaduti?

Quando pronuncia lo sfratto per morosità, il giudice con separato decreto d’ingiunzione (immediatamente esecutivo e contro il quale è possibile opporsi) intima il pagamento dei canoni scaduti e in scadenza fino all’esecuzione dello sfratto e per le spese relative all’intimazione. Tale decreto ingiuntivo, così come la convalida di sfratto per morosità, nel momento in cui non si può più impugnare, acquista l’efficacia di una sentenza definitiva.

Sfratto: chi paga le spese legali?

L’ordinanza con cui in giudice convalida lo sfratto contiene anche la condanna dell’intimato al rimborso delle spese legali sostenute dal locatore per gli atti del procedimento.

Sfratto: come difendersi?

Se l’intimato a cui è stato notificato lo sfratto compare in udienza e si oppone allo sfratto ma non con prove scritte, il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto. L’ordinanza è immediatamente esecutiva, ma può essere subordinata alla prestazione di una cauzione per i danni e le spese procurate all’inquilino.

note

[1] Cass. sent. n. 22369 del 2004.

[2] Dal 2016, la registrazione dell’affitto spetta al padrone di casa che vi deve provvedere entro 30 giorni dalla firma del contratto, dandone poi comunicazione, nei 60 giorni successivi, all’inquilino e all’amministratore di condominio.

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI