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Lo sai che? Affitto in nero: rischi e sanzioni

Lo sai che? Pubblicato il 20 luglio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 20 luglio 2017

La cartella esattoriale per l’imposta dovuta alla registrazione dell’affitto può essere inviata sia al padrone di casa che all’inquilino: entrambi sono tenuti al pagamento. Ma il locatore perde la possibilità di ottenere lo sfratto e il decreto ingiuntivo per i canoni arretrati.

A rischiare per l’affitto in nero sono sia il padrone di casa che l’inquilino: ciascuno a suo modo sopporta le conseguenze e una parte delle sanzioni per l’evasione fiscale. Il padrone di casa, in particolare, perde la possibilità di sfrattare il conduttore con la procedura speciale che gli consentirebbe, solo in presenza di un contratto regolarmente registrato, di ottenere l’ordinanza di sfratto esecutivo nel giro – al massimo – di due udienze; nello stesso tempo rischia di non poter riscuotere gli eventuali arretrati dell’affitto che non gli sono stati pagati. Dal canto suo, l’affittuario rischia a sua volta di dover pagare la cartella esattoriale per l’evasione dell’imposta di registro e le conseguenti sanzioni inflitte dall’Agenzia delle Entrate. Ma procediamo con ordine e vediamo, più nel dettaglio, in caso di affitto in nero, rischi e sanzioni previste dalla legge sia per il locatore (ossia il proprietario di casa) che per il conduttore (ossia l’inquilino, impropriamente chiamato “affittuario”).

Quando il contratto di affitto si considera in nero?

Il contratto di affitto (o meglio detto, locazione) si considera in nero quando non viene registrato entro 30 giorni dalla sua stipula. Questo è il termine infatti per regolarizzare la scrittura privata pagando l’imposta di registro.

Il contratto in nero implica due tipi di sanzioni.

Irregolarità fiscale del contratto di affitto in nero

La prima conseguenza di un contratto di affitto in nero è con il fisco. La mancata registrazione infatti si considera un’evasione fiscale. Essa implica l’applicazione delle seguenti sanzioni:

  • dal 60% al 120% dell’imposta evasa in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi (con un minino di 200 euro);
  • dal 90% al 180% in caso di dichiarazione del canone in misura inferiore a quella effettiva (dichiarazione infedele).

Le sanzioni raddoppiano se si tratta di immobile a uso abitativo.

Sanzione civile del contratto di affitto in nero

Da un punto di vista civilistico, ossia nei rapporti tra le due parti firmatarie del contratto, l’affitto non registrato implica la sanzione della nullità della scrittura privata. Si considera, cioè, come se essa non fosse mai stata stipulata. Il che implica numerose conseguenze: dall’impossibilità di chiedere la procedura agevolata dello sfratto a quella di ottenere un decreto ingiuntivo per i canoni non riscossi.

Inoltre, se – come vedremo a breve – le sanzioni fiscali possono essere ridotte se si paga entro un anno (grazie al meccanismo del«ravvedimento operoso»), le sanzioni civili non possono mai essere oggetto di sanatoria e, una volta scaduti i 30 giorni dalla firma della locazione, questa è irrimediabilmente nulla. L’unico modo per rimediare è sciogliere il contratto e firmarne un secondo.

Registrazione tardiva

È sempre possibile la registrazione tardiva del contratto di affitto. Ma, come abbiamo detto, questa serve solo per regolarizzare i rapporti con il fisco. Il contratto, invece, continua ad essere nullo tra le parti, le quali, per rimediare alla “dimenticanza”, dovranno registrarne uno successivo.

Se la registrazione tardiva avviene entro 1 anno dalla firma del contratto, le parti possono usufruire del ravvedimento operoso con riduzione delle sanzioni. In particolare, se il ravvedimento avviene:

  • con 30 giorni di ritardo: sanzione pari al 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi di mora + imposta dovuta). Importo minimo della sanzione è di 20 euro;
  • con 90 giorni di ritardo: sanzione pari al 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  • con 1 anno di ritardo: sanzione 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  • oltre 1 anno e non oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 17,14%, ossia, ad 1/7 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  • oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 20%, ossia, ad 1/6 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  • se la regolarizzazione da parte del contribuente avviene dopo la constatazione della violazione (Pvc, processo verbale di constatazione, senza notifica formale: sanzione pari al 24%, ossia 1/5 del 120% + interessi di mora e imposta omessa.

