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Locazione commerciale: vietato l’aumento dei canoni

2 maggio 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 maggio 2017



Nulle le clausole del contratto di locazione che prevedono aumenti di canone oltre i limiti di legge.

Nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo è nulla ogni pattuizione avente ad oggetto, non il semplice aggiornamento Istat, ma veri e propri aumenti del canone. Una simile pattuizione sarebbe infatti diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello legislativamente previsto, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunciare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti.

È quanto ribadito da una recente sentenza della Cassazione [1].

Per legge, infatti, è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore o altro vantaggio in contrasto con quanto previsto dal legislatore [2].

La giurisprudenza sull’argomento è conforme nel ritenere che il conduttore abbia diritto alla ripetizione delle somme pagate, sotto qualsiasi forma, in violazione dei limiti e divieti di legge. Tale diritto può essere fatto valere anche dopo la riconsegna dell’immobile (entro sei mesi).

Ne deriva che se la legge riconosce il diritto di ripetizione, è da escludere che il conduttore possa disporre di tale diritto nel corso della locazione, accettando di pagare aumenti non dovuti. Una simile rinuncia, espressa o tacita, di un diritto indisponibile, è inconciliabile con la facoltà di ripetizione delle somme ingiustamente versate.

Il locatore, nelle locazioni ad uso diverso da quello di abitazione, non può beneficiare di una variazione in aumento del canone se non nei limiti ammessi dalla legge, pari al 75 per cento delle variazioni accertate dall’Istat dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Dunque, l’eventuale clausola del contratto di locazione commerciale che attribuisca al locatore aumenti di canone in misura maggiore deve ritenersi nulla.

La previsione di un aumento dei canoni è nulla anche qualora sia contenuta in una transazione, qualora essa abbia il solo scopo di consentire al locatore di lucrare un canone ben più alto di quello che gli sarebbe spettato secondo i criteri di legge. Una transazione di questo tipo è illegittima sia perché avente ad oggetto un diritto indisponibile del conduttore sia perché comunque volta ad aggirare le norme imperative in materia di aggiornamento dei canoni di locazione.

Canone di locazione “a scaletta”

Allo stesso modo, può essere nulla la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo (per esempio ad anno) nell’arco del rapporto (c.d. canone a scaletta).

Quest’ultima è, infatti, legittima solo a condizione che l’aumento sia ancorato ad elementi predeterminati. Ciò allo scopo di evitare che tale clausola costituisca, appunto, un espediente per aggirare la norma sulle modalità e sulla misura di aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere d’acquisto della moneta.

In sintesi la previsione del canone “a scaletta” è valida solo se non diretta ad aggirare i limiti legali di aggiornamento del canone ed è, invece, legata ai più svariati motivi (per esempio lavori di ammodernamento della struttura, condizioni particolari del rapporto tra le parti ecc.).

note

[1] Cass. sent. n. 8669 del 4.04.2017.

[2] Art. 79 L. n. 392/1978.


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