HOME Articoli

Lo sai che? Il parcheggio si può ottenere con usucapione?

Lo sai che? Pubblicato il 4 maggio 2017

Articolo di




> Lo sai che? Pubblicato il 4 maggio 2017

Per diventare proprietari di un posto auto in condominio è necessario impedire l’uso agli altri condomini con sbarramenti o catene. 

Chi utilizza per molti anni il posto auto di un vicino di casa, situato nel giardino condominiale, non ne diventa proprietario per usucapione. Questo perché, ai fini dell’usucapione, non è sufficiente solo il possesso esclusivo dello spazio nel cortile, ma è anche necessario un comportamento che appaia essere, esteriormente, quello tipico del proprietario e che consiste nell’esclusione degli altri dal medesimo utilizzo dell’area. Detto in termini molto più pratici, il parcheggio non si può ottenere con usucapione se non ci sono catene, sbarramenti o cancelli volti a impedire, a terzi, di occupare il box auto. È quanto chiarito dal Tribunale di Roma con una recente sentenza [1]. Ma procediamo con ordine.

 

Chi vuol acquisire la proprietà di un posto auto che non è il proprio, e a tal fine vuol ricorrere all’istituto dell’usucapione (che consente di diventare titolari di un immobile, anche senza contratto, a seguito di un uso esclusivo per 20 anni) deve provare di aver utilizzato il bene come se fosse il legittimo proprietario, ossia prendendosi una serie di libertà e licenze che solo al titolare del bene sono concesse dalla legge. Ciò non deve avvenire in modo segreto, nascosto o violento, ma alla luce del sole dimodoché il legittimo proprietario – quello cioè che, in quel momento, risulta tale dai registri immobiliari – possa correre ai ripari e riacquistare il possesso del bene se lo vuole. Solo il silenzio consapevole di quest’ultimo fa scattare l’usucapione. Difatti l’usucapione non è tanto un premio a chi “occupa” l’immobile altrui (o, nel caso di specie, il parcheggio), bensì una conseguenza dell’indifferenza del titolare, che pur consapevole di tale situazione, se ne disinteressa. Così l’usucapione serve per adeguare la situazione risultante dalle carte a quella che di fatto si è verificata (l’utilizzo del bene da parte del soggetto non proprietario).

Come si traduce, tutto questo, nei fatti? Per usucapire un immobile, e diventarne proprietario senza un atto di vendita o di donazione, è necessario dimostrare:

  • il possesso e l’utilizzo per 20 anni del bene altrui;
  • il compimento di atti tipici del proprietario del bene come, ad esempio, il cambio di serrature della casa, la recinzione di un terreno, la modifica della destinazione d’uso dell’immobile;
  • il compimento di tali atti alla luce del sole (ossia non in modo occulto) e non violento.

Quali sono i risvolti in ambito condominiale e, in particolare, sul parcheggio del vicino di casa? Non basta provare il godimento, anche per 20 anni, del posto auto altrui, ma è necessario delimitare tale spazio da sbarramenti, catene, cancelli o altre opere di perimetrazione e/o recinzione idonee ad impedirne l’uso al proprietario e quindi senza che tale uso risulti inconciliabile con la possibilità di godimento altrui. Solo questo comportamento può fondare un acquisto per usucapione del posto auto condominiale.

Il solo possesso ventennale non assume dunque il carattere dell’esclusività (necessario ai fini dell’usucapione) stante la promiscuità della zona confinaria tra i vari posti auto nel condominio. Detta situazione di promiscuità è infatti di per sé incompatibile con l’esclusività del possesso quale requisito necessario per l’usucapione [2].

È, del resto, principio pacifico che in ambito condominiale, anche con riferimento alle parti comuni dell’edificio, «il godimento di una porzione comune dell’edificio da parte del singolo condomino può integrare possesso idoneo all’acquisto per usucapione solo quando presenti connotati di esclusività ed incompatibilità con il compossesso degli altri partecipanti, e non anche, pertanto, per il mero fatto che si traduca in un’utilizzazione di detto bene più intensa o diversa da quella praticata dagli altri condomini [3].