Affitto in nero: rischi e sanzioni per il padrone di casa

In caso di contratto di affitto in nero, le conseguenze e i rischi per il padrone di casa sono sia di carattere fiscale che civile.

Rischi fiscali dell’affitto in nero

Abbiamo già detto che l’affitto in nero è un’evasione. Il padrone di casa dunque rischia di ricevere una richiesta di pagamento – e, in caso di ulteriore evasione, la cartella esattoriale – per l’imposta di registro, secondo gli importi che abbiamo poc’anzi elencato e che riportiamo qui di seguito:

  • dal 60% al 120% dell’imposta evasa in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi (con un minino di 200 euro);
  • dal 90% al 180% in caso di dichiarazione del canone in misura inferiore a quella effettiva (dichiarazione infedele).

Le sanzioni raddoppiano se si tratta di immobile a uso abitativo.

Come abbiamo anche detto, tali sanzioni possono essere ridotte con il ravvedimento operoso.

Conseguenze civili dell’affitto in nero

Non meno preoccupanti sono le conseguenze civili per l’affitto in nero.

Abbiamo detto che la legge stabilisce che l’affitto non registrato si considera nullo. Questo implica due conseguenze:

  • la prima è di tipo processuale, ma finisce per incidere sul diritto a riottenere in tempi brevi il proprio appartamento: il locatore non può usufruire della procedura di sfratto che – nonostante le note disfunzioni in fase esecutiva – è sicuramente più rapida della procedura ordinaria. Ed è proprio a quest’ultima che, invece, il locatore privo di contratto registrato dovrà far ricorso se vuol mandare via l’inquilino che non paga o nel caso di scadenza del contratto;
  • la seconda è di tipo sostanziale: secondo una recente sentenza della Cassazione [1], essendo nullo il contratto, sono nulli anche gli accordi con esso conclusi. Per cui l’inquilino non solo può rifiutarsi di pagare i canoni di affitto arretrati, ma può anche chiedere la restituzione di quelli già pagati.

Stesse conseguenze valgono se il contratto di affitto indica un prezzo del canone più basso rispetto a quello effettivamente corrisposto secondo l’accordo sottobanco: l’inquilino può limitarsi a pagare solo quanto dichiarato al fisco senza che il padrone di casa possa sfrattarlo o notificargli un decreto ingiuntivo.

Affitto in nero: rischi e sanzioni per l’inquilino

Per l’inquilino le conseguenze dell’affitto in nero sono solo dal punto di vista fiscale. Benché infatti la legge stabilisca che la registrazione del contratto di locazione debba essere chiesta solo dal locatore entro 30 giorni dalla firma della scrittura (dovendone poi dare comunicazione all’inquilino e all’amministratore di condominio nei 60 giorni successivi), dell’eventuale evasione risponde anche il conduttore. In altre parole, padrone di casa e inquilino sono responsabili in solido nei confronti del fisco e quest’ultimo, se uno dei due non paga, può chiedere il versamento dell’imposta anche all’altro. Dunque, se il locatore non ha regolarizzato il contratto, l’inquilino rischia di vedersi notificare una cartella esattoriale e di rischiare anche un pignoramento dei propri beni.

Per maggiori informazioni leggi Cosa rischia chi affitta in nero.


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1 Commento

  1. Occorre una precisazione. Il nuovo orientamento della Cassazione prevede che nel caso di ravvedimento operoso ( registrazione tardiva del contratto ) il contratto scritto diventa efficace ex tunc ( dal giorno della sottoscrizione) e sará possibile accedere al procedimento speciale dello fratto per morosità ed alla liberazione dell’immobile.
    Avv Tiberio Rucci

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