Diritto e Fisco | Articoli

Come mandare via l’inquilino che non rispetta il compromesso?

26 maggio 2017


Come mandare via l’inquilino che non rispetta il compromesso?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 maggio 2017



Contratto preliminare di vendita immobiliare registrato. Poi contratto di comodato per far entrare in casa l’inquilino che ora non può più pagare le rate come da preliminare e non vuole andare via. Come fare?

Aver stipulato anche il contratto di comodato, oltre al contratto preliminare di vendita con patto di riservato dominio ha complicato le cose invece di risolverle. Sarebbe bastato indicare nel contratto preliminare che si concedeva il possesso al promittente acquirente contestualmente alla stipula dello stesso contratto preliminare. Così facendo, una volta risolto il contratto per inadempimento del promittente acquirente, non avremmo dovuto far i conti anche con il contratto di comodato.

Ora, non conoscendo il contenuto del contratto preliminare, si darà per scontato che, vista la dichiarazione del promittente acquirente di non poter più pagare le rate convenute, il lettore avrà facoltà di recedere dal contratto preliminare e non sarà più obbligato a vendere al promittente acquirente l’immobile.

A questo punto, archiviato il contratto preliminare, dobbiamo porci il problema di trovare una soluzione relativa al contratto di comodato, in virtù del quale il lettore ha concesso all’altra parte l’uso del suo immobile ed in forza del quale probabilmente lo stesso si sente legittimato ad occuparlo rifiutandone la restituzione.

In ordine al contratto di comodato sarà stata rilevata anche dal lettore una prima contraddizione: egli, infatti, ci dice che il contratto di comodato è stato definito a tempo indeterminato, ma poi è stata prevista una durata minima di quattro anni. Dunque, risulta che le parti se da un lato hanno inteso stipulare un contratto di comodato a tempo indeterminato (cioè senza un termine per la restituzione), dall’altro hanno previsto che la durata dello stesso non sia inferiore a quattro anni (quindi prevedendo un termine minimo). Tale contraddizione pone un dubbio sull’interpretazione dell’effettiva volontà delle parti, e anche per questo motivo sarebbe stato opportuno leggere il contenuto del contratto. Dall’individuazione o meno di un tempo determinato (quattro anni) per la durata del contratto di comodato, infatti, la legge fa discendere diversi effetti in ordine alla restituzione del bene concesso in comodato. La legge, infatti, prevede che quando è stabilito un termine o le parti ne abbiano stabilito un uso specifico, il comodatario (cioè chi riceve il bene) è obbligato a restituirlo alla scadenza del termine pattuito o quando ne sia cessato l’utilizzato in conformità del contratto [1]. Quando, invece, le parti non stabiliscono alcuna durata o scopo del godimento del bene, esso si considera a tempo indeterminato e, in tal caso, il comodatario sarà tenuto a restituirlo quando il comodante lo richieda [2].

Nel caso in questione il comodatario potrebbe appellarsi al termine in suo favore (durata minima di quattro anni convenuta nel contratto) per rifiutarsi di riconsegnare l’immobile, come probabilmente ha voluto intendere comunicando di non voler lasciare l’immobile. A questo punto al lettore non resterebbe che chiedere la restituzione del bene dovendo ritenersi concluso l’uso per il quale era stato concesso in comodato l’immobile di sua proprietà, ovvero per consentire al comodatario promittente acquirente di entrare in possesso dell’immobile che si era impegnato ad acquistare. Dovrà sostenere che una volta risolto il contratto preliminare, viene meno anche l’uso del suddetto bene immobile per cui era stato stipulato il contratto di comodato. Naturalmente questa tesi avrebbe tante più probabilità di essere accolta quanto più sia stato convenuto in maniera chiara ed inequivocabile nel contratto di comodato che con lo stesso il lettore abbia voluto consegnare al comodatario l’immobile affinché quest’ultimo se ne servisse nel tempo necessario per l’acquisto definitivo nei termini indicati nel contratto preliminare. Laddove i due contratti (il contratto preliminare ed il contratto di comodato) fossero esplicitamente collegati, ed in particolare nel contratto di comodato vi fosse specificato il collegamento con il preliminare in virtù del quale ne deriva lo specifico uso, potrà richiedere la restituzione dell’immobile essendo cessato l’uso giustificato dal preliminare ormai risolto. Qualora invece i due contratti fossero stati stipulati in maniera autonoma ed indipendente nella loro formulazione testuale, allora ci scontreremmo con un problema, in quanto, come sopra detto, il comodatario, a prescindere dal contratto preliminare, potrebbe dichiarare di voler utilizzare l’immobile concesso in comodato per il termine stabilito (almeno quattro anni) non potendosi individuare in tal caso uno specifico uso.

In concreto, auspicando che i due contratti siano collegati l’un l’altro e che nel contratto di comodato sia stato indicato l’uso del bene in virtù del preliminare stipulato tra le parti, il lettore dovrà inviare una raccomandata con a.r. al comodatario nella quale gli comunicherà di recedere dal contratto preliminare a causa del suo inadempimento e conseguentemente gli intimerà la restituzione dell’immobile essendo venuto meno l’uso per il quale l’immobile gli era stato concesso in comodato. Nel caso in cui il comodatario dovesse continuare ad opporsi potrà rivolgersi al tribunale tramite un avvocato di sua fiducia per sentir condannare il comodatario alla restituzione dell’immobile sulle premesse di cui sopra.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Salvatore Cerino

note

[1] Art. 1803 cod. civ.

[2] Art. 1810 cod. civ.

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI