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Si possono dividere le spese di condominio non per millesimi?

3 Mag 2017


Si possono dividere le spese di condominio non per millesimi?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 Mag 2017



Per la modifica dei criteri di ripartizione delle spese condominiali è necessaria una delibera dell’assemblea all’unanimità. 

Le spese di condominio si ripartiscono sempre secondo millesimi o in base alle diverse regole stabilite dal codice civile; ma questo non toglie che l’assemblea possa derogare a tali criteri, purché lo faccia con il voto unanime di tutti i condomini. Pertanto, è nulla la delibera condominiale che stabilisca la ripartizione delle spese comuni in parti uguali, in deroga pertanto al criterio dei millesimi, se non è stata approvata all’unanimità dai condomini. Lo ha chiarito la Corte d’Appello di Taranto con una recente sentenza [1].

Come si ripartiscono le spese di condominio?

Il codice civile [2] stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (tale valore si determina attraverso le cosiddette tabelle millesimali).

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Deroga ai millesimi

Il criterio della ripartizione per millesimi è quello «legale» ossia automaticamente applicabile in quanto previsto per legge. Esistono delle eccezioni, anch’esse previste dal codice civile, e per le quali rinviamo all’articolo Come si ripartiscono le spese condominiali. A questi criteri però il condominio può derogare. Secondo la Cassazione [3], però, atteso che il codice civile, nel consentire la deroga ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali non pone alcun limite alle parti, deve ritenersi legittimo l’accordo che ripartisca dette spese tra i condomini in misura diversa da quella fissata nel codice, purché contenuta in una delibera assembleare approvata all’unanimità da tutti i condomini, ovvero l’espressa convenzione posta in essere in esecuzione di una disposizione del regolamento condominiale di natura contrattuale.

In definitiva, conclude la Corte, la ripartizione di spesa cosiddetta «personalizzata», cioè contrattuale, è quella che il codice denomina «diversa convenzione», ma per essa, come detto, «è necessario il consenso unanime (contrattuale) anche qualora la ripartizione personalizzata sia contenuta in una “tabella”, essendo irrilevante (rispetto ai consensi che si rendono necessari) che il criterio in deroga alla legge riguardi una spesa una tantum o un criterio di ripartizione applicabile più volte nel futuro».

note

[1] C. App. Taranto, sent. n. 43/17 del 6.02.2017.

[2] Art. 1123 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 28679/2011.


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