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Spese straordinarie di condominio: quando si possono riscuotere?

30 Aprile 2017


Spese straordinarie di condominio: quando si possono riscuotere?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 30 Aprile 2017



Basta l’approvazione del preventivo di spesa, e non è necessaria la delibera sul riparto dei costi, per ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi che non pagano le spese straordinarie del condominio.

Da oggi sarà più facile riscuotere le spese straordinarie del condominio: per poter chiedere al tribunale un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei confronti dei morosi, infatti, l’amministratore non dovrà più attendere che l’assemblea deliberi il piano di riparto dei costi, ma potrà anche agire già con l’approvazione del preventivo di spesa. È quanto chiarito dalla Cassazione con una sentenza pubblicata due giorni fa [1]. La pronuncia è assai importante perché, in questo modo, anticipa la tutela del condominio contro gli inadempienti, anche al fine di evitare situazioni di morosità che potrebbero pregiudicare gli altri proprietari. Ma procediamo con ordine e vediamo quando si possono riscuotere le spese straordinarie di condominio.

Spese straordinarie: cosa deve fare l’amministratore?

Tra i compiti tipici dell’amministratore di condominio vi è quello di incassare da ciascun condomino le somme necessarie per far fronte alla gestione ordinaria del condominio (la cui spesa è decisa dall’amministratore, senza il previo consenso dei condomini) e per sostenere la manutenzione straordinaria (che, invece, deve essere approvata dall’assemblea). Il tutto secondo la ripartizione risultante dalle tabelle millesimali (cosiddette spese condominiali), nel rispetto del preventivo e consuntivo di spesa annuale.

Con particolare riferimento alle cosiddette spese straordinarie, l’amministratore deve quindi incassare le somme deliberate dall’assemblea straordinaria per far fronte a lavori di manutenzione straordinaria regolarmente approvati.

Ma come avviene, materialmente, la riscossione di tali oneri?

Approvato il riparto delle spese dall’assemblea di condominio, l’amministratore deve (non oltre sei mesi, a pena di responsabilità personale e revoca del mandato) pretendere il pagamento delle spese dovute da ciascun condomino, siano esse ordinarie o straordinarie.

In caso di morosità, l’amministratore tenta uno o più solleciti scritti; dopodiché si rivolge a un avvocato (il cui nominativo è scelto dall’amministratore medesimo, senza previa consultazione con l’assemblea). Il legale agisce in tribunale o dal giudice di pace per ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condomino moroso.

L’amministratore deve agire per la riscossione forzosa entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che l’assemblea lo dispensi da tale dovere.

È stato ritenuto nullo il decreto ingiuntivo ottenuto contro un comproprietario per mancato pagamento delle spese se non preceduto da diffide o intimazioni scritte [2].

Quando si può chiedere il decreto ingiuntivo verso i morosi?

Per ottenere l’emissione del decreto ingiuntivo, l’amministratore deve essere in possesso del verbale di assemblea con cui viene approvata la ripartizione delle spese.

A lungo la giurisprudenza ha ritenuto che anche per la riscossione delle spese eccedenti l’ordinaria amministrazione fosse necessaria una delibera dell’assemblea straordinaria di ripartizione di tali spese, secondo i millesimi di ciascun condomino.

Oggi, però, la Cassazione sembra mutare idea, affermando che, ai fini del decreto ingiuntivo, non è necessaria la delibera dell’assemblea sulla ripartizione dei costi. È infatti sufficiente l’approvazione del preventivo, senza che vi sia bisogno di attendere la delibera dell’assemblea sul riparto dei costi.

In particolare, secondo la Cassazione, il codice civile [3] dà all’amministratore il potere di agire in giudizio nei confronti del condomino moroso per la riscossione dei contributi, senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea, mentre l’esistenza o meno di uno stato di ripartizione delle spese approvato dall’assemblea rileva soltanto in ordine alla fondatezza della domanda, con riferimento all’onere probatorio a suo carico. In altre parole, solo in caso di contestazioni sull’obbligo di versamento delle somme, la delibera è essenziale, altrimenti non è indispensabile. Risultato: l’amministratore potrebbe già ottenere il decreto ingiuntivo con il semplice verbale di approvazione del preventivo, salvo poi, in caso di opposizione del debitore, depositare in un successivo momento la delibera di ripartizione delle spese straordinarie.

Del resti, argomenta la Corte, l’obbligo del condomino di pagare al condominio, per la sua quota, le spese per la manutenzione e l’esercizio dei servizi comuni dell’edificio deriva dalla gestione stessa e quindi preesiste all’approvazione da parte dell’assemblea dello stato di ripartizione, che non ha valore costitutivo, ma solo dichiarativo del relativo credito del condominio.

In sintesi, il verbale di assemblea che approva il preventivo di spese straordinarie è una valida prova scritta sufficiente a ottenere un decreto ingiuntivo contro i morosi, pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario al solo fine di ottenere la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento [4].

note

[1] Cass. sent. n. 10621/17 del 28.04.2017.

[2] Gdp Taranto sent. del 1.03.2016.

[3] Art. 1130 cod. civ.

