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Locazione: come fare per mandare via l’inquilino?

20 maggio 2017


Locazione: come fare per mandare via l’inquilino?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 maggio 2017



Ho affittato (4+4) un appartamento, reso inabitabile per lo stato di degrado igienico-sanitario in cui lo ha ridotto l’inquilino che non paga. Come devo fare per mandarlo via?

In base a ciò che stabilisce la legge [1] il lettore può attivare la procedura di sfratto per morosità se il conduttore dell’immobile di sua proprietà non ha pagato anche una sola mensilità, una volta che siano decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, oppure abbia omesso di pagare, nel termine previsto, gli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone (per oneri accessori si intendono, ad esempio, le spese condominiali).

È buona norma far precedere l’inizio del procedimento di sfratto per morosità dall’invio, tramite legale, di una raccomandata con avviso di riscossione contenente la contestazione del mancato pagamento del canone e/o degli oneri accessori e l’intimazione all’immediato pagamento degli arretrati con l’avvertimento che in mancanza si procederà all’avvio della procedura di sfratto. La procedura prevede che si invii al conduttore un atto di citazione con il quale lo stesso viene citato a comparire in una udienza in cui, se il conduttore non comparisse o, pur comparendo, non proponesse opposizioni, lo sfratto verrebbe convalidato (con ordinanza dal giudice) con la fissazione da parte del giudice della data di inizio delle operazioni di esecuzione (cioè di avvio delle azioni di sgombero dell’immobile da cose e persone tramite ufficiali giudiziari, previo invio di atto di precetto). La procedura di sfratto per morosità prevede che, parallelamente, si possa chiedere al medesimo giudice di emettere anche un decreto ingiuntivo relativo ai canoni non pagati e da pagarsi fino al rilascio dell’immobile.

Si valuti anche il fatto che la legge consente al conduttore di evitare lo sfratto comparendo all’udienza e saldando in quella sede la morosità (oltre alle spese di giudizio) oppure chiedendo un termine di grazia (da concedersi da parte del giudice e non superiore a novanta giorni) per saldare i propri debiti verso il locatore. Naturalmente la procedura di sfratto per morosità richiede l’assistenza di un legale che provvederà sia all’invio della diffida che precede l’avvio della procedura di sfratto, sia alla necessaria assistenza in sede di giudizio.

In alternativa alla procedura di sfratto (oppure anche cumulativamente), ma con tempi decisamente più lunghi, il lettore potrebbe anche chiedere, sempre in apposito giudizio e sempre con l’assistenza di un legale, che sia dichiarato risolto il contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore e che lo stesso sia condannato al rilascio in suo favore dell’immobile (fatti salvi gli eventuali danni, da provarsi in giudizio, arrecati all’appartamento). Questa differente procedura (che prescinde dalla morosità), richiede che il lettore dimostri la gravità dell’inadempimento del conduttore ai propri obblighi (quello che gli impone di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi dell’immobile per l’uso convenuto [2]) per potere ottenere dal giudice la pronuncia di risoluzione del contratto con connessa condanna al rilascio dell’immobile in Suo favore ed eventualmente, anche, la riparazione dei danni se provati e accertati.

 

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte

note

[1] Art. 5 l. n. 392 del 27.07.1978.

[2] Art. 1587 cod. civ.


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