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Lo sai che? Se piove acqua dal tetto del condominio chi paga?

Lo sai che? Pubblicato il 14 maggio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 14 maggio 2017

Infiltrazioni di acqua dal terrazzo comune dell’edificio: come vengono ripartite le spese tra i proprietari?

Se nel nostro appartamento cadono delle gocce d’acqua provenienti dal tetto dell’edificio condominiale e la causa delle infiltrazioni è la cattiva manutenzione del suddetto terrazzo, come vanno divise le spese per la riparazione? A chiarirlo è stata la giurisprudenza con numerose sentenze. La soluzione però dipende in parte da chi ha l’uso del terrazzo, se cioè appartiene a tutti i condomini o solo a uno. Nel primo caso, infatti, se piove acqua dal tetto del condominio, a pagare le spese di manutenzione straordinaria saranno tutti i condomini la cui abitazione cade nella linea d’aria del tetto stesso (ossia quelle coperte dal terrazzo); nel secondo caso, invece, un terzo della spesa cade sul titolare del terrazzo, mentre i due terzi residui vanno ripartiti tra gli altri condomini (quelli appunto coperti da esso).

Sulla questione, peraltro, è intervenuta la Cassazione con una sentenza che cercheremo di spiegare qui di seguito [1].

Se piove acqua dal tetto del condominio, la prima cosa da fare è verificare è di chi sia la proprietà di tale spazio che il codice civile chiama «lastrico solare» ma che spesso viene anche definito «terrazza». Nella gran parte dei casi, questa rientra tra le parti comuni dell’edificio e, quindi, spetta a tutti i condomini in parti uguali. Ciascuno cioè è libero di utilizzare l’apertura per come meglio crede, purché non impedisca agli altri di fare pari uso. Il che significa, ad esempio, installare pannelli fotovoltaici, antenne tv satellitari, ma anche stendere i panni, adibire un angolo a ripostiglio per scope o altri attrezzi o riporre le piante per creare un piccolo orticello “urbano”. Ovviamente non vi devono essere particolari ostacoli nel regolamento condominiale, che va quindi letto con attenzione.

Tetto di proprietà comune

Immaginiamo ora un condominio con lastrico solare di proprietà comune. In tale ipotesi, se le infiltrazioni di acqua dipendono dalla cattiva manutenzione dello stesso chi deve risarcire? Secondo una interessante sentenza del giudice di Pace di Taranto [2], che peraltro richiama un orientamento costante della Cassazione [3], quando la terrazza che copre il palazzo appartiene a tutti i condomini (e non a uno soltanto), è il condominio nel suo insieme a dover risarcire i danni procurati agli appartamenti sottostanti. Dunque se dalla copertura del terrazzo piove acqua sin dentro le mura dell’edificio, la richiesta di risarcimento va inoltrata all’amministratore e questi dovrà incaricare immediatamente una ditta per la manutenzione. Le spese di manutenzione, poi, dovranno essere ripartite tra tutti i condomini secondo millesimi. O meglio: non tutti i condomini, ma solo quelli la cui abitazione è compresa, in linea d’aria, sotto il tetto da riparare. Quindi, ad esempio, se si tratta di edificio a più scale o a più livelli, a pagare sono solo i proprietari degli appartamenti coperti dal lastrico solare in questione. Non vale che, ad essere coperte dal predetto lastrico siano anche parti comuni dell’edificio – come le scale o l’ascensore – per far partecipare alla spesa anche altri appartamenti non rientranti nella colonna d’aria del terrazzo [1].

Tetto di proprietà individuale

Immaginiamo ora la situazione in cui il lastrico solare sia di proprietà di un solo condomino. In tal caso i costi della ristrutturazione andranno ripartiti nel seguente modo: il titolare pagherà un terzo della spesa mentre gli altri due terzi andranno ripartiti, per millesimi, tra gli altri condomini. Anche in questo caso, vale la regola che ad essere interessati all’esborso sono solo i proprietari di appartamenti compresi nella proiezione verticale del lastrico solare, quelli cioè cui detto lastrico funge da copertura.

Il codice civile [4] obbliga infatti tutti i condomini dell’edificio o della parte a cui il lastrico solare serve a partecipare alle spese per la riparazione del lastrico ad uso esclusivo nella misura di due terzi, riferendosi ai proprietari delle unità immobiliari «comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto».

note

[1] Cass. sent. n. 11484/17 dell’11.05.2017.

