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Si può registrare l’affitto dopo 30 giorni?

1 maggio 2017


Si può registrare l’affitto dopo 30 giorni?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 maggio 2017



La registrazione tardiva ha effetti fiscali e, secondo la Cassazione, sana anche la nullità civile: il locatore può così trattenere i canoni e il contratto resta valido.

È vero: la legge stabilisce che l’affitto debba essere registrato entro 30 giorni dalla firma della scrittura. Ma che succede se il locatore si dimentica e non vi provvede? Si realizza una locazione in nero con conseguenze negative sia dal punto di vista fiscale (trattandosi di evasione fiscale), sia dal punto di vista civile. A quest’ultimo riguardo la legge stabilisce che il contratto di locazione non registrato è nullo: considerandosi, pertanto, come mai esistito, il padrone di casa non può pretendere i canoni di affitto e l’inquilino rischia di essere mandato via. Da qui la domanda: si può registrare l’affitto dopo 30 giorni e, così, sanare la nullità?

Non ci sono dubbi che la registrazione tardiva del contratto di affitto evita le conseguenze fiscali per l’evasione. Chi riesce ad attivarsi anche in ritardo può sperare in uno sconto sulle sanzioni tributarie che l’Agenzia delle Entrate commina a chi non dichiara al fisco i propri redditi. Peraltro, se si provvede alla registrazione entro un anno c’è la possibilità di usufruire del ravvedimento operoso con notevoli riduzioni – a seconda dell’entità del ritardo – degli importi da pagare per la regolarizzazione del contratto.

Ma che succede da un punto di vista civilistico? Si può registrare l’affitto dopo 30 giorni ed evitare che la scrittura si consideri nulla con effetto retroattivo? Sul punto, la Cassazione non ha espresso sempre lo stesso pensiero e, anzi, si attende con ansia il chiarimento delle Sezioni Unite. Nel frattempo, qualche giorno fa [1], la Suprema Corte ha fornito un parere contrario rispetto agli ultimi, ritenendo sempre possibile la registrazione tardiva dell’affitto. Il pagamento dell’imposta di registro anche oltre lo spirare del termine dei 30 giorni previsti dalla legge evita la nullità del contratto. Risultato: l’affittuario può rimanere nell’appartamento e il proprietario di casa può continuare a incassare i canoni senza temere che gli vengano richiesti indietro.

Non solo da un punto di vista fiscale, ma anche sotto l’aspetto civilistico si può registrare l’affitto dopo 30 giorni e la registrazione tardiva sana la nullità della locazione con effetto retroattivo. Si mantengono, in questo modo, stabili gli effetti del contratto voluto dalle parti: computare invece l’intera durata della locazione dalla data della registrazione equivarrebbe a configurare un contratto nuovo e diverso [2].

note

[1] Cass. sent. n. 10498/17 del 28.04.2017.

[2] La mancata previsione della sanatoria da un punto di vista civilistico o la previsione di una sanatoria con effetti solo ex nunc (e non ex tunc) si collocherebbe fuori dalla logica della sanatoria risultando inoltre in contrasto con l’istituto del ravvedimento operoso che è stato negli anni potenziato. La sanatoria ex tunc risulta invece coerente con i principi che sottendono al complessivo impianto in materia di obbligo di registrazione del contratto.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 23 novembre 2016 – 27 aprile 2017, n. 10382
Presidente Ambrosio – Relatore Armano

Fatti del processo

F.S. ha convenuto in giudizio davanti al Tribunale di Ravenna il conduttore G.V. e l’Agenzia delle Entrate di Ravenna per sentir dichiarare nei confronti del primo la nullità del contratto di locazione ad uso transitorio della durata di un anno registrato dal G. senza la necessaria documentazione comprovante l’esigenza transitoria contemplata in sede di stipula, oltre al risarcimento del danno, e nei confronti della seconda l’inefficacia delle registrazione.
Il G. in riconvenzionale ha chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento, il risarcimento del danno e la restituzione della somme versate in acconto.
Il Tribunale ha rigettato la domanda della F. e la ha condannata a restituire al G. le somme ricevute in acconto.
La Corte di appello di Bologna, con sentenza del 20-1-14, ha confermato la sentenza di primo grado.
F.S. propone ricorso con cinque motivi avverso la sentenza della Corte di appello.
L’intimato non ha presentato difese.

