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News Tassa Airbnb, quanto paga chi affitta case vacanza?

News Pubblicato il 1 maggio 2017

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> News Pubblicato il 1 maggio 2017

Cedolare secca sugli affitti brevi: come funziona, quanto si paga, quali sono gli adempimenti.

Combattere l’evasione, garantendo il pagamento delle imposte sugli affitti brevi da parte di tutti: è questa la funzione della cosiddetta Tassa Airbnb, introdotta dalla manovrina e operativa tra poco, non appena l’Agenzia delle Entrate spiegherà, nel concreto, tutti i nuovi adempimenti.

Non si tratta, però, di una nuova tassa: chi affitta un immobile, difatti, è da sempre tenuto a dichiarare il canone percepito e a pagare le imposte, anche quando l’affitto è breve (sotto i 30 giorni) e non deve essere obbligatoriamente registrato. Cambia, invece, la modalità di riscossione: la nuova legge impone infatti ai gestori dei portali web, come Airbnb, e alle agenzie immobiliari, di comunicare all’Agenzia delle entrate i contratti di affitto breve conclusi per il loro tramite. Non solo: gli intermediari, compresi quelli che gestiscono gli affitti tramite internet, dovranno operare sui canoni pagati dall’inquilino una ritenuta del 21% come sostituti d’imposta.

In pratica, la manovrina introduce controlli severi e nuove procedure per far sì che tutti paghino la cedolare secca sui canoni di locazione incassati, nonostante i contratti con durata minore di 30 giorni sfuggano all’obbligo di registrazione, ma non una nuova tassa.

Ci sono, comunque, delle novità interessanti per chi affitta: la legge, infatti, conferma la possibilità di assoggettare a cedolare secca i canoni di locazione incassati per le case vacanza, senza l’obbligo di comunicare l’opzione. In questo modo, quanto incamerato dal proprietario della casa non entra più nel suo reddito imponibile, alzando l’Irpef, ma viene tassato separatamente al 21%. Resta comunque ferma la possibilità di applicare la tassazione ordinaria per chi lo desidera, inserendo dunque il canone di affitto nel reddito complessivo.

Ma procediamo per ordine e vediamo, nel dettaglio, come funziona la tassa Airbnb, a chi si applica, come e quanto si paga.

Tassa Airbnb: a chi si applica

La Tassa Airbnb, come abbiamo detto, non è altro che la già esistente tassazione degli affitti brevi: i canoni di locazione, da ora in poi, possono beneficiare della cedolare secca del 21%.

Dal primo giugno, in particolare, la cedolare secca al 21% vale sui contratti di durata inferiore a 30 giorni di locazione, sublocazione e contratti a titolo oneroso che hanno ad oggetto il godimento di un immobile. Sono compresi anche quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali.

In buona sostanza, sono sottoposti alla cedolare secca gli affitti brevi “genuini”, che non costituiscono un’attività ricettiva vera e propria.

Sono esclusi dalla cedolare, invece, gli affittacamere, le attività di agriturismo, i b&b (non “genuini”) e, in generale, le attività esercitate in forma d’impresa: il regime fiscale introdotto dalla manovrina 2017, difatti, si applica solo alle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Tassa Airbnb: come si paga

L’applicazione della cedolare secca sugli affitti brevi ha la particolarità d non dover essere direttamente pagata dal contribuente, ma dal portale web o dall’agenzia immobiliare che fa da intermediario tra locatore e conduttore, cioè tra proprietario e inquilino.

Sia le agenzie che gli intermediari web, difatti, grazie alla manovrina hanno acquistato la qualifica di sostituti d’imposta, per quanto riguarda le imposte dovute in relazione ai contratti conclusi per loro tramite.

In pratica, Airbnb, Booking, l’agenzia immobiliare o il diverso intermediario, all’atto dell’incasso deve operare una ritenuta del 21% sul canone d’affitto e versare quanto trattenuto all’erario. In questo modo è il gestore del servizio a pagare direttamente la cedolare secca, in qualità di sostituto d’imposta e il proprietario non può evadere le tasse.

La ritenuta del 21% va applicata anche se il proprietario non vuole avvalersi della cedolare secca: in questo caso, l’importo versato costituirà un acconto sull’Irpef complessivamente dovuta dall’interessato.

Tassa Airbnb: adempimenti

L’intermediario, inoltre, deve comunicare all’Agenzia delle entrate i contratti conclusi per suo tramite e rilasciare annualmente a chi affitta la certificazione unica (Cu) contenente gli importi percepiti e le ritenute effettuate.  La violazione delle regole comporta delle sanzioni, per l’intermediario, da 250 sino a 2.000 euro.

Per quanto riguarda la comunicazione dell’utilizzo dell’opzione della cedolare secca, secondo l’Agenzia delle entrate questa non risulta dovuta per i contratti che nell’anno hanno durata complessiva inferiore a 30 giorni; tuttavia, la stessa Agenzia dovrà fornire dei chiarimenti relativi agli adempimenti necessari entro poco tempo, per chiarire tutti i dubbi. Ma come funziona, nel dettaglio, la cedolare secca?

