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Lo sai che? Contratto di affitto e locazione: analogie e differenze

Lo sai che? Pubblicato il 12 maggio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 12 maggio 2017

I due termini, spesso utilizzati come sinonimi, hanno un significato giuridico molto diverso in quanto l’affitto riguarda i terreni e la locazione gli immobili.

Affitto e locazione sono due concetti molto simili ma, da un punto di vista giuridico, sono completamente diversi. Mentre l’oggetto del contratto di affitto è costituito da beni produttivi (come può essere un terreno), l’oggetto del contratto di locazione riguarda beni che non hanno un collegamento con l’attività produttiva (come, ad esempio, un’abitazione o un ufficio), anche se nulla vieta che possano acquisirla successivamente.

Cos’è la locazione?

Il contratto di locazione è un atto attraverso il quale le parti contraenti dispongono di un bene (che, ad esempio, può essere un bene immobile, ovvero un’abitazione), di per sé inidoneo a produrre un reddito proprio, se non quello previsto dal fisco (alla luce della rendita catastale) e quello (eventuale) derivante dai canoni di locazione.

Nel dettaglio, la locazione è quel contratto con il quale una parte si impegna ed obbliga a far godere l’altra parte contraente di una cosa mobile o immobile per un tempo prestabilito, in cambio del pagamento di un corrispettivo concordato (chiamato canone di locazione) [1].

I protagonisti del contratto di locazione sono il locatore (che di regola coincide con il proprietario del bene) ed il conduttore (ossia colui che prende in locazione il bene), entrambi titolari di diritti ed obblighi. Vediamo quali.

Il locatore deve [2]:

  • consegnare il bene in buono stato di manutenzione;
  • mantenere la cosa locata in modo che serva all’uso convenuto;
  • garantire il pacifico godimento del bene durante la locazione.

Il conduttore, invece, deve [3]:

  • ricevere la cosa in consegna;
  • osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso specificato nel contratto o per l’uso che può presumersi dalle circostanze;
  • pagare il corrispettivo nei modi e nei tempi stabiliti.

Cos’è l’affitto?

L’affitto (che, spesso, viene erroneamente utilizzato come sinonimo della locazione) è anch’esso un contratto consensuale attraverso cui una parte concede ad un terzo l’uso di un bene mobile o immobile, per un determinato periodo, dietro il corrispettivo  di un canone.

L’oggetto del contratto di affitto, però, consiste in beni produttivi di ricchezze quali, ad esempio, un terreno o un’azienda.

L’affitto è, dunque, un tipo particolare di locazione che ha ad oggetto il godimento di una cosa produttiva (mobile o immobile) e nel quale l’affittuario:

  • deve curare la gestione della cosa in conformità alla sua destinazione economica ed in funzione dell’interesse alla produzione;
  • ha diritto di ricevere i frutti e le altre utilità della cosa [4].

In questo caso le parti contrenti sono l’affittante e l’affittuario: il primo concede il bene in affitto, mentre il secondo si impegna ad occuparsi della gestione economica del bene nell’intersse della produzione (ecco perché gli spetteranno i frutti e le altre utilità).

Un tipo di contratto di affitto è l’affitto d’azienda [5], contratto  con il quale il proprietario, dietro corrispettivo, si obbliga a far godere dell’azienda un altro soggetto (affittuario), il quale deve gestirla, senza modificarne la destinazione ed in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione, degli impianti e delle scorte.

Affitto e locazione

La differenza tra locazione di immobile con pertinenze e affitto d’azienda consiste nel fatto che nella prima ipotesi l’immobile concesso in godimento viene considerato specificamente (nell’economia del contratto) come l’oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente e assorbente rispetto agli altri elementi, i quali (siano essi legati materialmente o meno all’immobile) assumono carattere di accessorietà e rimangono collegati all’immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e coordinazione. Nell’affitto d’azienda, invece, l’immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili e immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l’oggetto del contratto è costituito dall’anzidetto complesso unitario [6].

note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] Art. 1575 cod. civ.

[3] Art. 1587 cod. civ.

[4] Art. 1615 cod. civ.

[5] Art. 2562 cod. civ.

[6] Cass., sent. n. 9354 del 27.6.2002.

I termini affitto e locazione nel linguaggio corrente vengono utilizzati come sinonimi ma nella realtà giuridica non lo sono affatto.

Mentre per locazione si intende l’utilizzo dei soli beni mobili o immobili, per affitto si intende la stipula di un contratto il cui fine è un’attività produttiva (il contratto prevede la locazione completa, cioè non solo del bene ma anche di quanto necessario per farlo funzionare). Mentre per l’affitto abbiamo fatto l’esempio dell’affitto dell’azienda, per la locazione si può fare l’esempio di un locale vuoto.


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