[2] GdP Taranto, sent. n 103/16 del 19.01.2016.

[3] Cass. sent. n. 26051/2008 e Cass. sent. n. 12211/2003.

[4] Art. 1126 cod. civ.

autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 7 aprile – 10 maggio 2017, n. 11484

Presidente Petitti – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

Mi.An.Ma. , M.R. e M.A. propongono ricorso per cassazione articolato in unico motivo avverso la sentenza della Corte d’Appello di Milano n. 2642/2015 del 22 giugno 2015. La sentenza impugnata, in parziale riforma della decisione di primo grado resa dal Tribunale di Busto Arsizio, sezione distaccata di Gallarate, ha dichiarato che le spese inerenti il rifacimento dei lastrici solari siti al quinto ed al sesto piano della scala B dell’edificio del Condominio (OMISSIS) , oggetto della deliberazione assembleare del 23 giugno 2011, debbano essere sostenute per un terzo dai proprietari esclusivi dei lastrici e per due terzi da tutti i restanti condomini. La Corte d’Appello di Milano ha posto in evidenza come i lastrici solari insistono su “porzione di immobile in seno alla quale si trovano anche parti di proprietà comune dell’intera Comunione (galleria pedonale, portico pedonale, portineria, atrio, piani interrati, corselli box)”, e quindi costituiscono “copertura non solo delle unità immobiliari site ai piani sottostanti e di proprietà esclusiva dei rispettivi comunisti, ma pure, appunto, di tali parti comuni”.

Per questo, a dire dei giudici dell’appello, non vi sarebbe ragione alcuna per cui i condomini della scala B debbano farsi esclusivo carico di parti che ricadono nella proprietà comune anche della scala A. Inoltre, la Corte d’Appello ha messo in rilievo come l’art. 8 del Regolamento Condominiale preveda che le spese riguardanti le parti comuni si suddividano in proporzione della quota millesimale di proprietà di ciascuno dei comproprietari.

L’unico complesso motivo del ricorso di Mi.An.Ma. , M.R. e M.A. , denuncia il travisamento degli artt. 1126 c.c. e 68 disp att. c.c..

Resiste con controricorso S.C. .

Rimangono intimati, senza svolgere attività difensiva, il Condominio (OMISSIS) , Ca.Fa. , INTIS s.r.l., F.S.M. , C.B.G. , C.M.G. e P.M. .

Ritenuto che il ricorso potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., su proposta del relatore, il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

L’unico motivo di ricorso è fondato.

La decisione della Corte d’Appello di Milano contrasta con la giurisprudenza di questa Corte consolidatasi sulla base di risalente e costante orientamento.

L’art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, si riferisce evidentemente a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr. Cass. Sez. 2, n. 7472 del 04/06/2001; Cass. Sez. 2, n. 3542 del 15/04/1994; Cass. Sez. 2, n. 244 del 29/01/1974; anche Cass. Sez. 2, n. 2726 del 25/02/2002).

Come meglio ancora spiegato da Cass. Sez. 2, n. 2821 del 16/07/1976, l’obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio (come invece ha ritenuto la Corte d’Appello di Milano), ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. Del resto, è pressoché inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo a quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l’edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l’art. 1126 c.c. non avrebbe alcuna pratica applicazione.

Giacché, peraltro, l’art. 1126 c.c. non è compreso tra le disposizioni inderogabili richiamate dall’art. 1138 c.c., certamente il regolamento del condominio può stabilire la ripartizione delle relative spese in modo pattizio, pure ponendo le stesse a carico di tutti i condomini, ma a tal fine occorre che sia adottata una convenzione espressa di deroga al criterio legale, e tale certamente non si rivela l’art. 8 del Regolamento condominiale cui fa cenno la Corte d’Appello di Milano, il quale, disponendo che le spese per le parti comuni si suddividono in proporzione alla quota millesimale di proprietà di ciascuno, risulta mera traslitterazione dell’art. 1123, comma 1, c.c..

La sentenza impugnata deve essere quindi cassata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’appello di Milano, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

Il giudice di rinvio deciderà uniformandosi al seguente principio di diritto:

“In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell’art. 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d’aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura”.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’appello di Milano anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.


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