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Lo sai che? Per la caldaia sul balcone ci vuole l’autorizzazione del condominio?

Lo sai che? Pubblicato il 1 maggio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 1 maggio 2017

A prevalere è il diritto al confort dell’abitazione: l’installazione di una caldaia o di un condizionatore sul balcone o sulla parete del palazzo non incide sul diritto al pari uso degli altri condomini.

Immaginiamo di avere casa molto piccola e un bagno ancora più stretto; per esigenze di spazio e poiché peraltro abbiamo deciso di staccarci dal riscaldamento centralizzato, vorremmo mettere la caldaia sul balcone. Ma, prima di procedere, per evitare problemi coi vicini di casa, vorremmo sapere se ci vuole l’autorizzazione del condominio oppure se possiamo procedere autonomamente. La soluzione viene offerta da una recente sentenza del tribunale di Roma [1] che si è occupata proprio del tema di inferriate e caldaie sul balcone di proprietà esclusiva del singolo condomino. Ma procediamo con ordine.

Si può mettere una caldaia sul balcone?

La base da cui partire è sempre il regolamento di condominio: in esso dobbiamo controllare la presenza di eventuali divieto i quali taglierebbero la testa al toro e ci impedirebbero di poter disporre del nostro balcone per come vogliamo. Ma attenzione: una clausola di tale tipo sarebbe valida solo se il regolamento è stato approvato all’unanimità ossia col consenso del 100% dei condomini (numero che si può raggiungere o in assemblea o con l’approvazione del regolamento, singolarmente, al momento del rogito).

Se nulla dispone il regolamento, per stabilire se per la caldaia sul balcone ci vuole l’autorizzazione del condominio dobbiamo verificare cosa prevede la legge. A riguardo corre in soccorso il codice civile [2] che stabilisce: «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa».

Ebbene, secondo la sentenza in commento, che cita anche precedenti favorevoli della Cassazione [3], l’installazione di una caldaia sul balcone ed accanto alla finestra di un vicino deve rispettare tre requisiti per essere lecita:

  • non deve alterare la destinazione d’uso della facciata del palazzo;
  • non deve impedire agli altri condomini di fare lo stesso uso della facciata del palazzo (ossia installare le loro caldaie);
  • non deve deturpare l’aspetto estetico della facciata stessa (o, per dirla con le parole del codice, il «decoro architettonico»).

Ora, premesso che ogni caso andrebbe valutato sulla base delle singole caratteristiche dei luoghi, in generale si può dire – usando le parole del tribunale di Roma – che il montaggio della caldaia sul balcone costituisce una mera modifica alle parti comuni dell’edificio e non una «innovazione»: difatti l’intervento sulla parte comune dell’edificio non altera la destinazione d’uso della facciata dell’edificio né ne impedisce il pari uso agli altri condomini. In altri termini, la «facciata del palazzo» continua a rimanere una «facciata» nonostante le caldaie e, anche se un condomino monta la propria caldaia sul balcone questo non impedisce agli altri di fare altrettanto sulle loro proprietà. Deve ritenersi prevalente il diritto a un uso più intenso del muro comune da parte del singolo condomino: è «ormai diffusa», osserva il giudice, l’esigenza di avvalersi di strumenti tecnologici per il riscaldamento degli ambienti che implica l’utilizzo della facciata degli edifici asservendole in parte alle singole unità immobiliari per consentirne il funzionamento.

Anche per quanto riguarda l’aspetto estetico, il giudice della capitale sottolinea che la dimensione della caldaia è tutto sommato di ridotto impatto per andare a incidere sulla facciata di un palazzo peraltro di non particolare pregio. E infine, su tutto, deve prevalere il bisogno di sicurezza e comfort del proprietario di casa.

Risultato: il singolo condomino non deve rimuovere la caldaia installata sul balcone senza autorizzazione dell’assemblea.

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 22231/16 del 30.11.2016.

[2] Art. 1102 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 11936/99, n. 240/97 e n. 8830/03.


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