Ragioni della decisione

1.La Corte d’appello ha confermato la decisione di primo grado, seppur con diversa motivazione, ritenendo che la registrazione avvenuta ad opera del conduttore con una copia del contratto e non con l’originale era stata utilmente ricevuta dall’ufficio finanziario, atteso che risultava dall’istruttoria che l’ufficio accettava anche le denunce verbali di locazione. In ogni caso la Corte ha ritenuto irrilevante la circostanza che si trattasse di una copia, non avendo il locatore contestato la corrispondenza della copia all’originale, ma bensì deducendo la nullità del contratto per l’avvenuta registrazione, anziché per la sua mancata effettuazione.
Inoltre infondata era anche la deduzione della necessaria allegazione della documentazione attestante l’esigenza abitativa di natura transitoria del conduttore, in quanto la normativa introdotta con il D.M. 30/12/2002 prescriveva unicamente che l’esigenza transitoria fosse individuata in una clausola specifica del contratto. La Corte ha confermato anche la condanna della F. alla restituzione delle somme ricevuta in acconto, atteso il grave inadempimento della stessa all’obbligazione principale di consegnare l’immobile al conduttore.
2.Con il primo motivo di ricorso si denunzia violazione dell’art. 5 comma 1, Legge 431/98 e dell’art. 2 D.M. 30-12-2002. Riconduzione del contratto alla diversa durata quadriennale.
Con il secondo motivo si denunzia omesso esame di un fatto decisivo del per il giudizio ex art. 360 n. 5 c.p.c. individuato nell’omesso esame da parte della corte di Appello delle condizioni per integrare l’esigenza transitoria, non avendo il conduttore prodotto alcuna documentazione.
Con il terzo motivo si denunzia violazione degli artt. 1337, 1418 1325 n. 1 c.c. buona fede contrattuale, nullità del contratto per mancanza di volontà.
Con il quarto motivo si denunzia violazione dell’articolo 1 comma 346 della legge n. 311 del 30 dicembre 2004- nullità dei contratti di locazione non registrati.
Con il quinto motivo si denunzia violazione dell’articolo 3 Lett A e art. 11 comma 3 del d.p.r. n 131 del 26 aprile 1986- registrazione del contratto di locazione.
3.Preliminarmente la Corte osserva che il ricorso è stato proposto solo nei confronti di G.V. , mentre non sono stati proposti motivi nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, per cui si è formato il giudicato sul rigetto della domanda di accertamento dell’inefficacia della registrazione.
Si esaminano congiuntamente i cinque motivi di ricorso per la connessione logico giuridica che li lega e sono infondati.
Infatti correttamente la Corte di appello ha ritenuto validamente concluso il contratto di locazione,attesa la sottoscrizione di entrambe le parti dell’accordo, ed irrilevante sul punto la circostanza che al contratto non fossero stati allegati documenti di sorta, comprovanti la transitorietà della locazione.
Alla motivazione della Corte di appello sull’irrilevanza della documentazione deve aggiungersi che la normativa indicata dal ricorrente riguarda contratti di locazione stipulati in base ad accordi in sede locale e non è stato neanche dedotto che il contratto in oggetto rientrasse in tale tipo di contrattazione.
4. Il motivo che riguarda il vizio censurato con l’art. 360 n. 5 c.p.c è inammissibile perché non verte sull’omesso esame di un punto decisivo, come richiesta dalla nuova formulazione della norma, applicabile alla presente fattispecie in virtù della data di pubblicazione della sentenza.
Il fatto della mancata documentazione della transitorietà è stato esaminato dalla Corte di appello e correttamente ritenuto irrilevante.
5. Il contratto di locazione è stato validamente registrato dal conduttore entro il termine di 30 giorni dalla stipula, come previsto dalla normativa in materia.
Di conseguenza sono del tutto infondati i motivi con cui si denunzia la nullità del contratto per mancata registrazione.
Irrilevavante come affermato dalla corte di appello, è la circostanza che il contratto di locazione sia stato registrato in copia, visto che la normativa prevede anche la registrazione dei contratti verbali, che non è contestata la corrispondenza della copia all’originale, che la registrazione è stata effettuata dall’ufficio finanziario senza alcuna contestazione tanto che il ricorrente non ha neanche insistito nella domanda di inefficacia della registrazione. Il ricorso deve essere rigettato.
Nulla per le spese stante l’assenza dell’intimato.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Nulla per le spese.
Ai sensi dell’art.13 comma 1 quater del D.P.R. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13.

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