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La ristrutturazione

13 Maggio 2017 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 13 Maggio 2017



Il nuovo concetto di ristrutturazione nel Testo Unico edilizia e la possibilità di traslazione.

La giurisprudenza amministrativa ha avuto modo di affrontare la questione del rapporto tra distanze e disciplina edilizia sotto la particolare ottica della nozione di ristrutturazione.

Così si era giudicato che la demolizione e ricostruzione di un edificio rientra nel concetto di ristrutturazione edilizia allorché ricorrono i seguenti presupposti:

  • sostituzione di elementi strutturali quali le pareti perimetrali,
  • ricostruzione nel medesimo sito,
  • cubatura identica.

A questo però si aggiungeva (ed è questa la  parte  più  significativa  ai nostri fini) che sono consentiti gli scostamenti di modesto rilievo correlati alla cosiddetta “tolleranza di cantiere”, come la variazione nel limite del 3% rispetto alle precedenti dimensioni per cubatura altezze, e anche per le distanze (T.A.R. Sicilia Catania, sez. I, 12 dicembre  2001, n. 2400).

Per il vero su tale “tolleranza” i giudici amministrativi non si sono pronunciati univocamente. Per esempio hanno avuto modo di ribattere che un progetto di totale demolizione e ricostruzione in senso tecnico deve rispettare le distanze normali dagli edifici confinanti (T.A.R. Lazio, sez. II, 12 settembre 1987, n.  1463).

Anche il giudice ordinario ha evidenziato il nesso tra distanze e aree di sedime: sotto il profilo urbanistico il posizionamento del fabbricato ha notevole rilevanza, poiché dalla sua collocazione in sito diverso possono derivare conseguenze in tema di distanze, di rispetto dei vincoli, di turbamento degli interessi dei vicini.

Su questo argomento è intervenuto il Testo Unico per l’Edilizia che definisce la “ristrutturazione  edilizia” all’articolo 3.

La prima parte della definizione copia la spiegazione contenuta nell’articolo 31 della legge 457 del 1978. Del tutto innovativa (introdotta per la prima volta dalla legge 443/ 2001) è la seconda parte della definizione relativa alle “ricostruzioni fotocopia”. Costituiscono ristrutturazione e non nuova costruzione gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma preesistente, fatte  salve  le  sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa  antisismica. I parametri per  la  ricostruzione  fedele  sono  dunque: volumetria e sagoma.

La norma è stata interpretata nella circolare 7 agosto 2003 del Ministro delle Infrastrutture. La circolare  spiega  che, ai fini  dell’intervento  di ristrutturazione  sono ammissibili modifiche di collocazione rispetto alla precedente area di sedime purché non rientrino nelle variazioni essenziali. La circolare illustra anche che la demolizione e ricostruzione può comportare aumenti della superficie utile con la possibilità di un incremento del carico urbanistico (fermo rimanendo il rispetto per volumetria e sagoma); spetta alle norme tecniche dei piani regolatori la disciplina dell’aumento di superficie utile; nelle more di nuove norme tecniche è consentito l’aumento di superficie utile; anche gli immobili condonati (con il rilascio della sanatoria) possono essere demoliti e ricostruiti; la ricostruzione  fotocopia  può  essere  realizzata  con Dia.

Chiara la ragione per cui conviene che un intervento di demolizione e ricostruzione sia qualificato come ristrutturazione, anziché come nuova costruzione. Lo spiega efficacemente il Consiglio di Stato: “Se è pur vero che la ricostruzione di un edificio demolito soggiace, in mancanza di specifiche norme che dispongano in senso contrario, alle limitazioni imposte dalle norme urbanistiche vigenti al tempo in cui  venne  rilasciata la relativa concessione, tale principio non opera nel caso in cui l’attività di ristrutturazione corrisponda integralmente, per volumi, altezze, fisionomia architettonica, all’opera in tutto o in parte demolita: in tal caso, pertanto, la relativa concessione edilizia non è subordinata al rispetto dei vincoli imposti dagli strumenti urbanistici sopravvenuti. Il Consiglio di Stato ha formulato il suo principio con riferimento a un diniego di concessione edilizia per contrasto con la normativa urbanistica regolante le distanze legali nelle costruzioni, sopravvenute rispetto alla realizzazione dell’originario manufatto ma antecedente alla demolizione della successiva fedele ricostruzione dello stesso” (Consiglio  Stato, sez. V, 14 novembre  1996, n. 1359).


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