Professionisti Riunione di condominio: come inserire un argomento nell’ordine del giorno

Professionisti Pubblicato il 19 maggio 2017

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Ordine del giorno nell’assemblea di condominio: l’amministratore è obbligato a inserire un argomento nell’ordine del giorno se lo chiede uno dei condomini.

La domanda all’avvocato

Nella zona in cui risiede Caia si sono verificati nel periodo estivo diversi furti.  Caia, che vive sola, ed è particolarmente sensibile al problema, propone all’amministratore del condominio nel quale vive di mettere all’ordine del giorno la possibilità di assumere per il periodo estivo una guardia giurata che vigili notte e giorno. L’amministratore, contattato diverse volte senza esito, alla fine, adducendo futili motivi, fa capire a Caia che non ha intenzione di eseguire la sua richiesta né ritiene di esservi obbligato.

Quale possibilità ha Caia poter pretendere l’inserimento dell’argomento all’ordine del giorno.

La risposta dell’avvocato

Nessuna violazione di legge può individuarsi nel rifiuto dell’amministratore  di inserire all’ordine del giorno dell’assemblea alcuni argomenti proposti da un condomino. Infatti, nessuna disposizione di legge obbliga l’amministratore a inserire, nell’ordine del giorno, gli argomenti richiesti dai singoli condomini; poiché il codice civile prevede, all’art. 66 disp. att., che due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio possono chiedere all’amministratore la convocazione di un’assemblea straordinaria, ovvero possono provvedervi direttamente in caso di mancato adempimento  alla  richiesta,  deve  ritenersi che alle medesime condizioni possa anche essere richiesto in modo  vincolante all’amministratore di inserire argomenti all’ordine del giorno di un’assemblea già convocata. Al di fuori di queste ipotesi non sussiste un diritto del singolo condomino di imporre la trattazione di questioni in sede assembleare, ferma restando la tutela giurisdizionale del condomino nelle ipotesi di disfunzioni dell’organo amministrativo o decisionale del condominio (Cass. 31-10-2008, n.  26336). È noto che l’ordine del giorno rappresenta l’elenco degli argomenti che andranno ad essere trattati nell’assemblea condominiale.

Ai sensi dell’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata,  posta  elettronica  certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Gli aventi diritto a partecipare all’assemblea, quindi, devono essere preventivamente informati, per iscritto, di che cosa s’andrà a discutere nella riunione. Per entrare nel merito del quesito postoci dalla traccia è utile rispondere preliminarmente ad un altro: chi decide l’ordine del giorno? In questo contesto, è lecito domandarsi: chi convoca l’assemblea, supponiamo (per comodità rispetto al caso che stiamo trattando) l’amministratore, può formulare l’ordine del giorno di propria iniziativa o è tenuto a rispettare eventuali richieste?

La risposta è articolata; vediamo perché.

Assemblea ordinaria. In relazione a quest’assemblea l’amministratore deve, prima d’ogni cosa, far discutere di quanto necessario rispetto agli ordinari adempimenti  annuali  e quindi:

  1. a) approvazione rendiconto;
  2. b) approvazione preventivo;
  3. c) sua eventuale revoca e nuova nomina.

L’assemblea ordinaria annuale per l’approvazione del rendiconto dev’essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio (art. 1130, n. 10, c.c.). In tal caso, quindi, l’ordine del giorno è parzialmente deciso dalla legge. All’amministratore resta la possibilità d’inserirvi tutti gli argomenti di cui ritiene utile discutere, anche quelli suggeriti dai condomini. Riguardo a questi ultimi, salvo il caso dell’assemblea straordinaria di cui diremo oltre, l’amministratore è vincolato ad inserire nell’ordine del giorno gli argomenti richiesti da un singolo condomino se la discussione riguarda una delle innovazioni disciplinate dal secondo comma dell’art. 1120 c.c.

A dire il vero questi argomenti devono essere inseriti nell’ordine del giorno dell’assemblea ordinaria se la richiesta coincide con lo svolgimento di questa riunione, altrimenti l’amministratore è tenuto a convocare apposita assemblea (cfr. art. 1120, terzo comma, c.c.).

Assemblea straordinaria. Quanto all’assemblea straordinaria, oltre ai casi in cui lo ritiene più opportuno, l’amministratore è tenuto a convocarla «quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio» (art. 66, primo comma, disp. att. c.c.). La norma prosegue e termina specificando che «decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione». In questo contesto la Cassazione ha specificato che, assieme alla richiesta di convocazione, «deve ritenersi che alle medesime condizioni possa anche essere richiesto in modo vincolante all’amministratore di inserire argomenti all’ordine del giorno di una assemblea già  convocata.

Al di fuori di dette condizioni, non sussiste un diritto del singolo condomino ad imporre la trattazione di questioni in sede assembleare, ferma restando la tutela giurisdizionale del condomino nelle ipotesi di disfunzioni dell’organo amministrativo o decisionale del condominio» (Cass. 31 ottobre 2008 n. 26336). Insomma, la richiesta del singolo condomino non è vincolante (salvo per i casi come quello sopra indicato o per i casi di irregolarità nella gestione, ad es. mancata apertura di conto corrente), ma l’amministratore, per ciò solo, non deve automaticamente respingere ogni richiesta.


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