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Condominio: se danneggio l’estetica dell’edificio devo pagare?

15 Settembre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 Settembre 2017



Se un condomino esegue lavori su parti di sua esclusiva proprietà deve sempre rispettare le qualità della cosa comune, quale l’aspetto architettonico del condominio.

Che succede se, nel corso di una ristrutturazione, un condomino modifica l’estetica dell’edificio? Deve pagare i danni? Secondo il Tribunale di Livorno [1] bisogna capire, per prima cosa, se lo stato dei luoghi sia stato effettivamente alterato e, cioè, se siano stati fatti dei cambiamenti che creino disarmonia nell’insieme e che deteriorino il carattere estetico e l’aspetto decorativo dell’intero edificio [2]. Non sempre, infatti, una modifica del genere provoca in danno da risarcire.

La vicenda

Alcuni condomini facevano causa a un’altra condomina affinchè fosse accertato che i lavori di manutenzione da lei effettuati fossero considerati illegittimi perché non deliberati in assemblea condominiale e perché lesivi del decoro architettonico dell’edificio. Chiedevano, quindi, di ripristinare lo stato dei luoghi come era prima dell’intervento.

A livello condominiale, conta anche un danno estetico

Condominio: attenzione alle cose comuni

Nell’ambito di un condominio, occorre mantenere un rapporto di equilibrio tra i diritti esclusivi di ciascun condomino con i diritti degli altri condomini sulle cose comuni: in sostanza, quando un condomino usa le parti di sua esclusiva proprietà (come il suo posto auto, la porta del suo appartamento) non può farlo danneggiando i diritti degli altri condomini sulle cose comuni (come le scale o l’ascensore) [3]. Facciamo un esempio: se un inquilino fa dei lavori nel suo appartamento non può danneggiare le scale condominiali (proprietà comune) portando materiali e attrezzature. E questo vale anche in riferimento a danni di tipo estetico (pensiamo al condomino che la rovina urtando e scrostando la vernice). In pratica, quindi, quando un inquilino esegue lavori su parti di sua esclusiva proprietà deve sempre e in ogni caso rispettare le qualità della cosa comune, come – appunto – l’aspetto architettonico dell’intero fabbricato.

Non sempre modificare l’estetica danneggia l’edificio

Condominio: che cos’è il decoro architettonico?

Per decoro architettonico di un edificio si intende l’estetica dell’edificio che ne rende armonica la fisionomia. Ogni innovazione che la pregiudichi è, pertanto, illegittima. Non a caso, la legge dice che sono vietati i peggioramenti del decoro architettonico poiché ciò può modificare sia il valore delle proprietà individuali sia quello delle parti comuni dell’edificio. Tuttavia, non tutte le modifiche ledono il decoro architettonico; sono, quindi, legittime se:

  • non provocano un danno economico effettivo;
  • oppure, pur provocando il danno, creano un’utilità tale da compensare il danno: ad esempio;
  • non sono né gravi, né appariscenti: si pensi all’installazione di inferriate.

Un esempio di alterazione del decoro dell’edificio illegittima si ha quando vengono sostituiti i serramenti delle finestre, se il regolamento prevede la sostituzione solo con manufatti uguali a quelli precedentemente installati. Al contrario, nessuna lesione nel caso in cui vengono stesi i panni su un balcone o all’esterno delle finestre, poiché si tratta di un comportamento saltuario che non modifica stabilmente le linee architettoniche dell’edificio.

Nella sentenza esaminata, le modifiche effettuate – realizzazione di colonne in cemento armato al posto di quelle esistenti in mattoni pieni – non hanno apportato disarmonia al complesso dell’edificio. Anzi, tali colonne hanno contribuito a migliorare la staticità dei manufatti, eliminando il rischio di potenziali sinistri, dovuti al crollo delle vecchie strutture  esistenti su persone e/o parti condominiali. Per questo motivo, le domande degli attori sono state respinte.

note

[1] Trib. Livorno sent. n. 393 del 12.04.2017.

[2] Cass. sent. n. 9717 dello 06.10.1997; Cass. sent. n. 1947 del 27.04.1989; Cass. sent. n. 6640 del 31.07.1987.

 [3] Cass. sent. n. 3872 del 28.11.1975 e art. 1122 cod. civ.

 

Fonte della sentenza: le sentenze.it


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