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Lo sai che? Fondo cassa condominiale

Lo sai che? Pubblicato il 4 maggio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 4 maggio 2017

Solo con l’unanimità in assemblea l’amministratore può istituire un fondo cassa per sopperire alle mancanze di liquidità derivanti dagli ammanchi per via dei morosi.

C’è fondo cassa e fondo cassa: l’amministratore che vuol disporre degli stanziamenti nel bilancio del condominio per sopperire alle esigenze straordinarie di liquidità è sempre tenuto a chiedere il consenso dell’assemblea, ma in alcuni casi è sufficiente una votazione a maggioranza semplice, mentre in altri casi c’è bisogno dell’unanimità. Il chiarimento proviene dalla giurisprudenza che ha più volte stabilito le diverse regole tra il fondo cassa per i lavori di ordinaria e straordinaria amministrazione e, invece, il fondo cassa per far fronte ai buchi di bilancio conseguenti al mancato pagamento delle spese condominiali da parte dei consueti morosi.

Se il fondo cassa condominiale è legittimo o meno abbiamo già fornito alcuni chiarimenti negli articoli Fondo cassa in condominio: è legittimo? e Il fondo cassa per le spese è lecito?

Sulla stessa scia si inserisce ora una recente sentenza del Tribunale di Roma [1]. Secondo i giudici capitolini il condominio può sì imporre ai proprietari in regola con i pagamenti delle spese ordinarie il versamento di oneri aggiuntivi per creare un fondo cassa “morosi” – ossia per ripianare i debiti conseguenti al mancato versamento delle quote da parte degli inadempienti – ma per fare ciò ci vuole l’unanimità. E ciò perché a prevederlo è lo stesso codice civile [2] modificato a seguito della riforma del condominio del 2012, secondo cui i creditori del condominio non possono agire nei confronti dei proprietari esclusivi in regola con i pagamenti senza prima aver pignorato – senza successo – i beni di quelli morosi. Dunque, è nulla la delibera dell’assemblea che motiva l’istituzione per «esigenze contabili» ma punta a risolvere problemi di liquidità. Anche se i creditori sono alle porte e minacciano il pignoramento o l’interruzione dei servizi essenziali (come acqua e riparazione dell’ascensore), per far pagare nuovamente chi ha già versato le spese condominiali c’è bisogno del consenso di tutti.

Per comprendere le implicazioni pratiche di questo principio facciamo un esempio pratico. Immaginiamo un condominio con un buco in bilancio di diverse migliaia di euro perché cinque condomini, da oltre un anno, non pagano le proprie quote. L’amministratore ha deciso di agire contro di loro, ma anche per questo è necessario attingere risorse dalle casse per pagare l’avvocato e, quindi, bisogna spendere ulteriori soldi. Nel frattempo ci sono i creditori da pagare e uno di questi, quello che fornisce la luce all’intero stabile, minaccia l’interruzione dell’utenza se non gli vengono onorate le bollette arretrate. Per non rimanere senza ascensore e luce nei garage, l’amministratore propone in assemblea di istituire un «fondo spese morosi»: in altre parole sta dicendo, a chi ha già pagato le spese condominiali, di pagare una seconda volta per liquidare i creditori ed evitare l’interruzione dei servizi essenziali. Un condomino però non ci sta: ritiene che sia illegittimo fargli pagare anche per conto di chi non vuole farlo, e si oppone alla decisione. La maggioranza però è d’accordo e l’amministratore inizia a riscuotere tali somme “suppletive”. Quello però che si era opposto continua a non volerne sapere; l’amministratore gli intima di adeguarsi al volere della maggioranza. Così tra i due nasce una discussione. Chi ha ragione?

In questo caso la delibera dell’assemblea è nulla perché approvata solo a maggioranza e non con l’unanimità. Il dissenso anche di un solo condòmino impedisce l’approvazione del “fondo spese morosi”.

Ma attenzione: il condomino dissenziente deve impugnare la decisione dell’assemblea entro 30 giorni. Se non lo fa – e quindi lascia scadere tale termine – non può più opporsi alla richiesta di pagamento dell’amministratore e all’eventuale decreto ingiuntivo che gli viene notificato benché in forza di una decisione assembleare illegittima.

La giurisprudenza ha chiarito che la costituzione del fondo cassa per supplire alle morosità equivale a chiedere un ulteriore esborso ai condomini che hanno già pagato le loro quote, chiamandoli a partecipare alle spese in misura non proporzionale al valore delle rispettive proprietà, ossia in deroga alle disposizioni del codice civile che impongono una contribuzione in base ai millesimi (leggi Si possono dividere le spese di condominio non per millesimi?).

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 13857/16.

[2] Art. 63 disp. att. cod. civ.


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