Cedolare secca

Molti non sanno che la cedolare secca è un’imposta che sostituisce non solo l’Irpef e le addizionali sul canone di affitto, ma anche le imposte di bollo e di registro; le aliquote sono attualmente due:

  • il 10% per il canone concordato (calmierato);
  • il 21% per gli altri casi, cioè per la locazione in regime di libero mercato: è questa, come specificato nella manovrina, l’imposta che deve essere applicata per l’affitto di appartamenti per le vacanze.

Se, ad esempio, Tizio, per la sua casa vacanze, riceve da Caio 500 euro per una settimana di affitto, 105 euro vanno al fisco; se affitta tramite Airbnb o un altro portale che incassa direttamente al suo posto, Tizio riceverà dunque direttamente 395 euro (senza considerare l’ulteriore commissione dovuta al portale per il servizio), perché sarà il portale a versare l’imposta dovuta.

L’importo della cedolare secca deve essere pagato tramite modello F24:

  • l’acconto, pari al 95% dell’imposta totale, può essere pagato in una rata entro il 16 giugno, oppure in due rate (se l’importo è superiore a 257,52 euro), 16 giugno (60%) e 30 novembre (40%).; l’acconto non è dovuto se l’importo è inferiore a 51,65 euro;
  • il saldo deve essere pagato entro il 16 giugno dell’anno successivo (entro il 16 luglio, se maggiorato dello 0,40%).

I codici per il versamento con modello F24 sono :

  • 1840 (1° rata acconto);
  • 1841 (2° rata acconto);
  • 1842 (saldo).

Gli adempimenti legati al pagamento dovranno, ora, essere effettuati dagli intermediari: molto probabilmente saranno previste delle scadenze differenti legate agli affitti brevi, si parla infatti di versamenti da effettuare entro il mese successivo all’incasso.

Per registrare telematicamente le locazioni ed utilizzare l’opzione cedolare secca, si utilizza il software Rli dell’Agenzia delle Entrate. La registrazione, come già esposto, non è comunque necessaria per i contratti d’affitto inferiori a 30 giorni.

La procedura di registrazione è semplificata: è sufficiente, infatti, indicare i dati del locatore (chi affitta), del conduttore (inquilino), dell’immobile, del canone di locazione e la durata del contratto. L’applicazione della cedolare secca può essere richiesta con modello Rli solo se:

  • il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre e tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca;
  • si è in presenza di una sola unità abitativa con un massimo di tre pertinenze e tutti gli immobili hanno una rendita catastale;
  • il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione
  • il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione

Il software Rli può essere utilizzato anche se è stato già stipulato un contratto di affitto e si vuole optare successivamente per la cedolare secca, quindi anche per la sola comunicazione, che comunque, secondo l’Agenzia delle entrate, non è obbligatoria per i contratti inferiori a 30 giorni.

Ad ogni modo, le nuove misure sono assai stringenti, a prova di evasione, e accontentano le richieste degli albergatori e di coloro che sono ingiustamente penalizzati dall’alto tasso di “nero” del settore degli affitti brevi.


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1 Commento

  1. Gent.ma Dott.ssa Secchi,
    ricevo questo suo eccellente articolo da una mia cliente. Mi chiamo Saverio Panzica, lavoro nel turismo da circa 40 anni. Sino al 31 dicembre 2015 ho svolto le funzioni di dirigente della Regione siciliana e dal primo gennaio 2016, data del mio pensionamento con 42 anni di contributi versati, svolgo attività di consulente per i servizi turistici. Mi occupo, inoltre, di formazione per: gli imprenditori, per i funzionari dei SUAP e delle Forze dell’Ordine. Mi permetto di integrare il suo articolo con alcune mie considerazioni: ritengo che AIRB&B non possa essere considerato soggetto che svolge attività di intermediazione immobiliare. Infatti, AIRB&B opera con – codice NACE e codice Ateco “Conduzione di campagne pubblicitarie e altri servizi pubblicitari”. Ritengo che tra i soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare, oltre agli agenti immobiliari, possano essere inquadrati anche Booking ed Expedia che sono OTA (OnlineTravelAgencies). Infatti, Booking ed Expedia, in quanto intermediari di servizi turistici, possono svolgere attività di intermediazione immobiliare turistica, come disciplinato dall’art. 117 comma 4 della Costituzione (competenze residuali o innominate delle regioni). In merito all’attività di AIRB&B, come soggetto di intermediazione immobiliare, si nutrono seri dubbi in tutto il mondo, perchè, di fatto, AIRB&B opera come intermediario immobiliare. E’ pur vero che gli stati, prima o poi, dovranno intervenire sulla SHARING ECONOMY. Per concludere, ritengo, assolutamente, errato prevedere cedolare secca per attività con servizi turistici o servizi alle persone, infatti l’erogazione di queste prestazioni riconduce dette tipologie ricettive tra quelle che vanno inquadrate nell’ambito della locazione turistica aperta al pubblico e, quindi, disciplinata come attività d’impresa turistico ricettiva riservata alle regioni. La cedolare secca può essere prevista solo tra privati e non già tra imprese e privati.
    Complimenti per l’articolo
    Dott. Saverio Panzica

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