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 712/2017 del 17.01.2017.

[2] Cass. sent. n. 12481/07, n. 27413/05.

[3] Cass. sent. n. 3236/84.

Tribunale di Roma – Sezione VII civile – Sentenza 17 gennaio 2017 n. 712

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

SETTIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Nicola Saracino ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 18254/2015 promossa da:

MA.AN. (…), con il patrocinio dell’avv. LU.MA. e dell’avv. GA.LI. (…) VIA (…) 00141 ROMA;, elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. LU.MA.

ATTRICE contro

RO.IN. (…), con il patrocinio dell’avv. DE.PA. e dell’avv., elettivamente domiciliato in VIA (…) 00195 ROMA presso il difensore avv. DE.PA.

CONVENUTO

ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Per lo svolgimento del processo può farsi diretto riferimento alla memoria conclusionale di parte attrice, con gli opportuni adattamenti.

Con atto di citazione notificato in data 11.03.2015 la signora AN.MA. evocava in giudizio innanzi al Tribunale Ordinario di Roma il signor In.Ro. per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: “Accertare e dichiarare che il posto auto coperto sito in Roma, con accesso dalla Via (…), civico n. 7, posto al piano S1 e contraddistinto con il n. interno 19, distinto all’N.C.E.U. di Roma al foglio (…), particella (..:), z.c. 5, cat. C/6, cl. 8, mq.10, r.c. Euro 83,67, confinante con proprietà condominiale a tre lati e posto macchina n. interno 18, per come rappresentato graficamente nel rilievo planimetrico allegato alla perizia del Geometra Daniele Danna depositata a corredo del presente atto di citazione sub doc. n. 6 è di proprietà esclusiva della signora AN.MA., per averlo essa attrice legittimamente ricevuto con atto di donazione del 27.12.2004 a rogito del Notaio Ro.Co. in Avezzano, Rep. n. 23877, Racc. n. 15145, registrato in Avezzano in data 12.01.2005 al n. 43, serie Ve trascritto presso l’Agenzia delle Entrate dell’Aquila in data 11.01.2005 al n. 475-386, nonché presso l’Agenzia delle Entrate di Roma 1 in data 15.01.2005 al n. (…). Per l’effetto, voglia condannare il sig. IN.RO. al rilascio immediato del posto auto de quo. Con vittoria delle spese, competenze, ivi compreso il rimborso forfetario come per legge ed onorari del presente giudizio da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori i quali si dichiarano antistatari nel presente giudizio”.

Il relativo giudizio veniva regolarmente iscritto al Ruolo Generale Affari Contenziosi Civili del Tribunale di Roma al n. r.g. 18254/2015 e, ad esso, veniva designato per la trattazione il G.U. Dott. Nicola Saracino della 7 Sezione Civile.

Si costituiva il convenuto In.Ro., a mezzo di comparsa di costituzione e risposta ed allegato fascicolo di parte, il quale contestava il fondamento dell’atto di citazione e rassegnava le seguenti conclusioni: “Voglia l’Ill.mo Tribunale adito, contraiis reiectis:

a – accertare e dichiarare la carenza di titolo e/o legittimazione della parte attrice a rivendicare la proprietà del bene e, per l’effetto, rigettare tutte le domande ex adverso formulate perché infondate in fatto e in diritto e comunque non provate.

b – accertare e dichiarare che il Signor Ro.In. sia proprietario del bene, così come rappresentato graficamente sia nel rilievo plenimetrico allegato al suo atto di acquisto che nella perizia dell’Arch. Va.Te. In via principale in forza del contratto di compravendita, mediante il quale il posto auto è stato acquistato proprio con la predetta consistenza; in via subordinata, e con accertamento incidenter tantum, in forza di usucapione, per i titolo e le causali di cui in atti.

c – con vittoria di spese e compensi, in favore del sottoscritto difensore antistatario”.