[4] Concludono i Supremi giudici: deve dunque escludersi che la delibera di approvazione assembleare del piano di ripartizione costituisca un presupposto processuale o una condizione dell’azione, posto che la legittimazione ad agire dell’amministratore per il pagamento della quota condominiale trova fondamento direttamente nelle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1131 cod. civ.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 7 marzo – 28 aprile 2017, n. 10621
Presidente Petitti – Relatore Federico

Esposizione del fatto

D.R.G. propone ricorso per cassazione, in proprio ed in qualità di erede di C.A. , con un unico motivo, avverso la sentenza della Corte d’Appello di Firenze, che, confermando la sentenza di primo grado, ha condannato la Del Rosso al pagamento di 17.872,66 Euro, a titolo di contributo per lavori condominiali ordinari e straordinari. La Corte d’Appello di Firenze affermava che l’espletata ctu aveva evidenziato che i lavori per cui è causa erano stati ultimati ed oggetto di collaudo e che l’assemblea condominiale aveva approvato il preventivo di spesa, mentre l’approvazione del prospetto di riparto doveva ritenersi implicita nell’avvenuto pagamento da parte di tutti gli altri condomini.
La successiva assemblea del 30.3.1996 aveva dato mandato all’amministratore di procedere urgentemente per il recupero della quota non versata dai condomini D.G. e C. .
Il Condominio via (omissis) resiste con controricorso.

Ritenuto in diritto

Con l’unico motivo di ricorso si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1123, 1130, 1135 c.c., 63 Disp. Att. c.c. e 633 cpc, in relazione all’art. 360 n.3) cpc, censurando la statuizione della Corte d’Appello di Firenze, secondo cui l’approvazione del prospetto di riparto era da considerarsi implicita nell’avvenuto pagamento da parte di tutti gli altri condomini.
Deve preliminarmente respingersi l’eccezione di novità del motivo di impugnazione e violazione dell’art. 345 cpc, sollevata dal controricorrente, per difetto di autosufficienza.
Si osserva, inoltre, che la statuizione della Corte d’Appello, che ha esaminato e rigettato, nel merito, tale motivo di impugnazione dell’odierno ricorrente, così implicitamente disattendendo la “novità” del motivo, non è stata impugnata con ricorso incidentale.
Nel merito il motivo è infondato.
Ed invero, per il disposto degli artt. 1130 e 1131 cod. civ., l’amministratore del condominio ha la legittimazione ad agire in giudizio nei confronti del condomino moroso per la riscossione dei contributi, senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea, mentre l’esistenza o meno di uno stato di ripartizione delle spese approvato dall’assemblea rileva soltanto in ordine alla fondatezza della domanda, con riferimento all’onere probatorio a suo carico (Cass. 2452/1994; 14665/1999).
Ed invero, l’obbligo del condomino di pagare al condominio, per la sua quota, le spese per la manutenzione e l’esercizio dei servizi comuni dell’edificio deriva dalla gestione stessa e quindi preesiste all’approvazione da parte dell’assemblea dello stato di ripartizione, che non ha valore costitutivo, ma solo dichiarativo del relativo credito del condominio.
Il verbale di assemblea condominiale, contenente l’indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l’uso delle parti comuni, ovvero, come nel caso di specie, la delibera di approvazione del “preventivo” di spese straordinarie, costituisce dunque prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario al solo fine di ottenere la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento ai sensi dell’art. 63 disp. Att.c.c.(Cass. 15017/2000).
Deve dunque escludersi che la delibera di approvazione assembleare del piano di ripartizione costituisca un presupposto processuale o una condizione dell’azione, posto che la legittimazione ad agire dell’amministratore per il pagamento della quota condominiale trova fondamento direttamente nelle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c..
A seguito dell’opposizione al decreto dunque, si dà luogo ad un giudizio di cognizione ordinaria, con onere, in assenza della delibera di approvazione del piano di riparto, per l’amministratore di provare gli elementi costitutivi del credito nei confronti del condomino anche avuto riguardo ai criteri di ripartizione delle spese relative alle parti comuni dell’edificio e facoltà di quest’ultimo di contestare sussistenza ed ammontare del credito medesimo azionato nei suoi confronti.
A tali principi si è attenuta la sentenza impugnata, onde non sussiste la dedotta violazione di legge.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
Sussistono i presupposti, ex art. 13 comma 1 quater dpr 115/2002, per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dell’art. 1-bis dello stesso articolo 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.
Condanna D.G.G. al pagamento delle spese del presente giudizio, che liquida in complessivi 2.400,00 Euro, di cui 200,00 Euro per rimborso spese vive, oltre a rimborso forfettario per spese generali, in misura del 15%, ed accessori di legge.
Dà atto della sussistenza, ex art. 13 comma 1 quater dpr 115/2002, dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma dell’art. 1-bis dello stesso articolo 13.


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1 Commento

  1. Buongiorno,
    avrei una domanda. Nel caso uno dei condomini concordasse VERBALMENTE una rateizzazione diversa (rispetto agli altri condomini) delle proprie spese straordinarie, quali potrebbero essere gli eventuali problemi futuri.
    Nel caso specifico, mia madre ha concordato una rateizzazione di 10 anni anzichè 5 ma l’amministratore non ha quantificato gli interessi applicati a tale dilazione e non ha prodotto alcun documento comprovante tale accordo verbale. Come agire in questi casi?
    Grazie

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