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Lo sai che? Come si costituisce un condominio minimo

Lo sai che? Pubblicato il 10 maggio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 10 maggio 2017

Regole di funzionamento dell’assemblea e per la nomina dell’amministratore quando il condominio è composto da pochi proprietari.

Il condominio è, dopo il posto di lavoro, il luogo ove si possono verificare più problemi di tipo legale per il cittadino. Tanto è vero che il codice civile detta un’apposita disciplina per tali enti di gestione. Chi ha la fortuna di vivere in una casa indipendente, senza dividere servizi (come strada o illuminazione) con altre abitazioni, non deve scontrarsi coi problemi tipici dell’assemblea o dell’amministratore; la contropartita è, però, dover gestire tutto da sé. Una via di mezzo può essere il condominio minimo, ossia quello formato solo da non più di 8 condomini che, almeno in linea teorica, dovrebbe comportare meno problemi del condominio ordinario (sempre che i rapporti tra i due proprietari siano pacifici e corretti). In questo articolo ci occuperemo di capire appunto come si costituisce un condominio minimo. Procediamo con ordine.

Quando nasce un condominio?

Se la nomina di un amministratore di condominio diventa obbligatoria quando l’edificio è composto da almeno 9 condòmini (vale a dire 9 proprietari), la nascita del condomìnio è automatica e spontanea, e si verifica a seguito del frazionamento della proprietà dell’immobile. Basta quindi che l’unico proprietario (o costruttore) abbia venduto anche un solo appartamento per costituirsi di fatto un condominio. Il che significa che il condominio richiede un numero minimo di 2 proprietari. In partica, il condominio si costituisce automaticamente e di diritto, senza la necessità di un’apposita deliberazione o di un’altra manifestazione di volontà, nel momento in cui più soggetti costruiscono un edificio su un suolo comune, oppure quando l’unico proprietario di un edificio cede piani o porzioni di piano a due o più soggetti, in proprietà esclusiva.

A seconda poi del numero di condòmini e della struttura dell’edificio, distingueremo il condominio minimo (costituito fino a 8 proprietari), il supercondominio (quello cioè in caso di: 1) più edifici aventi beni o servizi in comune; 2) più condomini di unità immobiliari o di edifici ognuno con propria organizzazione che abbiano beni o servizi in comune) oppure di condominio parziale (quando cioè alcuni beni condominiali (come le scale o il tetto), o impianti (come l’ascensore o l’antenna centralizzata) sono a vantaggio solo di alcuni appartamenti e non di tutto l’edificio).

Come si costituisce un condominio minimo?

Come anticipato in apertura di questa guida sul condominio, il condominio minimo è quello composto da soli due proprietari. In verità, nella prassi, la disciplina del condominio minimo viene applicata a tutti gli edifici con non più di 8 condomini, ossia a tutti quegli immobili dove non è obbligatorio nominare un amministratore di condominio.

Come tutti i condomini, anche il condominio minimo si costituisce in via automatica, senza bisogno che ci sia una delibera dell’assemblea. Di fatto, quando in un palazzo ci sono meno di 9 proprietari, questi – per la legge – sono già costituiti in condominio (minimo), al pari di un qualsiasi altro condominio. Insomma, non appena la proprietà dell’edificio viene divisa in due o più soggetti, la nascita del condominio è automatica. Che poi i condomini non provvedano a riunirsi, ad approvare un regolamento o a nominare un amministratore è circostanza che non influisce sull’applicazione (automatica) delle norme del codice civile sul condominio.

Quali sono le regole del condominio minimo?

La prima e più importante regola del condominio minimo è che non è obbligatorio nominare un amministratore. Ben inteso: è sempre possibile farlo, ma si tratta di una scelta rimessa ai proprietari.

Per il resto si applicano le norme sul condominio ordinario, sia con riguardo alla organizzazione interna sia in relazione alle situazioni soggettive dei partecipanti. Ripartizione delle spese, votazioni in assemblea, millesimi e pagamento delle spese: tutto segue le regole ordinarie.

In proposito la Cassazione a Sezioni Unite [1] ha chiarito che la disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti (ma, come detto, cioè vale anche per quelli con meno di 9 partecipanti) con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna.

 

Quali sono le regole dell’assemblea di un condominio minimo?

Quanto al funzionamento dell’assemblea, anche in questo caso valgono le stesse regole del condominio ordinario, con applicazione del criterio – generale e salvo deroghe – della maggioranza. È chiaro che, laddove si sia in presenza di un condominio minimo con solo due proprietari e il codice civile prescrive la maggioranza, sarà necessario raggiungere l’unanimità (il voto di uno solo dei due condomini, infatti, non riesce a raggiungere la maggioranza). Ma che succede, invece, se i due proprietari non riescono a trovare una decisione e tutto si blocca. In questo caso, se manca l’unanimità, l’unica soluzione è rivolgersi al giudice [2].

Secondo la Cassazione [3], infine, anche due villette a schiera, che condividono il muro divisore costituito da un unico manufatto, il cui scopo è quello di separare le due unità immobiliari, site in un unico corpo di fabbrica, sono considerabili un condominio.

note

[1] Cass. S.U. sent. n. 2046/2006.

[2] Cass. sent. n. 5329/2017.

[3] Cass. sent. n. 27360/2016.

Autore immagine: Pixabay.com


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