All’esito del deposito delle memorie ex art. 183, VI comma, c.p.c. l’istruttoria veniva espletata, oltre che con l’acquisizione dei documenti offerti dalle parti, in essi incluse le relazione peritali fate redigere dalle parti, mediante l’escussione di un testimone per parte.

All’udienza del 28.09.2016 le parti precisavano le rispettive conclusioni ed il Giudice tratteneva la causa in decisone, concedendo i termini di legge per il deposito delle memorie conclusionali e delle eventuali memorie di replica.

Le parti sono rispettivamente proprietarie, nello stabile condominiale di Via (…), civico n. 7, in Roma, del posto auto n. 19 (l’attrice) e n. 18 (il convenuto).

Il contrasto riguarda l’estensione di ciascuno di essi.

Va, prima do ogni altra considerazione, escluso che il godimento, anche prolungato, di una porzione del posto auto altrui, non delimitato da sbarramenti, per la sosta di propri veicoli (nella specie motocicli e ciclomotori) in assenza di visibili opere di perimetrazione e/o recinzione idonee ad impedirne l’uso al proprietario e quindi senza che tale uso risulti inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, possa fondare un acquisto per usucapione nell’ambito di finitime proprietà di posti auto coperti in ambito condominiale. Ciò in quanto il possesso non assumerebbe in ogni caso il carattere dell’esclusività stante la promiscuità della zona confinaria tra i due posti auto, situazione che è di per sé incompatibile con l’esclusività del possesso quale requisito necessario per l’usucapione. (si vedano Cass. civ., Sez. II, 28/05/2007, n. 12481; Cass. civ., Sez. II, 13/12/2005, n. 27413).

E’, del resto, principio pacifico che in ambito condominiale, anche con riferimento alle parti comuni dell’edificio, “Il godimento di una porzione comune dell’edificio da parte del singolo condomino può integrare possesso idoneo all’acquisto per usucapione della porzione medesima solo quando presenti connotati di esclusività ed incompatibilità con il compossesso degli altri partecipanti, e non anche, pertanto, per il mero fatto che si traduca in un’utilizzazione di detto bene più intensa o di diversa da quella praticata dagli altri condomini” (Cass. civ., 25/05/1984, n. 3236).

Svolte queste premesse e respinte pertanto le rispettive domande di usucapione la proprietà dell’area contesta deve stabilirsi sulla base dei titoli di acquisto, tenuto anche conto che nessuna delle parti ha prodotto fotografie raffiguranti – nel tempo – eventuali delimitazioni segnaletiche dei rispettivi posti auto, né fotografie sono allegate alle relazioni peritali.

Il titolo addotto dall’attrice (atto di donazione del 2004, all. 1) indica il posto auto n. 19 per la cui miglior individuazione rimanda alla “planimetria contornata in colore giallo” allegata a quell’atto. Il donante aveva acquistato il posto auto nel 1970 e nel relativo atto (all. 2) esso era descritto con riferimento ad una planimetria “contornata in rosso”; il confronto delle due planimetrie consente di cogliere l’esatta sovrapponibilità delle due sagome che avvalorano la pretesa attorea.

Il titolo di acquisto del convenuto del 1979 (all. 2 nel rispettivo fascicolo) fa riferimento, quanto al posto auto n. 18, alla planimetria “B” della quale si nota l’incompatibilità con quelle allegate agli atti di acquisto della controparte sia pure per una modesta porzione in prossimità della scala b.

Il dante causa del convenuto aveva a sua volta acquistato nel 1967 con atto (all. 1) al quale non era allegata alcuna planimetria né in esso venne indicata la superficie essendo il posto auto descritto solo attraverso i confini.

Esclusa la decisiva rilevanza delle risultanze catastali e delle relative variazioni, “Per la risoluzione di una controversia insorta tra più acquirenti dello stesso diritto sopra un medesimo immobile trova applicazione il sistema di pubblicità immobiliare di cui all’art. 2664 c. c. che sostituisce al principio prior in tempore potior in iure quello della priorità e poziorità della trascrizione. Ne consegue, quindi, che l’acquirente che abbia trascritto il suo acquisto prevale nei confronti di chi non abbia trascritto o abbia trascritto in epoca successiva “(App. Roma, Sez. IV, 08/07/2009). Solo “In mancanza di trascrizione dell’atto di acquisto di un immobile, il conflitto tra più acquirenti va risolto non già in base all’art. 2650 c.c., applicabile soltanto nel caso vi sia continuità tra le trascrizioni, bensì in base al principio prior in tempore, potior in iure, con la conseguenza che prevale l’acquisto con data anteriormente certa” (Cass. civ., Sez. II, 22/08/1998, n. 8337).

Ancor più nettamente si è precisato che “Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali del negozio e i beni ai quali esso si riferisce, nonché la essenza e la natura del diritto che si è voluto trasferire e costituire, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo che, insieme con la nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari; ne consegue che non sono opponibili quei diritti derivanti dalla planimetria allegata all’atto trascritto, cui la nota abbia rinviato solo genericamente senza alcuna precisazione della consistenza ed oggetto degli stessi” (Cass. civ., Sez. II, 10/04/1986, n. 2501).

Paradossalmente, nella fattispecie, nessuna delle due parti ha documentato la trascrizione del rispettivo atto di acquisto del posto auto, sebbene ciò costituisse un evidente loro onere in considerazione della materia del contendere.

Non resta, pertanto, che affidarsi al criterio residuale del prior in tempore potior in iure in base al quale la pretesa dell’attrice risulta fondata avendo tale parte processuale dimostrato l’anteriorità dei titoli dai quali promana il suo diritto sulla specifica porzione contesa dell’immobile (atti del 2004 e del 1970) laddove il titolo del convenuto che specificamente si riferisce a detta porzione è soltanto quello del 1979.

Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come nel dispositivo. P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

in accoglimento della domanda dell’attrice accertare e dichiara che il posto auto coperto sito in Roma, con accesso dalla Via (…), civico n. 7, posto al piano S1 e contraddistinto con il n. interno 19, distinto all’N.C.E.U. di Roma al foglio (…), particella (…), sub (…), z.c. 5, cat. C/6, cl. 8, mq.10, r.c. Euro 83,67, confinante con proprietà condominiale a tre lati e posto macchina n. interno 18, per come rappresentato graficamente nel rilievo planimetrico allegato alla perizia del Geometra Da.Da. depositata a corredo dell’atto di citazione sub doc. n. 6 è di proprietà esclusiva della signora AN.MA., per averlo essa attrice legittimamente ricevuto con atto di donazione del 27.12.2004 a rogito del Notaio Ro.Co. in Avezzano, Rep. n. 23877, Racc. n. 15145, registrato in Avezzano in data 12.01.2005 al n. 43, serie V e trascritto presso l’Agenzia delle Entrate dell’Aquila in data 11.01.2005 al n. 475 -386, nonché presso l’Agenzia delle Entrate di Roma 1 in data 15.01.2005 al n. 4886-3573. Per l’effetto condanna il sig. IN.RO. al rilascio immediato del posto auto come sopra descritto.

Respinge ogni diversa domanda.

Condanna il convenuto a rimborsare alla parte attrice, e per essa ai procuratori dichiaratisi antistatari, le spese di lite, che si liquidano in Euro 286,00 per spese ed Euro 4.000,00 per compenso, oltre i.v.a., c.p.a.

Così deciso in Roma il 17 gennaio 2017. Depositata in Cancelleria il 17 gennaio 2017.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:
Informativa sulla privacy

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI